舆情两极反转，大唐地产又行了？

　　从《又一闽系房企躺平》、《下一个暴雷房企大唐地产》、《大唐地产6月是个坎》负面舆情四起。
　　到《大部分投资人支持大唐地产积极处置美元债这一举措释放特别信号》、《房企不躺平大唐地产寻求债务经营平衡》、《以高息换时间，大唐集团解了美债之危房贷利率下调、放款加速》、《大唐地产荣膺稳定性大奖》正面舆情占领高地。
　　短短几天时间，大唐地产舆情出现了两极反转。
　　事件的起因便是大唐地产即将到期的美元债。5月23日，该公司公告称，将对旗下美元债12。5GTDSNR060622USDISN：XS2339781325未偿付本金额的至少2。7亿美元或90发起要约交换。
　　这是一笔发行于2021年6月、票息12。5的债券，当前余额为3亿美元，原定兑付时间为2022年6月6日。公告披露的要约方案显示，该票据将被同比例置换成展期后的新票据，并支付2022年6月到期债券的应付利息，相当于借新换旧。新票据将于2023年5月30日到期，维持原票据12。5的利率不变。
　　资料显示，交换要约又称债券置换，灵活度相比破产清算、破产重整等处置方式要高，但本质上仍是一种向债权人寻求债券展期的行为。作为2021年度少数增收又增利的房企之一，大唐地产此番债务展期之举颇让外界感到意外。
　　6月1日，大唐集团控股有限公司发布完成有关2022年到期年息为12。50优先票据交换要约、发行新票据及现有票据退市的公告。这意味着笔交换要约不仅成功了，根据交换要约大唐地产还发行了本金为2。8395亿美元的新票据。
　　大唐地产的成功，并非投资人有多看好。因为大唐地产自己说若债券要约无法成功实施，公司或无法悉数偿还现有票据，产生足够现金流以履行财务承诺的努力或会受限。因此，公司或会考虑其他债务重组方式。
　　言外之意，就是不给我交换要约，那我直接摆烂给你看。不管要约成功不成功，其实背后的信号本身就透露着，大唐地产现金流安全性并不高。
　　大唐地产到底缺不缺钱
　　虽然市场颇为意外，大唐地产的流动性压力却也并非无迹可寻。去年11月，标普曾对大唐地产给出负面展望，警惕其流动性风险。
　　标普指出，大唐地产境外到期债务再融资面临不确定性，公司流动性或因此受到冲击。
　　不仅如此，今年4月份，位于柳州市独静路的大唐观邸工地，突然贴出一张停工通告，称该项目已无法按期交付给业主，具体复工时间待定。这则消息一出，立即在柳州地产圈传开了。
　　据悉，这是总包方贴出的停工通告，称由于项目开发商拖欠工程款，该项目已无法按期交付给业主。
　　而大唐地产发布的《情况说明》表示：
　　截至2022年春节，大唐观邸总包方累计完成产值16287。5万元，我司累计已付13994。23万元，累计支付比例达到85。92，远远超过合同约定的80（施工合同约定支付比例为75，2021年7月29日签订协议书比例调整至80）。
　　在我司一直保障进度款的情况下，总包方的施工进度均有不同程度的滞后，导致整体竣备时间严重超期，已造成违约。
　　简而言之，就是说，大唐地产并不差钱，付给总包方的钱甚至超出了合同约定。说实话，工程款按时结算，但是总包方自己把钱弄没了，这种事还真的是第一次听说。
　　有没有一种可能，大唐地产是拿商票来结算的？但是由于商票兑付出问题，才引起施工方闹情绪停工。
　　这种猜想并非没有可能。近日，上海票据交易所公布了截至2022年4月30日的商票持续逾期名单，2021年11月1日至2022年4月30日出现3次以上付款逾期，且截至2022年4月30日有逾期余额或2022年4月当月出现付款逾期的承兑人数量为2193家。
　　其中，富力地产集团有限公司、绿地控股集团股份有限公司、弘阳置地（集团）有限公司、厦门大唐房地产集团有限公司、领地集团有限公司等均在名单之列。
　　要知道，现在商票在开发商手里叫暴雷导火索，在总包方手里真的就像废纸一样。伴随着逾期的商票越来越多，有些承兑商现在地产票只能23折接收，他们还需要保留追索权。
　　什么是保留追索权？如果你给他们一百万的票，他们只能给你三十万，如果日子久了，他们兑不出这一百万，还可以起诉你，要求你偿还这一百万。
　　缺钱的信号还有很多。例如，不久前厦门大唐地产集团有限公司股权被冻结。冻结执行的法院是南昌市中级人民法院，申请冻结的金额高达1。6亿元，被执行的公司为广西唐润投资有限公司，也就是大唐地产控制的子公司。
　　除了厦门大唐房地产成为被执行人之外，其旗下三家子公司亦被各地法院判为被执行人。如广西大唐世家投资有限公司去年4月和8月被广西南宁青秀区法院判为被执行人，执行金额62万元。
　　一般来讲，无论是股权的司法冻结，还是子公司被执行事项的增多，往往预示着一家企业的经营风险进入了危险期。
　　此外，今年1月份，大唐地产还被爆出奖金没有、绩效对折、工资延期其内部员工透露，公司正在酝酿降薪，大致幅度在30。而此次工资延发，也与降薪有关。媒体曝光之后，大唐火速安排了工资发放。
　　与其他暴雷房企相似的点在于，大唐地产同样也曾发布高息内部理财。从媒体曝光的截图来看，一期筹措资金为1个小目标。5万元起投，以一万元为基数递增，期限为12个月，税前预期年化收益率为12，到期偿还本息。
　　也有媒体发布出未经证实的理财总额，大概有几十个亿，而且有很大一部分项目现在都是亏的。
　　目前，内部员工理财还没有啥消息。但是现在美元债都交换要约了，要知道美元债关系着在海外融资的商誉，不还真的没办法再从海外融资，所以一般房企不会轻易让这件事发生，除非是万不得已。
　　还需要注意的是，无论是美元债，还是员工内部高息理财，大唐地产利率都远远高于市场均值，这种饮鸩止渴的办法无疑将极大吞噬企业利润空间。
　　风险的敞口会越来越大
　　在市场底还未探明的当下，房企回款主要还是寄希望于销售。但从眼下来看，大唐地产销售并不乐观。
　　据统计，今年前4月，市场持续低迷，叠加疫情反复，大唐地产的销售额同比下降超40。
　　不仅如此，有些项目甚至有卖不出去的风险。2021年6月25日17：00左右，在大唐锦绣世家13、520楼及地下室项目发生1起高处坠落事故，造成1人死亡。
　　据悉，该项目建设单位是漳州唐顺房地产开发有限公司，负责人为吴懿，项目负责人为林炳清；施工单位是福建一建集团有限公司，负责人为林镇土，项目经理为蔡上华；专业承包单位是福建省四建建设工程有限公司，负责人为许世花，项目经理为许世花；监理单位是福建创实工程咨询有限公司，负责人为陈志勇，项目总监为陈启明。
　　通过企查查股权穿透图来看，建设单位漳州唐顺房地产开发有限公司的大股东是厦门大唐房地产集团有限公司，福建一建集团有限公司持有其49的股份。
　　需要注意的是，美元债交换要约成功是因为交换要约等庭外处置操作已是最优选，若真到了要破产清算、破产重整或者诉讼那一步，对债券人和发行人都没好处。因此，并非资本市场有多认可大唐地产。
　　这家刚刚上市没多久的房企，说实话确实有点没赶上好时候。想要上市就伴随着借钱、拿地、冲规模，然而在市场从高点像底部切换的阶段上市成功，无疑属于追高行为。
　　据财报数据显示，截至2021年末，大唐地产拥有现金及银行结余约为55。09亿元，同比下降3；若刨除受限制部分后，实际金额为43。1亿元，还同比增长了18。4。
　　同期，大唐集团总有息负债为107。8亿元，同比增长5，但其中约57为银行贷款；全年整体综合借贷利率为9。3，同比上升了1。03个百分点，主要因其他借款的利率有所上升，未来融创成本仍有待改善。
　　根据财报中大唐地产对自身借款的到期年限划分，截至2021年末，其将于一年内到期的借款为38。17亿元；即非受限制现金43。1亿元，可覆盖这部分债务。
　　但是真的能覆盖么？如果可以大唐地产也不必走到美元债展期这一步。除了我们上面提到的高息融资、员工理财、商票兑付等压力外，大唐地产或许还面临着表外负债的隐形炸弹。
　　翻阅大唐地产财报可知，2019年至2021年，该公司的非控股权益由2。07亿元增至45。82亿元，但归属母公司股东的权益仅由28。77亿元增至56。23亿元。换言之，大唐地产的少数股东权益在三年间增长了22倍，但归母股东权益仅增长了1。9倍。
　　有分析认为，大唐地产少数股东权益占比远高于其利润分配比例，确实有明股实债的可能。也就是说，大唐地产的一部分股份可能是债务，按照利息而不是股息分配利润。
　　克而瑞也曾提及大唐地产表外负债不确定性的问题。克而瑞指出，2021年，该公司的合联营投资额为56。64亿元，甚至超过了56。23亿元的归母净资产，表外负债情况值得关注。若如此，这家黄档房企此时推动债券进行交换要约，流动性危机凸显也就不足为奇。
　　因此，债券交换要约并非大唐地产债务问题的终点，恰恰是一个起点。在销售不利、融资困难的当下，一大堆钱等着还的大唐地产，到底是行还是不行，时间会给我们答案。