焦点研究院·房地产市场每日动态 监测时间：2021年12月10日 研究员：张冉 宏观政策： 1、全国：自12月15日上调金融机构外汇存款准备金率2个百分点 12月9日，央行公布为加强金融机构外汇流动性管理，央行决定自12月15日起，上调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的7%提高到9%。此外，据中国外汇交易中心消息，自本周以来人民币兑美元中间价连续两日上调，累计调升240个基点。12月9日早间，人民币兑美元中间价调升179个基点，报6.3498。 2、全国：恒大风险问题是市场事件 不影响市场正常融资功能 12月9日，中国央行行长易纲在出席香港活动并进行线上发言时，就上周五恒大集团在香港联交所发布了可能无法履行担保责任的公告进行回应。易纲指出，短期个别房地产企业出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。恒大的风险问题是市场事件，将按照市场化、法治化原则妥善处理，债权人和股东的权益将按照其法定受偿顺序得到充分的尊重。 3、江苏省管南京市：出台住房租赁企业信用管理办法 将评定为4个信用等级 12月8日，据南京市房屋租赁服务监管平台披露，《南京市住房租赁企业信用管理办法（试行）》已正式发布并将于2022年1月1日起实施，未来南京的住房租赁企业将被评定为4个信用等级。住房租赁企业的信用等级分为A级、B级、C级、D级4个等级，分值越高，信用等级越高，如A级得分应大于等于100分，B级得分应大于等于80分，C级得分应大于等于60分，低于60分的为D级，信用等级的有效期为1年。《办法》中明确，信用评价为A级的住房租赁企业可优先享有在代办房源核验、合同网签备案等房产业务时，可根据实际情况便利服务；在日常检查或专项检查中优化检查频次；在各类评比表彰中，予以优先推荐。信用评级为D级的住房租赁企业将取消次年信用等级评定资格，恢复评级后2年内信用等级不得评为A级等。 融资动态： 1、北京天恒置业：拟发行上限13亿元中期票据 用于偿还公司债务 12月10日，北京天恒置业发布2021年度第三期中期票据发行文件。本期基础发行规模0元，金额上限13亿元，期限2+N(2)年，于发行人依照发行条款的约定赎回之前长期存续，并在发行人依据发行条款的约定赎回时到期。本期中期票据的利率为固定利率，发行利率将根据簿记建档、集中配售结果确定。本次中期票据注册规模50亿元，首期拟发行不超过13亿元，计划将全部用于偿还公司债务本金及利息。截至募集说明书签署之日，发行人存续期间的债券共计198.54亿元，其中中期票据48.58亿元，超短期融资券20亿，定向债务融资工具75亿元，公司债券19.96亿元，短期融资券35亿元。 2、龙湖集团：完成发行10亿元中期票据 票面利率3.70% 12月10日，龙湖集团发布公告，指公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司已于12月7日及8日公开发行2021年度第一期中期票据，发行规模不超过10亿元，票面利率3.70%，十五年期，第三年末、第六年末、第九年末、第十二年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券。 3、格力地产：为下属公司万联海岛、格力房产新增4亿元融资担保 12月9日，格力地产发布公告称，为下属公司万联海岛和格力房产提供4亿元融资担保。此前，格力地产下属公司万联海岛和格力房产拟与中垠融资租赁有限公司开展融资业务。拟融资金额不超过人民币10亿元，融资期限不超过3年，利率随行就市，业务形式包括但不限于融资租赁、保理等融资方式，并由格力地产提供连带责任保证担保，由下属公司珠海太联房产有限公司提供土地使用权抵押担保。而此次，担保为在原担保基础上新增公司下属公司三亚合联建设发展有限公司提供土地使用权抵押担保，融资金额为4亿元，期限两年。此次担保物为海南三亚市天涯区三亚湾路使用权面积分别为1.09万平方米的商务金融用地及2.2万平方米的零售商业用地。 4、天地源：27.49亿元公司债发行申请获注册批复 12月9日，天地源发布关于向专业投资者公开发行公司债券申请获得注册批复的公告。于公告日，天地源收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意天地源股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》（证监许可〔2021〕3845号）。批复指出，同意天地源向专业投资者公开发行面值总额不超过27.49亿元的公司债券的注册申请。 投资动态： 1、厦门国贸：7.33亿竞得福州闽侯高新区1宗宅地 楼面价1.01万元/平方米 12月10日，福州市闽侯高新区1宗宅地挂牌出让，由厦门国贸以7.33亿元竞得，楼面价约10143元/平方米，溢价率1.38%。榕高新2021-03号（高新区上街马排村地块一），出让面积2.58万平方米，土地用途为住宅用地，容积率2.8，起始价7.23亿、最高限价9.399亿，采用＂限地价、限房价、公开摇号＂方式出让，起始楼面价约10004元/平方米。建筑高度80米及以下，其中住宅高度21米以上。装配式建筑占新建建筑的计容建筑面积比例达到20％以上。商品住宅销售指导均价为21000元/平方米。 2、上海地产：22.7亿元摘上海虹桥商务区3宗商业用地 平均楼面价1万元/平方米 12月9日，上海地产底价竞得上海海闵行虹桥商务区3宗商业用地，总成交金额22.7亿，平均楼面价10000元/平方米。其中上海虹谷置业以6.87亿元竞得闵行区虹桥商务区01地块，楼面价10000元/平方米，地块出让面积3.12万平方米，容积率2.2，计容建筑面积约6.87万平方米，受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于50%的办公物业。上海虹江置业以8.27亿元竞得闵行区虹桥商务区02地块，楼面价10000元/平方米，地块出让面积3.7万平方米，容积率2.23，计容建筑面积约8.27万平方米，地块商业部分需设置办公配套商业，还需设置建筑面积不低于4.5万平方米的酒店，受让人应当自项目规划资源综合验收通过之日起自持全部建筑面积的商业物业不少于20年，对于商业物业中的酒店部分，受让人应当按出让年限自持全部建筑面积的酒店物业。受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于50%的办公物业。上海虹淞置业以7.6亿元竞得闵行区虹桥商务区03地块，楼面价10000元/平方米。该地块出让面积3.59万平方米，容积率2.12，计容建筑面积约7.6万平方米，受让人应当自项目规划资源综合验收通过之日起自持全部建筑面积的商业物业不少于20年；受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于50%的办公物业。 经营动态： 1、佳兆业：债权人委托Lazard为代表提议债务重组方案 预计最快下周敲定 12月10日，佳兆业一批不知名债权人委托＂华尔街最神秘投行高手＂Lazard为代表，向佳兆业提议债务重组方案不含＂具体的条款＂。其内容包括不立刻追债，同时愿意额外提供最多36亿美元资金，支持佳兆业的旧区改造业务，但索取高达25%至30%收益率，并要求以佳兆业连同郭氏家族旗下佳兆业美好、星岛集团股权作为抵押。佳兆业告知投资者，其预计最快下周敲定一项初步重组方案。 2、华夏幸福：债务重组方案获通过 以80.75%高比例表决通过 12月9日，华夏幸福公告称，《债务重组计划》披露后，金融机构债权人委员会(以下简称＂债委会＂)积极就金融机构债权人对《债务重组计划》提出的问题进行回复，并于近期采用邮件表决方式召开了债委会全体会议。本次会议就《债务重组计划》进行了表决，债委会成员对该项议案发表同意意见的情况如下：其持有的债权敞口本金余额为1030.72亿元，占债委会全体成员债权敞口本金余额比例为80.75%；同意票数为82票，占债委会全体成员总票数的71.93%；其代表的无财产担保金融债权金额为643.02亿元，占债委会全体成员的无财产担保金融债权总金额的83.95%。根据《债委会议事规则》相关规定，债委会全体会议应当经占债委会全体成员债权敞口本金余额三分之二以上的债委会成员以及全体成员过半数表决同意，并且其所代表的债权额占债委会全体成员的无财产担保金融债权总金额半数以上，方视为表决通过。因此，按照上述表决结果和《债委会议事规则》的规定，《债务重组计划》获得债委会全体会议审议通过。 3、景业名邦：拟2.16亿元受让广州增城坑贝地块35.7%股权 12月9日，景业名邦发布公告称，广州意浓（间接全资附属公司）与陕西信托、广州金科、目标公司及项目公司订立股权转让协议，据此陕西信托同意向广州意浓及广州金科分别转让目标公司35.7%及34.3%股权。于本公告日期，紧接交易前，目标公司由陕西信托、广州意浓及广州金科分别持有70%、15.3%及14.7%。陕西信托向广州意浓转让目标公司35.7%股权的代价应约为2.156亿元；向广州金科转让目标公司34.3%股权的代价应约为2.071亿元。目标公司于2020年10月12日在中国成立，旨在持有项目公司的全部股权。项目公司于2020年7月22日成立以进行土地开发，土地位处广州市增城区中新镇坑贝地铁站南侧，总土地面积约3.2万平方米，二类居住用地。 4、融创中国：标普认为企业近期的融资行为能小幅缓解流动性压力 12月8日，标普发布报告称，融创中国在过去三个月内采取的一系列融资行动将为其应对明年债券到期提供一定缓冲空间。标普估算，截至2021年11月30日，融创中国有250亿元人民币左右的境内外债券将在2022年末前到期，其中包括两笔总额为8.45亿美元的私募债券以及将在明年进入回售期的约109亿元人民币债券。标普估算，融创中国自10月起通过出售股权投资、供股、出售资产和获得控股股东提供的4.5亿美元无息贷款，共获得了约190亿元人民币资金。除通过销售实现的现金回笼应可满足项目层面的财务承诺外，标普估算融创中国报告的非受限现金中约30%（即200-250亿元人民币）应能用于偿还债务。境内银行的支持继续为融创中国提供运营所需。融创中国近期从两家主要中资银行处获得了共200亿元人民币的开发贷款额度，应能帮助公司维持项目执行。即便如此，限制性监管要求以及资本市场的高度波动性仍将继续限制融创中国的再融资选项。监管机构对房地产行业的严格政策立场将限制公司的项目融资灵活性。标普认为，融创中国的现金余额和现金流主要来自项目层面的监管账户以及在途按揭贷款；将需要更多依靠内部资源管理债务到期问题，必要时可出售更多资产。 5、华润置地：联手万象生活与科大讯飞签战略合作 涉智慧城市等6方向 12月8日，华润置地、华润万象生活与科大讯飞签订战略合作协议。根据协议，三方将围绕智慧城市研发、城市空间智慧科技产品研发、标杆项目打造、产业地产、双创品牌共建、合作模式创新6大方向开展战略合作，推进智慧城市科研成果落地，引领行业科技发展与进步。 本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。更多内容关注公众号＂焦点研究院＂。