今年楼市调控近600次，年末回暖迹象明显，明年楼市走向如何？

　　2021年已近尾声，对于今年的楼市而言，可谓是极具压力和考验的一年，众多信号表明，房地产的黄金时代已经结束了， 房地产行业已从增量转入存量时代 。
　　这一年，随着楼市调控政策的出台，楼市也呈现出＂先扬后抑＂的趋势。据不完全统计， 今年年内全国房地产调控次数累计高达586次 ，平均每个月达到近50次，强度之大、密度之高，属近年来之最。
　　从2016年国家开始实行以＂房住不炒＂为主基调的楼市调控以来，楼市始终维持严控，各种＂补丁＂政策不断出台， 在供应端和需求端双双发力 ，推动楼市往健康平稳轨道发展。
　　值得注意的是，近两年核心城市所颁布的各项政策 多着眼于需求端 ，如房屋买卖、涉房贷款、人口落户、二手房参考价等。
　　前三季度，全国楼市逼近＂冰冻状态＂。从去年末、今年初开始，货币政策进入收紧阶段， ＂贷款难＂、＂放款慢＂、＂审核严＂成为前三季度的楼市关键词 ，新房市场和二手房市场均因此受到巨大影响，全国楼市普遍量价齐跌。
　　尤其是二手房市场，一度陷入冰封期，除了信贷政策的影响外，很大程度上还受到二手房参考价机制的影响。今年以来，各地针对二手房房源和价格的管控频出，据统计， 目前已建立二手房指导价机制的12个城市 ，包括深圳、广州这两个一线城市，东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥这6个二线城市，以及三亚、绍兴、衢州、金华这4个三线城市。
　　从实施的反馈效果来看，二手房指导价机制威力巨大，出台该机制的12个城市的二手房房价基本得到了有效控制，有的城市二手房成交量几近腰斩，甚至一度处于停滞状态， 买卖双方陷入观望和博弈阶段 。
　　除了需求端，全国各地的在供应端上的严控政策也在同步积极跟进。土地市场方面， 随着全国22城＂两集中＂土拍政策的实行 ，此前火热的土地市场整体被踩下急刹车，但具体来看，房企在土地市场上的表现可谓是＂冰火两重天＂。
　　例如，深圳、广州、成都、杭州等热门城市，土拍市场基本还是保持较火趋势，但是为了以＂面粉价＂来控制＂面包价＂，全国土拍出现了诸多＂新鲜玩法＂，比如 限清水房价、限溢价率、增加自持比例 等。
　　此外，从22城三轮土拍的结果来看，和往年相比还有一个明显变化—— 央企和国企挑大梁，民企绝大多数都已经＂退出角逐＂ 。这实际上是受今年房企的融资环境变得困难有关，自＂两道红线＂＂三道红线＂的相继出台，房企们迎来了＂大洗牌＂时代，房企从资金筹集到回笼越来越艰难，资金实力薄弱的房企游走在破产边缘，有的已经被＂淘汰出局＂。
　　据不完全统计，截至11月20日， 房地产开放商的破产数量已经高达446家 ，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。
　　在楼市处于下行周期的情况下，楼市销售情况剧烈下降，房企们为了完成销售目标，快速资金回款、保障现金流安全，一些城市的楼盘开始大幅降价销售，在此情况下，为了＂保楼市＂，各地纷纷出台相关举措， 其中最典型的就是＂限跌令＂ ，据不完全统计，2021年年内已经有21个城市发布了限跌令，其目的就是维持房地产市场的稳定发展。
　　转机出现在9月底， 央行在第三季度例会上提出要维护房地产市场的健康发展 ，10月，哈尔滨等部分城市出台了相关政策，稳定房地产市场。12月，高层会议提出要＂支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求＂，并首次提出要促进房地产业的＂良性循环＂ 。
　　此外，随着央行等金融机构持续释放楼市维稳信号，房地产信贷环境边际性改善等因素的到来，楼市已有＂回暖＂信号。据58同城、安居客发布的2021年《11月国民安居指数报告》显示，在市场供应方面， 11月全国新增挂牌房源量环比上涨7.9%，购房者信心指数环比上涨3.4% ，在一定程度上说明楼市提前迎来＂暖春＂。
　　在此情况下，也带动了楼市的另外一大重要组成部分——商业地产的回暖。经济的稳步恢复，宏观经济指数的环比上升， 促使商业客流恢复、项目集中开业、租赁需求反弹 ，在供需两端都有所增长。
　　那么，2020年的楼市将如何呢？国家对楼市调控提出的目标是——稳地价、稳房价、稳预期，要建立长效机制。在此目标引领下， 明年楼市的主基调依然是以＂稳＂字当头 ，平衡好调控与发展的尺度和节奏，或将成为政策的主要方向。