直降5000元平方米，商住公寓惊现骨折价，长沙怎么了？

　　长沙的商住公寓华说
　　因为房价低，这些年来，长沙被人们视为国内房地产市场的一股清流，上有中央政府的＂点名表扬＂，下有＂一个让炒房客有去无回的城市＂的民间口碑，朝野交口赞誉。因此之故，长沙也上了N次的热搜，N次的头条。
　　而今，长沙又上热搜和头条了。这一次，还是因为房价。
　　进入3月之后，长沙的商住公寓市场蓦然而起一波＂特卖潮＂，特价、促销频出，八折、七折乃至近五折的＂骨折价＂奔涌而来。据当地媒体报道，打响长沙公寓市场＂降价＂第一枪的是一个名唤＂新力铂园公寓＂的楼盘。3月10日，该楼盘打出了＂湘江东岸，二环内，江景公寓，总价30万起，大开发商放血价6888元/平……＂的广告，一时刷爆＂朋友圈＂。当日，楼盘的营销中心被购买者＂攻占＂，人满为患；门外，路边停放的汽车蜿蜒长达数百米。这一幕奇景的幕后导演，是价格：单价6888元/平方米起的商业公寓，相当于在备案价基础上打了个5折。
　　随后，长沙高铁新城的明昇壹城、滨江新城的保利天禧等项目迅速跟进。上述项目公寓，原单价1.5万元/平方米上下，如今只要1万元出头，单价直降约5000元/平方米。位于梅溪湖一期的振业城，年前LOFT公寓售价在10500元/ 左右，近期特价约8500元/ ，价格直降2000元/ ；长株潭城际铁路一侧的碧桂园印象月初毛坯平层公寓均价10000元/ ，如今7888元/ 起……简单计算一下，降价之后，以上述商住公寓楼盘户型和销售单价来看，基本上花上30多万元，就可以全款购置一套30-40平方米的商住公寓。
　　当地媒体报道说，这并非是长沙商住公寓第一次大手笔＂降价＂。去年9月，恒大率先降价销售，其旗下公寓恒大珺悦府精装房降至每平方米8000多元；万科金色梦想30-58 的公寓跟进，第二套半价；南山梅溪一方公寓推出一口价特惠房源，最高优惠5.2万元/套……
　　自然要问，长沙的商住公寓为什么＂屏不住＂了，不得不大幅降价促销？当地市场机构给出的数据说，，截至今年2月底，长沙市内五区商业公寓库存量继续突破历史最高水平，多达418万平方米，去化周期增加至近30个月。不止此也，长沙近4年还有64宗待开发地块，合计近500万方待上市的商业潜在体量。
　　这是说，长沙商住公寓的＂降价潮＂，源起于供过于求，市场库存增加。这自然是对的，但说了等于没有说。长沙商住公寓的＂降价潮＂，去年以来发生过两次，一次是去年的9月，一次是今年的3月。因此，真正的问题是，面对着供过于求库存增加的现实，房地产开发商为什么选择这两个时间节点降价？以余观之，答案是这样的。去年9月的那一次降价潮，源起于去年8月住建部、央行为房地产企业设定的监测和融资管理规则，即所谓的＂三条红线＂：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的＂现金短债比＂小于1 。房地产开发商为达标而不得不降价以求快速回笼资金。今年3月的这一波降价潮，则缘起于住宅用地供应的＂两集中＂出让制度的出台。这一制度下，包括长沙在内的22个重点城市发的土地供应不再＂随意性、碎片化＂，而是一年内分三批次集中供应。这就要求房地产开发商在每一次土地集中供应前储备更多的资金。而从上月末以来，若干城市已陆续公布了今年第一土地集中供应的信息。降价促销筹措资金以备战土地拍卖，此其时也。
　　但长沙的商住公寓，还有两个奇特的现象：一是长沙项目商住比往往大幅高于一些城市或者别的省会城市，比如说，一线城市项目商住比基本为1:9，而长沙普遍为3:7，甚至有4:6乃至5:5的；一是相较于住宅，商住公寓公摊大、水电物业费高、土地使用年限短，而且大多无学位，因此一般而言，商住公寓的价格大抵为住宅的70%-80%。但是，长沙同一项目或同一区域内的公寓价格往往高于住宅价格。
　　这奇怪的现象何解？其实也不复杂：因为长沙的商住公寓是不限购不限贷的。而在在北京、上海、广州等一线城市，商住公寓不仅限购、限贷，而且在2017年之后，对销售对象、分割单元面积也有非常严厉的限制。譬如说，北京规定，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；商住公寓的销售对象为企事业单位、社会组织，且不得将房屋作为居住使用，再次出售时，也必须企事业单位、社会组织。广州则规定，商住公寓最小分割单元不得低于500平方米；售对象仅限法人单位，再次转让时，也只能卖给法人单位。
　　在住宅限购、限贷之时，长沙的商住公寓不限购，也不限贷，而且也没有如其他城市那样对销售对象、分割单元面积进行限制，商住公寓的需求和供给自然而然地随之而起。这解释了为什么在住宅限购、限贷之后，长沙的商住公寓开发掀起了一股热潮，解释了为什么长沙项目商住比往往大幅高于一些城市或者别的省会城市，解释了为什么长沙同一项目或同一区域内的公寓价格往往高于住宅价格。
　　2021年4月5日