下半年开始，楼市将突破3个下限？专家2类人提前做好准备

　　随着＂五一假期＂结束，上半年的楼市也基本已经大局已定。因为上半年房地产销售高峰有两个时间段，一个是房地产行业传统的销售热季＂金三银四＂，另一个就是＂五一假期＂。
　　根据＂金三银四＂和＂五一假期＂的楼市表现来看，＂金三银四＂相比往年表现差强人意，而＂五一假期＂的楼市热度下降明显。下面我们看一下＂五一假期＂的楼市数据：
　　贝壳研究院监测的50座重点城市的销售情况，节日期间二手房成交量同比下降约5%，相比四月周末日均水平下降约30%。从以上数据可以看出，今年的＂五一假期＂，二手房市场降温比较明显。
　　另外根据安居客5月7日发布的《2021年五一假期楼市报告》显示，一线城市的楼市热度指数为119.0，同比去年下跌0.4%；二线城市楼市热度为95.8%，同比去年下跌12.3%；三线城市楼市热度为108.6，同比去年下跌8%。从楼市热度来看，一线城市的楼市热度算是微跌，但是二三线城市的楼市热度下降明显。通常一二三线城市都是楼市的主战场，大多数人关注的城市，如今这些城市的楼市热度下降明显，说明上半年的楼市表现一般。
　　本来一些专家预计2021年的楼市会迎来一轮小高潮，因为2020年楼市经历了寒冬，2021年上半年正是楼市复苏的时期，不过从上半年的楼市来看，虽然整体楼市已经复苏，但是复苏的效果并不理想。
　　其实从根本上来说，2021年楼市热度不及预期的主要原因是楼市调控政策的收紧，今年楼市调控的主题应该是收紧金融层面的调控，从资金方面来限制房地产行业过热。
　　2020年最后一天，央行、银保监会联合下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，通知中明确指出，要建立房地产贷款集中管理制度，并对房地产贷款提出了2个上限，分别是房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。建立房地产贷款集中管理制度，基本上就相当于关小了资金流入房地产行业的水龙头，避免太多资金流入房地产行业。
　　除此之外，2021年3月份开始，国家对于违规资金流入房地产行业的行为也进行了严查。目前有部分炒房客利用企业经营贷款进行投资买房，为什么炒房客不惜冒险也要利用企业经营贷款炒房呢？因为现在炒房面临的最大成本就是房贷利息成本，如果按照房贷利率5.635%来计算的话，贷款100万买房，第一年的利息成本就要56014.06元。如果炒房客选择理应经营贷款买房的话，经营贷款的利息可以低至4%以下，如果按照3.85%来计算的话，第一年的利息成本仅为38183.28元，每年可以节省将近2万的利息成本。
　　不过随着国家对于经营贷款违规流入楼市进行严查，这些利用经营贷款炒房的行为将逐渐被查出，根据相关工作人员的说法，如果经营贷款违规使用的话，银行会立即回收经营贷款，对于炒房客而言，很可能要面临资金链断裂。
　　基于上半年的楼市走势以及现在逐渐收紧的楼市调控政策，今年下半年开始，楼市将会突破＂3个下限＂，就让我们一起来看一下。第一：楼市分化的背景下，部分城市的房价将＂突破下限＂
　　2021年楼市发展的主题依然是＂分化＂，虽然从整体楼市上来看，房价处于比较稳定的状态，基本上不会出现大涨跌，但是如果看局部楼市，部分房价虚高的城市房价下跌不可避免。前一段时间，环京一带的城市香河成为了人们热议的城市，原因是香河的房价在最近几年经历了＂膝斩＂，2017年房价最高点的时候达到2.5万，如今开发商推出的打折房基本上7千左右就能买到。
　　笔者认为香河只是很多房价下跌城市中的一个，过去这些年的房价大涨，导致部分城市房价呈现虚高的状态，未来这些城市的房价都有可能会迎来调整。那么具体哪些城市的房价会突破下限呢？笔者认为主要有2类城市：第一就是房价虚高的城市，这些城市的房价会在未来迎来回调，逐渐归回正常水平；还有一类城市就是经济发展滞缓的城市，这些城市的经济发展无法支撑当地的房价，房价会慢慢发生回调。
　　第二：住房过剩的背景下，楼市购房需求将＂突破下限＂
　　从楼市的各项数据来看，如今的楼市已经呈现出明显的住房过剩。首先是空置率数据，根据西南财经大学发布的数据，2017年我国的住房空置率就已经达到21.4%，远超国际正常水平（5%~10%），并且随着最近几年楼市的发展，2021年的住房空置率相比2017年只增不减。还有就是住房拥有率数据，根据央行公布的城镇家庭住房拥有率的数据，2019年我国城镇家庭的住房拥有率已经达到96%，其中超过40%的家庭拥有2套及以上住房，极少部分没有房子的家庭也可以居住国家提供的保障性住房，可以说城镇家庭基本上已经实现了＂居住有其屋＂。
　　一方面是空置房数量很多，另一方面是人们的住房拥有率很高，从这两项数据基本上可以确定如今楼市住房过剩的事实。在这样的背景下，人们的购房需求将会＂突破下限＂，大多数家庭已经拥有住房，已经不需要再买房子，即使有改善型购房需求，也不是刚性需求，根本支撑不起如今的楼市。
　　第三：房价涨幅收窄的背景下，炒房客的投资意向将＂突破下限＂
　　客观来说，2021年房价依然在上涨，只不过涨幅相比往年有所收窄。根据国家统计局公布的3月份70城房价数据，70个重点城市中，4个一线城市新建商品住宅销售均价同比上涨5.2%；31个二线城市新建商品住宅销售均价同比上涨4.8%；35个三线城市新建商品住宅销售均价同比上涨3.9%。从以上数据可以看出，全国整体房价依然处于上涨趋势，这是房价涨幅维持在5%左右，这和社科院预测的房价涨幅基本一致，房价处于稳中有升的状态。
　　在房价涨幅逐渐收窄的背景下，炒房客投资房产的盈利空间基本已经不存在了。很多人认为只要房价上涨，炒房客就能挣钱，事实情况并非如此，炒房客想要真正盈利的话，房价的涨幅必须要超过房子的持有成本。根据经济学家梁中华的说法，现在投资房产的成本非常高，基本上在房屋总价的6%~8%之间，也就是说如果按照现在5%的房价涨幅，基本上就没有盈利空间。因此在房价涨幅逐渐收窄的背景下，炒房客的投资意向将＂突破下限＂。
　　结合以上3个方面的分析，专家建议这2类人应该提前做好准备：
　　01打算买房的刚需。在整体楼市稳中有涨的背景下，刚需购房者不必要过于担心房价的问题，只要所在的城市不是房价虚高的城市或者经济滞缓的城市，房价基本上不存在大跌的可能。不过刚需购房者需要注意延期交房、楼盘烂尾等问题，这两年是延期交房和楼盘烂尾的高发时期，购房者对于开发商的选择一定要严格把关。
　　02 有投资打算的炒房客。客观来说，如今投资房产已经进入越来越专业化的时代，普通人炒房亏本的可能性会大大增加，杠杆炒房甚至可能会面临个人破产。因此笔者建议未来的投资客，要具备2个条件才有投资房产的资格，首先是专业的房地产知识，对于房地产行业的发展有足够的见解和把握；另外就是强大的资金实力，有全款投资房产的能力。