幸福里BANNER 熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百四十九期（NO.449） 专栏内容提要： 楼市观察和趋势思考：2021年一季度全国房地产相关数据出炉，基于数据，行业政策环境和市场调控背景，对后续中国楼市和房价的趋势要点，进行分析研判。 资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。 拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容 （独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号） 我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，欢迎关注。 图片来源：网络 这是熊猫贝贝第449篇原创文章： 4月份，关联中国经济领域方方面面的第一季度数据陆续公布。 住房是关乎国计民生的大事。相较于GDP，CPI，PPI等宏观大数据，房地产领域的数据，更受到百姓和基层群众的关注和关心。 随着城镇化进程的不断推进，住房需求也得以全面释放。 伴随着需求量的激增，房价也是水涨船高。一轮轮调控让市场扑朔迷离，进入2021年，金融收紧，严打炒房，更是让很多城市原本强劲的房价出现了很多不可预期的趋势分歧。 房子，是中国人的刚需，所以房价变化的趋势，更能抓住中国人的心。 本文就基于2021年4月刚刚公布的房地产关联的统计数据和相关统计信息，通过对数据的对比，趋势研究，和深度分析，对后续中国楼市和房价的几个趋势要点进行研判分析： 2021年，房子还能不能买？一季度房价和行业数据，释放了什么重要的信息和信号？从数据趋势，能看出中国楼市的哪些问题？如果要买房，哪些认知是必须的？ 希望这篇文章能够为各位读者朋友提供一些有效的参考作用。 以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。 PS：文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。 选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。 读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。 图片来源：网络一、统计局最新数据：一季度全国房地产开发投资和销售情况，火爆超乎想象 2021年4月16日上午，国家统计局公布了一季度的经济数据，涵盖了多个经济关联领域： 图片来源：网络 其中从房地产关联数据统计中反映出来楼市和房价的火爆程度，超出了很多人的想象。 真金白银才是行业和市场的成绩单，无论市场杂音和喧嚣观点如何嘈杂，真实数据面前，真假高低立现。 中国楼市两个最关键的数据：成交面积和成交总额，在一季度，实现了历史全新最高纪录。 主要数据： 图片来源：网络 1、房地产开发投资完成情况 1—3月份，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%；比2019年1—3月份增长15.9%，两年平均增长7.6%。其中，住宅投资20624亿元，增长28.8%。 图片来源：统计局官网 1—3月份，东部地区房地产开发投资15603亿元，同比增长22.7%；中部地区投资5432亿元，增长38.7%；西部地区投资5955亿元，增长22.5%；东北地区投资587亿元，增长24.8%。 1—3月份，房地产开发企业房屋施工面积798394万平方米，同比增长11.2%。其中，住宅施工面积563125万平方米，增长11.6%。房屋新开工面积36163万平方米，增长28.2%。其中，住宅新开工面积27057万平方米，增长30.1%。房屋竣工面积19122万平方米，增长22.9%。其中，住宅竣工面积13888万平方米，增长27.1%。 1—3月份，房地产开发企业土地购置面积2301万平方米，同比增长16.9%；土地成交价款809亿元，下降17.3%。 数据解读：供应大幅度增加的趋势非常明显，土地成交下降是受到两集中政策影响，但是从房子的供应端来考量，开发商对于后续市场的信心表现十分充足。 2、商品房销售和待售情况 1—3月份， 商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8% ；比2019年1—3月份增长20.7%，两年平均增长9.9%。其中，住宅销售面积增长68.1%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长24.9%。 商品房销售额38378亿元 ，增长88.5%；比2019年1—3月份增长41.9%，两年平均增长19.1%。 其中，住宅销售额增长95.5%，办公楼销售额增长44.0%，商业营业用房销售额增长25.8%。 图片来源：统计局官网 1—3月份，东部地区商品房销售面积15347万平方米，同比增长74.3%；销售额22807亿元，增长1.02倍。中部地区商品房销售面积9639万平方米，增长68.9%；销售额7277亿元，增长93.1%。西部地区商品房销售面积10039万平方米，增长47.1%；销售额7462亿元，增长57.2%。东北地区商品房销售面积981万平方米，增长52.1%；销售额831亿元，增长51.1%。 3月末，商品房待售面积51858万平方米，比2月末减少567万平方米。其中，住宅待售面积减少559万平方米，办公楼待售面积减少71万平方米，商业营业用房待售面积增加15万平方米。 数据解读： 38378/36007 10658.5元/ ，房价全国破万稳稳当当，而在2020年一季度，全国新房均价是9266元（仍然是根据统计局数据计算）。楼市全面上涨已经是既定现实。 从房地产行业统计数据可以得出很明确的结论： 全国商品房销售金额、面积创历史同期新高 房地产开发投资额、新开工规模同比均大幅增长 图片来源：CREIS 二、2021年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况公布：3.6亿 +增速63.8%+70大城市中有87%的城市房价上涨！ 全面上涨，又是一个历史新高： 2021年3月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数 拆分单月数据看，3月份单月商品房销售额高达1.9万亿元，是历史上最好的一个3月份。 图片来源：网络 2021年3月70个大中城市二手住宅销售价格指数 整体看2021年3月房价现象，一二线城市房价上涨依然是主流现象，新建住宅只有6个城市下调，二手房只有9个城市环比下调。 值得注意的是全国新建住宅70大城市中62个城市房价上涨， 二手房70个城市中58个城市上涨 ，简单计算全国70大城市中有87%的城市房价在3月份出现了上涨，这可以说是70城市统计数据中的普涨记录。 结合上面房地产行业数据和70城3月份的房价变动情况来看，全国房价普涨，上涨强劲，是当前中国楼市真实的行情表现。全国楼市，从当前数据来看，呈现非常明显的＂供需两旺，价量双升＂的局面，结合传统房地产营销日历效应，和＂小阳春＂的行情基本贴切。中国作为唯一一个快速恢复经济的大国，经济复苏良好，使得居民购房的需求得到全面恢复。再叠加尚未出现明显收紧，相对宽松的信贷政策下，房地产市场高位运行成为必然。但进入2021年，从政策，金融，监管三个方面逐渐升级的调控开始抑制市场过热，考虑到数据统计存在延后性，对于后续市场的走向和价格趋势，需要保持一定的理性和客观态度。 图片来源：网络三、关于数据背后的几个信号解读： 1、全国普涨，2021年一季度全国新房销售均价，比2020年一季度涨了15%。但是从数据统计上出现了明显的背离，一线城市二手房平均环比依然上涨1%，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。其中深圳因为全面实施二手房限价，所以统计数据出现了明显的涨幅放缓。实际依然高位运行。 说明了什么问题？虽然一线城市是房价上涨的领头羊，但是同样也是调控和金融管制首当其冲的标杆和典范，那么房价是怎么涨起来的？ 房价上涨主要是很多中小城市全面推动的实现。很多在主流舆论和媒体报道中看不到、不注意的城市，从2020年开始到现在，事实上悄声无息地完成了房价上涨。 2、年内全国已经有13个城市被住建部不同程度约谈督导： 这些城市基本都处于全国房价上涨前列，广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。 不完全统计，2021年截至日前4月上半月，年内，房地产调控已经超过150次。从住建部到银保监会到上海、杭州、无锡、海口等城市开启全面升级版房地产调控。各地打补丁，政策不断加码，金融监管升级，各方力量都在抑制楼市过热。 但是从销售额和均价数据来看，政策调控的出现边际效应衰减非常明显，＂越控越涨＂的规律重现，在政策调控和市场情绪的对抗中，有一说一，市场情绪至少在当前是处于优势状态的。这和国家＂房住不炒＂，还有对房地产去杠杆降风险的思路出现了偏差。 预计2021年调控不会有放松的可能和机会，甚至可能会因为市场的进一步升温而招致更为严厉的政策出台和调控手段实施。 3、这一轮楼市2020年市场翘尾到2021小阳春核心原因是信贷政策，特别是经营贷入楼市有关。而进入2021年，针对经营贷的打击严厉程度增加非常明显。 后续关于涉房贷款，银行出于监管要求必然会出现放款延迟，审核从严的趋势，这个趋势也将会配合调控，贯穿2021年。 4、不同城市涨价的逻辑是完全不一样的： 首先是一线城市，除了深圳是炒作投机的货币现象和市场情绪占据主要成分以外，北京，上海，广州，事实上很大一个部分的价格推动，来源于上一阶段为期5年的调控到期，大量获得房票资格的群体需求得到释放产生的供需挤压，特别是在金融收紧的情况，以上三个一线城市楼市需求旺盛不减，大量刚需循规蹈矩积极买房，对于后续一线城市（深圳除外）的房价，还有进一步上行的需求动力支撑。 这种趋势判断之下，一线调控没有放松的必要和支持条件存在，全年调控从严从紧是必然趋势。 其次是新一线和高首位度省会，有三种逻辑： 第一种是货币现象，特别是原本扎堆一线的炒房游资和投机群体的阵地转移导致房价上涨，经营地的手段不仅限于一线； 第二种是情绪现象，一线城市暴涨带动这些城市的市场情绪，属于情绪感染； 第三种是量升价稳，相对而言正常健康的需求释放。 与之对应的，就是躁动异动必招调控，情绪传染不能持久，量升价稳细水长流，并且能吃足这一轮货币红利。 最后是小城市，绝大多数都是跟风，想乘机借势推高房价，激活市场，拉动地方经济。 而现在调控的思路和方向很清晰，最多下沉到省会级别和经济发达地区，小城市的房价这一轮躁动，非常危险，不仅难以持久，更是饮鸩止渴。 5、2021年剩下的三个季度趋势预测：全国房价持续保持上涨态势，但是分化将不可避免。 过热城市调控加码维稳，一线城市调控不松，量升价稳持续长久，小城市，特别是人口流出资源枯竭缺乏产业增量的小城市，2021年后半段可能会出现房价向下调整的压力。 6、后续楼市趋于平稳，不仅仅是调控和金融层面的监管作用，更是要符合中国当前经济规划实施的目标，2021年GDP的目标是6%，房价如果还要继续上行，超越GDP，恐怕会招致更为本质层面的调控进行强力监管。 图片来源：网络四、写在最后，对文章开篇几个问题的思考和观点。 文章最后，回到开篇的那几个问题：2021年，房子还能不能买？ 分情况来说，刚需条件合适该买就要买，非刚需就不要凑热闹了，这就是我最近文章分析一直反复强调的观点，假刚需和伪投资，是这一轮调控的重点打击对象，因为非刚需群体，绝大多数都是投机套利的本意，当然会误伤一些改善，但是改善已经谈不上什么刚需了，国家也好，政策也好，永远只能抓大放小。 另外一点，是城市的选择，有调控的城市，刚需可以根据自身情况买，但是没有调控的城市，不推荐买，也不用过多解释，说多了得罪人。一季度房价和行业数据，释放了什么重要的信息和信号？ 一季度中国经济开局良好，有两个原因，一个是对比对象的原因，2020年同期还是疫情期，这个不用多说，相对好，相对高，不是绝对的好和高； 另外一个，是房地产的增速明显过热，超过了GDP宏观主要指标，和2020年前低后高的行情相比，2021年开个好头，后续持续下行，拉平增长，才是理性的预期。从数据趋势，能看出中国楼市的哪些问题？ 普遍上涨，房价上升，供需两旺就不用说了，如果是传统的楼市小阳春一般持续到5月份，那么今天的调控环境之下，这个日历效应可能提前结束，特别是很多二手房流动性很差的小城市，新房涨幅可能很快转冷，甚至产生较大的下行压力。 中部城市，这里是指城市地位，不是区位，省会和新一线，强二线，接下来的时候，可能会和调控进行持续博弈，房价有进一步上涨的可能，反正涨的太快调控就来，最少也是慢慢涨，皆大欢喜，涨的趋势没有必要怀疑。 一线城市，比较特殊的是深圳，虽然二手房指导价已经全面实施，但是最终的靴子和定论还没有落地，北京上海广州，北京房价很迷幻，上海房价很坚挺，广州房价很活跃，在调控的大环境下，各有各的问题存在，想要短期内实现对房价的全面控制不切实际，比较确定的，是这三个大城市内部的板块价值分化，房价地域分化，会进一步加大。 很容易理解的，就是有的猛涨，有的微涨，有的不涨阴跌，甚至有的还会持续下跌，一句话，还是看政策，随着因城施策的降维打击，未来针对这三个一线城市的调控会越来越精细。 深圳呢？很简单：等通知，看行情，问成交。严打当头，说啥都没用。 如果要买房，哪些认知是必须的？ 最后给大家说几个良心建议。 1、城市选择，尽量往大城市去，留在农村县城和小城市，未来和下一代再想要进入大城市生存发展的门槛会越来越高。 2、条件允许，一定要主动使用房贷资格，在有价值的城市拥有属于自己的房产。 3、不管什么趋势调控市场变化，对于房产的核心价值认识都要坚定，对于绝大多数中国普通个体和家庭而言，房子不仅在当下，在未来很长的时间里面，都是家庭财富和资产最重要，最关键，也是最靠谱的基础组成之一。 远离市场杂音，不被市场情绪所引导，从自身需要出发，尽早完成家庭房产配置。 房子，财富，学历，只有真正拥有的时候，才有资格说不在乎。 后续，我会持续更新数据和相关分析，长期对自己的价值和投资逻辑进行验证和复盘。也欢迎各位读者朋友和我一起。 文章郑重声明： 本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。 并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流 文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。 以上。 2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。 预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！ 文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。 或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。 图片来源：网络 思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。 每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。 这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。 希望能与有伟大格局和理念的群体同行。 做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！ 仅以此文，与各位读者朋友，分享。 图片来源：网络 关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。 以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。 这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。 熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈…… 不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。