不出所料,广州楼市宣布调控升级
不出我所料,广州楼市昨晚宣布调控升级,人才住房未满三年禁售,商品房定价需接受指导。
在3月15日国家统计局公布2月份70城房价数据之后,我就在 广州新一轮房价调控或箭在弦上 一文中很明确地说:"因此我预计广州很快会公布新一轮的房价调控措施或相关城市新政,比如限制入户、限贷及限制二手房买卖等,极有可能在本月底或4月份出台。"
判断非常准确,甚至对时间的预测也十分精确。
这说明我在政策逻辑层面上对房价的分析方法是正确的,我在多次发文也讲过如何分析,最重要是看二手房涨跌指标数据的变化,最根本在于对"房住不炒"的正确理解。
未来一段时期,即使是一二线核心城市,房价也会趋于平稳,因为国家开始对购房端的金融杠杆严格限制,主要原因:
一是居民端负债杠杆已增加到上限,遏制消费和创新创业,未来还饱受还债压力。
二是政府判断未来经济的增长预期将放缓,企业居民收入不会有较快增加,金融系统面临债务信用风险。
三是债务不可能像欧美国家那样走债务货币化的政府转移方式,只能靠收入消化,而靠增加投资和负债的方式来增加收入的方法已走到尽头,因此只能是又要控制债务杠杆又要鞭策企业挣钱,必然要推动银行让利,脱虚就实,"进一步降低贷款实际利率"。
这样未来一段时期,凡是和金融杠杆有关的投资,不管是市场还是行业,包括股市、房市,包括银行、信托、证券公司,都会经历一段辛苦的时期。
所以从长期趋势上看,我认为未来股市、房市的投资机会并不会太好。如果有谁的孩子找工作的话,这两年去这些地方也没那么好。
国家政策导向就是在负债杠杆高企的情况下,保证经济运行基本正常,将有限的资金资源进行结构性的调整,加大对实体的投入和支持,减少虚体的流动和波动,倒逼出内生活力和市场创新,保障社会就业和稳定。
另外要强调的是,房市不像股市,因为房价里面有长期的金融杠杆在里面,是有可能变成灰犀牛的,所以国家的态度一定是求稳,即使调控也是不让过快上涨,而不是打压下跌,即以时间换空间,靠收入化风险。
就像我年初多次预判的,广州的房价"5月份之后就会停止上涨势头"、"走势上半年升下半年平跌,呈厂字型走势。"
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