另类固收？首批9只公募REITs基金，要不要参与？

　　说到投资，曾经有没有想过整点大项目？ 高新产业园、收费高速公路和仓储物流 ，当个＂大格局房东＂稳稳收租？#基金投资者保护月##投资基金之前必须要了解的知识#
　　光想这资金起点，恐怕是电视剧里的＂霸总＂才能有的人设……
　　不过现在，投资这些＂大项目＂可能门槛更简单了。
　　这不，最近火热的话题，正式批准沪深交所首批共计9只基础设施公募REITs注册，公募REITs基金产品本月底将进入公开发售阶段。
　　从涉及项目类型看，所谓基础设施，就涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理及生物质发电等，均为REITs试点优先支持行业；
　　一般首批项目都相对更优质，分布在京津冀和粤港澳大湾区、长江经济带、长江三角洲等重点区域。
　　而目前已披露的最低投资门槛在100-1000元不等，不就为我们提供了便捷投资具有基础设施属性的标准化产品？
　　大家也知道在A股市场上，新生事物出现早期，往往都意味着一波＂炒作＂机会， 比如首批创业板、科创板新股，上市前几日的表现等。那么首批公募REITs要不要认购呢？
　　先说结论： REITs产品封闭运作，且封闭期普遍较长，在20-99年不等，更适合追求稳健收益的机构投资者。个人普通投资者，想投资的，建议先别急，可在发行结束、产品上市后，在二级市场再进行交易买卖，更方便，但需关注其折溢价风险。
　　什么是REITs？
　　REITs的全称是Real Estate Investment Trusts，是不动产投资信托基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的 不动产资产 或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。
　　提到不动产，大家最熟悉的是房子，过去20多年，买房躺赢的体验，但现在政策基调是＂房住不炒＂，打主意就要往更需要支持的方向来。
　　国际上REITs已经是一种成熟品种，底层不动产类型十分丰富，涵盖基础设施、商业物业、住房租赁等多种物业类型。
　　我国也是＂基建狂魔＂，根据北大光华管理学院＂光华思想力＂REITs课题组测算，中国 存量基础设施规模超过100万亿元 ，若将1%进行证券化，那也是一个万亿元规模的市场。
　　但国内REITs发展受市场环境、制度因素等限制，说过很多次，但种种原因只听见打雷、没见到下雨。
　　其实国内之前在15年7月已经成立了首支公募REITs产品，就是 鹏华前海万科REITs 。成立以来，年化收益率6.15%，展现出一种＂固收+＂的效果，但与股债相关性更低。
　　鹏华前海万科REITs净值走势，但目前场内价格折价8%左右：
　　从9只拟发行产品已经公布基金招募说明书看， 预计现金流分派率为4%-12%， 国金、浙商以及富国 REITs 还给出了内部收益率预测，基本在6%左右。
　　整体而言，收益水平将高于债券型基金，但不及混合型和股票型基金。 REITs产品为投资者提供了兼具资本增值的＂股性收益＂和高分红的＂债性收益＂， 且具有抗通胀性，对投资者来说多了一种股权和债权以外的配置方向。
　　公募REITs，另类固收+？
　　在现行金融法律和政策框架下，公募基金不能直接投资于基础设施，所以试点阶段采用的是＂公募基金+基础设施资产支持证券（ABS）＂结构。
　　具体是指，基金公司向我们投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体（SPV）持有基础设施项目，由基金管理人主动管理运营基础设施项目。
　　公募基础设施REITs产品，有些像介于股权和债权之间的风险收益特征，收益主要来源于两部分，一部分是期间的分红收益，一部分是基金份额的价值增长收益：
　　一方面，稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性特点；
　　另一方面，基础设施REITs基金份额净值，会随着基础资产的估值变动在二级市场也会发生波动， 类似＂固收+＂策略里的股票配置。但这个基础资产的估值，很明显要比单一上市公司要难，需要专业相关背景的研究经验。
　　比如鹏华前海万科REITs净值就是一周公布一次，场内交易是每天展开，二级市场上的波动，更多受市场情绪和供给影响。
　　但公募REITs的底层逻辑，又并不是简单的股票+债券的组合，因此可以把公募REITs定义为 ＂另类固收+＂ 。
　　另外，公募REITs可在二级市场进行交易，是一种标准化产品、低门槛投资不动产的工具。
　　首批9只公募REITs要不要参与？
　　从投资角度来看，一些机构认为我国首批试点的基础设施公募REITs具有三大特点：
　　第一，这类权益型REITs具有介于股票和债券之间独特的风险收益属性，强调＂权益型＂＂浮动收益＂，能够降低投资组合波动率，对于投资组合具有配置价值和意义。
　　第二，属于具备＂储蓄特征＂的透明程度高的标准化产品。REITs产品波动性相对比较低，适合对低波动、稳定收益的产品需求。相较而言， 机构投资者更加适合配置公募REITs。
　　第三，立足于基础设施等实物资产， 更强调长期运营管理 。
　　选择难点是优质项目， 毕竟公募REITs产品是以基础设施项目作为底层资产，需要挑选具有稳定可期的当期分红回报和长期增值潜力的项目方向。
　　与普通公募基金不同，公募REITs产品的发行过程涉及战略投资者、网下投资者和公众投资者多个参与主体。公募REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，注意并不是以1元净值为起点，可能是几元、十几元等等；之后公众投资者以询价确定的认购价格，通过销售机构参与基金份额认购。
　　公募REITs基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能上市后在二级市场交易，这一过程是存在比较大的流动性风险的。比如 目前鹏华前海万科场内即折价8%左右。
　　线下参与认购的需要转托管到场内进行交易，很多盆友都不熟悉这一流程，还是建议可以等一等上市后再说。
　　按规定，上市首日涨跌幅限制为30%，随后回归10%限制。新生事物的炒作，也需要建立在相应认知基础上，如同首批科创板股票也是分化的表现，资金追捧的是更有＂故事＂的方向。
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