成都公寓有投资价值吗？

　　成都——中国西部龙头城市，世界标杆城市，这里集政治，经济、文化高度发达，连续10年被评为中国宜商，宜业、宜居城市。
　　如果说准备到成都投资买公寓，建议多到成都各个区域多走走看看，不是赵雷的《成都》都说了嘛，＂到成都的街头走一走，走到玉林路的尽头＂你会豁然开朗，原来成都拥有这样的魅力和底蕴。
　　独特魅力之1:冬无严寒，夏无酷暑。即使在最热的季节，最高温度从未超越38 ，冬季平均气温10 。
　　独特魅力之2:环形状的交通路网，四通八达，轨道交通目前已从成都修建至简阳第二机场。
　　独特魅力之3:成都市目前已规划＂一公里见园＂，2025年城市绿化率超过60%。
　　独特魅力之4:成都市目前世界500强企业已超过300家，成都市就业率一直稳居西部之首，且人均年最低收入不低于3万。
　　基于成都市目前的发展，笔者一时之间难以列举全部之优势。重点强调一下最近5年成都市人口净流入均为正增长。
　　故投资成都公寓，可以在目前发展较好或规划较好的区域大胆地放心投资。
　　在成都投资公寓，还有投资的价值吗？
　　首先我们知道的。我们知道的是成都目前购买住宅需要资格，如果你没有资格的话，那么我们就只能投资公寓或者公寓了。
　　我想问这个问题的你肯定是没有资格购买成都的住宅的，所以才提问这个问题，那么成都的公寓是否值得投资呢，我觉得说还是有投资者可能的。
　　首先来说，投资公寓的成本要比住宅小得多，还有就是公寓可以出租的租金要比，住宅的房子高得多，所以从这2个方面来说公寓投资的优势，还是比较大的。
　　公寓的升值，可以涨多少呢，？我想说的是成都的公寓，也随着住宅的涨价而涨价，目前涨价也已经涨了2倍左右，所以说购买公寓好的位置还是比较快的。
　　所以我们在购买公寓的时候，购买的公寓的位置，是要比较好的位置，比如说成都金融城附近的公寓。
　　要比同小区的公寓涨价涨的快，这是很多人都清楚也知道的，因为住宅的话能满足人们落户和小孩读书这个功能所以说，这是公寓无法满足的所以说，住宅要比，公寓涨价涨得快，但是公寓涨价的速度也没有多卖，因为公寓的投资成本比住宅也想得多。
　　以上仅代表个人观点和个人看法如有什么问题请在下面讨论。
　　公寓优点：便宜，而且一般地段不坏，交通和商业配套不缺。
　　缺点：
　　产权只有40年。
　　商业水电，贵。
　　户型小，必然梯少户多。
　　笔者经验，公寓增值缓慢，价格虽低，买后可以考虑租赁。听身边不少朋友都说，成都是一个很不错的城市。城市发展有潜力，只要经济大环境不是特别糟糕，好地段的房子还是有市场。不过很多地方买房状态是：全款买房的手续特快，房型选择也多。贷款买房，尤其房贷比例大的根本没人愿意卖给你，因为现在贷款手续很难办，身边有几个朋友半年了房贷至今没下来！
　　想入手房子的同志们可以去售楼处问问房子交易及贷款的请款。如果手头钱多，可以考虑入手黄金地段公寓，哪怕以后租赁也大可保值！如果贷款很多，在目前这阶段来看那还是等等再说吧。
　　您好，很高兴为你分享！
　　公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式，你所说的公寓＂一般是指40年产权的＂商住公寓＂，大多是商水商电并且不通气。规划用途为办公。梯户比都会比较高，少的3梯10户，多的6梯30多户都有。
　　这种商业性质的房屋包括soho，loft，写字楼。 还有一种特殊类的水电气三通类住宅公寓，就是和住宅户型一样，只是规划用途是办公，这类产品基本在成都的远郊会出现且是之前拿的地，因为现在规划不允许这样修建
　　下面来看看商业类产品的市场情况  我们来看看18年和今年上半年的销售数据对比。
　　(以上数据引用锐理数据，如有侵权，请告知我删除）
　　从统计数据显示，商业性质类产品，因为18年515限购升级后，市场火爆，销量增长，而到了今年市场疲软，出现价格和销量齐下滑的双面状态。这个是市场规律，需求不可能一直这么高，都有回归正常状态的时候。目前的市场供应库存在29.8月，也就是在没有供应的情况下，成都的商业类产品需要卖2年半才能销售完，更不要说市场还在供应，虽然这中间还包括写字楼，但是这也属于严重的库存积压状态。
　　我们都知道公寓不限购，去年515后，公寓市场交易量火爆，部分楼盘几天时间就能销售1000多套，这个是因为政策调控原因，导致一些没有购房资格的客户或者手上有些资金的客户恐慌性购买。而现在当客户回归理性还有购买力消耗的情况下，市场就疲软，可以判定后期公寓市场还要继续低迷。
　　下面说说公寓本身的产品特性。
　　在理想的情况下
　　公寓总价低，租金回报率稳定，比如一套公寓总价50万，首付25万，租金收益2000元/月左右，回报率4.8%，而市面上的公寓的回报率普遍在4-5%，而一套住宅总价在100万左右，回报率基本只有2-3%，所以公寓本身是靠稳定的租金收益作为回报，房屋本身价格增值很少。而住宅相反，租金回报率低，但是房屋本身增值幅度大。
　　不理想的情况:
　　目前市面上公寓类产品太多了，当大量公寓交房的时候，租金租不起价，还会出现空置状态租不出去。所以不要听售楼部的置业顾问说租金能达多少多少，而是自己参考附近房屋的租金水平分辨，他们报的租金水平，都是基于理想状态下，报高的价格。  租赁市场也是供需关系，成都去年落户的人员是28.6万，长住人口是在增加，但是根据我的了解，目前成都的租金价格，已经几年没有涨，且目前市面上还有很多房屋出租，也就是说目前市场是饱和状态，除非有大量的人口进入成都，增加租房需求才行。
　　后期
　　公寓类产品很多都是通水电，不通气，并且是商业收费标准，物管费价格普遍3-5元/平米，虽然面积小，可能你算下来价格不贵，但是对于租户，这些是算在他们头上，相当于这些成本会增加200-300元左右，对于租客来说也是他们会考虑的一个问题。
　　而对于后期要转手，设计到的税费:
　　契税:网签价的3%。
　　个税:网签价的1%。
　　增值税(公寓不管满没有满2年都有增值税):(网签价—上次合同价）差额的5.3%。
　　土地增值税:网签价的8%(如果有不动产发票可以抵扣)。
　　转移登记费550元
　　根据现在的二手房公寓市场来说，基本一套总价40万左右的房屋，如果全款，税费基本在3-4万的样子。如果贷款就更高了，并且很多银行不做办公性质的二手房贷款，因为贷款额度，贷款总金额的问题，只贷10年，虽然利率高些，但是总利息一单没有住宅20-30年总利息高，商业银行也是想多赚钱。
　　还有公寓公摊基本在30-45%左右，如果贷款按照10.8号之前的政策，利率上浮35%以上，贷款年限最高10年，这个也是成本。  所以目前市面上的二手房公寓不好销售，有的地方住宅12000-14000，公寓8000-9000都卖不掉，这个是目前公寓的现状。
　　当然市面上也有一些特殊类公寓 ，比如望江名门，兰博中心，新希望D10等高端公寓，这种情况不一样，和普通类公寓没有可比性。
　　所以个人建议买公寓最好不要买，如果真的要买，可以等价格回归一些，或者等有的楼盘搞特价。记住地段地段地段，地铁地铁地铁，配套成熟，毕竟你是要出租，你要以租房子的人角度去选。
　　甚至个人觉得，30万左右还不如买好的三圈层新房，后期更保险，更容易出手一些。  现在本来住宅市场都遇冷，更不要说商业。
　　投资需谨慎，且买且珍惜。
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　　成都的公寓有投资的价值呀，现在成都的房价可以说是一路上涨的趋势，比如说天府新区在去年五六月份的时候，大概还是七八千块钱一平米，现在已经上升到了一万多一平米，上升的空间非常的大，并且成都这个城市它的发展前景以及发展条件都非常的好，所以如果你手里面有多余的闲钱的话，完全可以去投资成都的公寓，不管你是投资怎么样的公寓，或者是承包一个公寓下来，想要开一个青旅或者是酒店，这也是一个不错的选择，毕竟在成都这座城市，生活压力没有那么大，而且物价也没有那么高，总之和北京上海广州这样的一线城市比起来，肯定投资也不会那么高，而且到成都旅游的人也非常的多，所以市场还有人流量以及消费都是能够带动市场发展的，所以在成都投资公寓，只要你找准好的地理位置，肯定是在一年或者是两年就能够回本的，什么叫做地理位置好呢？那地理位置好，肯定就是人流量比较多，交通比较便利，要不就是挨着医院或者是景区，或者是学校这样的地理位置，虽然租金要高一些，但是市场也要更广一些。
　　真的要看地段。说一个参考吧，5年前我准备在红牌楼安家，当然看了不少小区，但凡带电梯的都在一万左右，公寓就便宜一些，大概8000样子…现在来看，当年1万左右的住宅现在差不多都2万了，结果8000的公寓现在卖7000。如果地段好，又是刚开盘盘建议可以考察一下，地段不好，还是二手就建议不要考虑了
　　认真的讲：公寓并没有投资价值。
　　公寓销售的背后是政府对开发商商业用地的规划限制，如果都能修住宅，是没有开发商要搞公寓的。
　　但公寓当前的情况仅仅只有居住便捷、价格低、可得性强的优势，在房产就是资产的背景下，当前购买公寓除非绝佳地段，否则对购房者而言，这可能是一个还跑不过CPI的抉择。
　　公寓最大的硬伤在于转手，如果政策不做调整，公寓的一切优势都无从谈起，从最早的LOFT到限高后的SOHO户型，其他不通气、商住混用等不利因素都可以暂时忽略，但转手难才是最大的问题。
　　如果排除居住便利性，公寓的收益率甚至跑不过同期银行的利率，因为公寓出租还要考虑空置期这种不可控的因素，平均一年1-2个月空期是比较正常的，这样的背景下，公寓真的有价值吗？请深思
　　你好，我是楼市全搜索。一支混迹成都地产圈15年的中年油腻团队。
　　现在成都限价限购限资格，公寓可以买也可以自住，价值还是有的，但是要会挑，今天我就给大家分享一个公寓踩盘实例（不是广告）：
　　人们呐，总是会被便宜的事物吸引，看到便宜的、打折的总是忍不住多看两眼。
　　何况是房子。
　　所以，没有资格又想投资的我，最初看到恒大珺临阁公寓产品广告的时候，毫不意外地被首期5万四个金色大字吸引了。（第一眼我以为是首付五万，看到后面你就知道，这个＂期＂字用的很讲究）
　　另外，作为一个眼睛没有太大毛病的人，我看到了一个小小的＂起＂字。但是，这就像你逛街时看到店铺外面，用大幅红色海报写着五折起，但明知道走进去之后，五折的只有那么几件老款，甚至仍然贵的一批，你还是会忍不住去看一样。所以，明知自己可能会被广告忽悠，我还是抱着贪便宜的侥幸态度去看了楼盘。
　　先说下背景资料：
　　在去年，也就是融创沸沸扬扬接手万达后的八月上旬，恒大公布了城南新项目＂恒大珺临阁＂即将亮相的消息，这个位于天府二街核心地段的项目，正是恒大刚刚从成都本地开发商无国界手中收购的。这也是继天府半岛之后，恒大在城南收购的第二个项目。
　　如果不是这次收购，大多数业界人士和购房者都认为无国界已经全部售罄。无国界是由川大科技园（南区）开发有限公司在天府二街核心区域开发的一个复合型项目，位于天府二街，项目由住宅、公寓、写字楼、酒店以及别墅组成，从2012年首次亮相至今已有数年时间。项目所在位置可以说是目前大源板块最核心的区域。接下来我们说说现在正在售的公寓项目。
　　一、你最想了解的——位置和配套位置、配套都挺好这也是该项目最大的优点
　　首先需要说明的是：上文海报中的双地铁指的是两个地铁口（世纪城站和天府三街站），不是两条地铁线路·····
　　（两个站点和项目的直线距离相近，强迫症可能会为这三点差点形成一个等腰三角形而感到惋惜）
　　按照高德地图推荐，我从天府三街地铁站出来，拿着一把扇子，顶着炎炎夏日，走了大概18分钟到达营销中心：
　　（问我为什么不骑车的，我怕烫着屁股，另一方面也是测一测步行时间。）
　　区域好是该项目最大的优点。
　　我刚下地铁就被链家小妹拉着推销，我问恒大珺临阁怎么样，她第一句话就是：＂位置好呗，看的人很多。＂＂但是啊，姐，没我手上这个好，你看，我手上这个位置也好，还便宜·····＂我瞥了一眼，她介绍的还真没恒大这个位置好。
　　我还是义无反顾地去看了恒大珺临阁。
　　（区位图）
　　交通：
　　首先，项目离公交、地铁都不远，公交还挺多。
　　（周边公交较多）
　　商业：
　　项目周边商业配套有银泰城，伊藤洋华堂、复地综合商业体、会展中心等，且项目底商丰富、种类繁多。另外，项目自身还配了2000 会所配套，拥有健身房、游泳池、影音室、咖啡吧等休闲场所。整体配套比较成熟，未来居家、生活都很方便。
　　学校：
　　周围学校也不少：蒙彼利埃小学、大源幼儿园、成都7中、大源小学、益州小学、玉林中学、美视国际学校、金苹果幼儿园。
　　公园：
　　大源中央公园、锦城湖公园、桂溪生态公园、天鹅湖公园。
　　租户：
　　最重要的是，项目周围商务办公场所很多（腾讯大厦、领地环球金融中心、天府软件园等等），买公寓投资的话，日后不会缺少租户，投资率回报率比较可观。这也是一个很大的亮点。
　　（周边办公场所较多）
　　二、你最最最想了解的——价格＂期＂和＂起＂的魅力，只能说价格不便宜
　　正在审核资料，VIP报名中，一期已卖，二期预售证即将下来
　　均价：23000元/
　　- 首期五万的VIP客户 -
　　没有利息的诱惑
　　首期五万是指：不可贷款，没有利息，首付10%，两年内还清，简而言之——全款分期。
　　用这种方式购买的客户们即是所谓的VIP客户。比如，按照两万三的均价，购买最小户型47.1 的房子，总价为1083,300元，首期你要付10.8万，后续的时间内按照一定比例和期数（可能是半年一次，目前还没出细则）来分期支付余下金额。这就考验大家有没有那么多钱能在两年内还清了，不过没有利息的确很吸引人。
　　按照售姐介绍，这个分期政策，在南门是没有的，而且售姐在我临走之际不停和我强调首期10%VIP客户数量有限，今日截止，明天就是首期20%了哟！赶快报名吧！！！但是我，是理性的，这个价格对于我还是太贵。在售姐嘴都快说秃噜皮的情况下，我还是毅然决然地走了，头也没回。
　　当然，选择贷款也行，不过贷款的首付是五成。所以，首期是针对VIP的，首付是针对贷款人士的。
　　最后，问题来了，按照这个均价和最小户型来算，我的首期至少也是10万，所以海报中的五万？？？？？？哪来的？？哪来的？？！——这就是＂期＂和＂起＂的魅力。
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　　从价格和区域位置来看，恒大珺临阁还是很适合有一定资本实力的家庭投资的，首期无利息也很吸引人（反正我是不去凑热闹了），明确这些后，我们来看看产品本身。
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　　三、你当然不能忘了——产品请看户型图及装修样板间
　　商用水电，11梯28户，Y字型楼
　　正在售：装修，47.1 ，63.5 ，87.5 ，三种户型
　　在售姐边玩手机边和我聊天偶尔听不见我在说什么的情况下，我坚强地看完了户型和样板间。可能是因为由办公楼改装而来，公寓整体楼栋形状呈Y字型，嗯，很时髦…梯户比还行，47.1 ，63.5 户型单面采光，87.5 两面采光，走廊很拥挤。
　　（平面示意图）
　　我们再来看看三个户型：
　　47.1的户型是卖的最好的一个户型，类似酒店式公寓，一通到底的长方形样式，中间没有隔断，一目了然，很正常的户型，如果投资的话，我建议这个户型，总价可以接受，出租也很方便，按照售姐介绍，周边类似公寓租金目前在三四千。
　　63.5这个户型，喜爱尖锐事物的朋友不要错过。如图：长得很尖，很枪。重点看下图红框中的小三角，这一块算了面积也要给钱的哈，但是这个约莫1.2平方米，价值近两万八的小小空间是没有用的。
　　我问售姐这块你们准备干吗呢？售姐终于放下手机，面带尬笑地告诉我可能就是通风管之类的吧，哈哈。
　　这个户型画风清奇，采光一般，不好装修与规划…应该卖得不好吧…
　　最后，87.5的户型卖的也不错，类似于住宅的方方正正设计，有隔断，空间比较自由，适合自住也适合出租，采光一般。
　　最后是装修，我问售姐，装修你们是怎样报价的，售姐没有像我想象的那样拿出一个装修单一个一个跟我讲，也没有报出整体装修报价，而是跟我说：我们没有具体装修标准，算是一个中等装修吧，但是你要相信恒大的品牌品质，恒大做了二十多年精装，我们用的就是我们自己的品质精装····嗯，，，行吧，，，
　　四、写在最后——购买建议
　　1、单看位置，很有优势，但看价格，优势不大。有一定资本实力的购房者可以投资，也可自住，首期无利息也很吸引人，可以考虑。资金不太多的可以考虑周围位置稍差的其他产品，价格比他低的还有很多，放心。
　　2、如果本身纯投资，不局限在城南投资的话，可以考虑其他区域、性价比更高的产品。但如果是投资城南的铁粉的话，可以去看看。
　　*以上踩盘信息大都根据项目置业顾问介绍总结所得，具体请以实际为准。
　　可以投资公寓，但是现在的＂公寓＂不能居住［商住］，只能＂商办＂。而且要求现在的商用公寓不能通气，水电费用还要按照＂商用＂标准收取［后面我详细解答公寓问题］。
　　成都对住宅实行最严厉的限购、限贷、限售等政策，确实让一些商业火了起来，特别是＂公寓产品＂，如果买基于产权只有40年商业产权，建议买在地段位置较好的地方，一个是看租金收益，另外一个就是自身的地段的软硬件配套，买了还是值得的。
　　在成都投资公寓，还得知晓目前成都公寓新政:目前除酒店式公寓外，其他公寓只能用于商办，不能用于＂商住＂，所以功能失去一些。下面普及一下在成都的公寓的问题。
　　1、成都的公寓只能商办，不能＂商住＂，而且严禁KFS打酒店式公寓或者商用公寓概念。
　　2、标准层分隔的，层高不能大于4.2密；标准层不分隔的，整层面积不能大于600平米，层高不大于4.6米。所以现在买可以对准在售LOFT产品层高4.9或5.4米复式结构的，以后就没有了，绝版，以后公寓不能隔两层。
　　3、KFS新建的办公用房，不得接入天然气，水电费用按照商用标准收取，所以给你说＂民用＂收费你得注意了。
　　4、商用公寓不能像住宅布局，比如有外挑阳台、飘窗、专用厨房、卫生间布局等，更不能分户通水，只能按照商办形式，比如公共卫生间、公共走廊等。
　　不知道大家清楚了吗，投资是可以的，但是买了不能改成住宅结构。
　　随着房价一涨再涨，房子似乎也成了大家投资的一个选择啊。
　　反正，我觉得能够在成都买公寓来投资，是不得亏的。黄金、车子都没有房子来得保值。我记得有一个朋友，在前几年就出手按揭了一套公寓，当时我觉得她一个女生能够有这么大的魄力拿出十几二十万来，也是很佩服她。
　　但是，同时我也觉得她这个钱花得不值。
　　但是，事实证明，人家的眼光是正确的。现在成都吸引了大批的年轻人去发展，对住房就有需求撒。
　　交了按揭款之后，她把房子出租，每个月的房租就用来换贷款，虽然还要自己补一点，但是大头都是租客交的啊。
　　相当于，这个房子的按揭款就是租客来帮她还。
　　而且，这几年成都的房价涨的那叫一个快，即便自己不想再保留这个房子，用来出售，那也妥妥地赚了一大笔。
　　不过，买来投资用的公寓，还是需要考虑面积、地段的，毕竟不是自住。