作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉 本文共3230字，阅读需约14分钟 最新公布的3月份70个城市房价情况中，新房价格上涨的城市占比接近93%，只有区区五个城市出现了下跌， 整体房价上涨明显 。 4月份以来，多个城市相继新祭出调控动作，是过往的限价政策成效不佳吗？新一轮调控潮有什么新的变化？如何用好限价政策？集中供地有什么看点？今天整体来与大家聊聊这几个话题。 3月份，70个城市中，新房价格上涨城市数65个，只有5个城市下跌， 彰显全国房价整体呈现上涨的态势 。 尽管一线城市调控政策不断，但二手房价环比连续3个月保持1.0%以上的涨幅，这种情况只有在2015-2016年才出现过，同比上涨11.4%，创2017年6月份以来新高。 图：2017-2021年一二三线城市二手房价同比上涨情况（%） 图源：李宇嘉观楼局 进入 4月份 ，严格调控的形势很明了。已退出的限价政策，又不得不启用了。上一次大面积采用＂限价政策＂，还是2016年10月份的事。 当时，22个热点城市＂一刀切＂，要求以后房价不得超过2016年10月份的价格。 那时，一二手房价格倒挂不明显，主要控制新房价格。 但是，2019年，限价政策不得不退出： 2016-2017年地价上涨，地王频繁，加上上一轮调控后，融资关闸，融资成本也在上涨，倒逼房价上涨，限价不合理。 限价的那3年，为控制价格，数据造假，比如延迟网签、高低价搭配网签，造成了很坏的影响。另外，当房价继续上涨时，低价盘被消灭了，继续控价，实在撑不下去了。 限价导致公建减配，部分开发项目粗制滥造，＂精装修＂货不对板，小业主维权轰轰烈烈（比如成都），龙头开发商，也参与其中。限价项目与不限价的项目，质量差距很大。 限价导致严重的市场秩序混乱，比如＂茶水费＂、倒卖房号等。 2019年底以来，经济形势变差（中美贸易战、环保攻坚和＂去产能＂的影响开始显现），特别是疫情到来，限价也就退出了。 现在，大面积限价不得不重启。 之所以说，不得不，就在于＂一城一策＂的新框架下，调控的责任落在了地方，地方要自主调控、主动调控。 但是，地方调控的动力不足。于是，就有＂了自上而下＂的约谈和问责，三令五申地要求落实＂三稳＂。面对来自各方的压力，怎么办？ 短期内最现实的选择，就是＂限价＂ 。 表：3月份以来各地纷纷启动了限价政策 图源：李宇嘉观楼局 限价有几个好处： 对上面，有了交代，站位比较高，引导预期 对下面，迎合民意，减缓买房人的焦虑情绪 对自己，保持楼市热度，创造＂价差红利＂，让楼市有可持续的购买力 可能有些人在批评限价，甚至能给出＂限价＂的＂十宗罪＂。但就如同预售一样，本身有很多问题（比如烂尾楼），取消预售的呼声也很高，但至少在中短期内，取消预售是绝对不可能的。 限价是不合理，但不限制价格是绝对不可能的。 现有的约束下，限价是多方可以接受的结果。 上一轮楼市的最高峰在2017-2018年，热点城市房价高度在2017年，三四线城市在2018年左右。我们认为，那可能是历史最高位了，没成想，2020年下半年以来，各地房价又一次创新高。 年轻人、大学毕业生，都往一二线热点城市涌，但高房价是最难逾越的那道坎。 所以， 当我们强调住房的公共属性、民生属性时； 当我们要着力于打造民生幸福城市时； 当我们开始要解决新市民、年轻人的住房问题时； 当我们 着力于构建＂双循环＂的新发展格局时； 当我们对于住房的客观依赖还存在时， 限制住房价格，又保持楼市一定的热度，就变得无比的合理了。 新一轮限价，有几个新变化： 一是房价、地价一起限。 上一轮房价上涨，之所以没控制住，在2019年底不得不放开限价，而就在于只限制房价，不限制地价，最后倒逼房价上涨。这一次，各地政策明确，地价-房价联动。 比如，上海3月3日的新政中明确，＂ 竞买人参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同 ＂。 什么意思呢？每一宗地出让前，都要告知开发商，我要搞＂地价-房价＂联动，你拍地时要看清楚了，不要盲目、非理性出高价、拿地王。如果出了高价地，不要因为我限制房价而喊冤叫屈。言下之意，我是有言在先的，也是铁了心要限房价的，开发商要为自己的行为负责。 近期，出台调控政策的城市，基本上都有＂房价-地价＂联动的措施。这也彰显了，未来政府限价的决心。 图源：合肥市人民政府 二是新房和二手房价格一起限制。 热点城市，不限制二手房价格，单限制新房价格，就会导致一二手房价格倒挂，愈演愈烈的＂打新热潮＂， 新房价格和二手房价格联动上涨，最后新房限价失效。 所以，这次深圳启动二手房指导价以后，近期成都、西安、无锡、南京等，都在学深圳，搞二手房指导价。 未来，二手房限价趋势很明显： 首先，新房限价越严格，一二手房＂价格倒挂＂越明显； 其次，热点城市进入存量房时代，存量房交易越来越大； 再次，新房供应越来越靠外围，但公共配套上不来，很多人转向二手房； 最后，旧改加速，对周围二手房价格会形成带动。 三是三四线城市也开始限价。 之前，限价基本上集中在一二线城市。但近期政策看，徐州、湖州、义乌、金华、永康等三四线城市在调控文件中，均有新房从严限价的措施。这些三四线城市本身就是民间富庶的三四线城市，也是都是都市圈内的三四线城市。受近年来都市圈规划利好，轨道交通互联互通，新市民、年轻人转向这些城市购房，部分投资客也顺道进入，导致这些城市房价上涨。 总之，这些城市正在成为热点城市的卫星城，与热点城市的联动性增强，房价也联动变化，楼市调控应趋于一致。 四是限价的红利向最需要的人释放。 新房的规则越来越复杂，比如限房价、限地价、竞配建，还有限售等，但是复杂的背后不是绝对的公平，但是一定是 相对的正义 。 限价的红利如果让投资客攫取，那是限价政策的最大败笔。 之前，深圳、杭州、成都新房市场轰轰烈烈地＂打新潮＂，以后很难再出现了。取而代之的是限价盘优先无房户、刚需购买，将红利让渡给让新市民、年轻人，让他们不再失望。 本轮限价政策的效果，可能会好一些。 一方面，集中供地政策，正在降低源头上的地价，而＂三道红线＂也正在降低融资成本 。我们拿集中供地政策，来做分析。近期，集中供地政策开始发力，要确保实现3件事情： 一是 供地要增加。自然资源部要求，今年供地不低于＂十三五＂年均完成量。各地发布的供地计划，均显示2021年供地要增加。北京和广州首批集中供地面积超过去年全年的50%。土地匮乏的深圳，4月份也对外宣布，今年居住用地供应不少于3.6平方公里，而过去每年只有1个平方公里。 二是 供地计划要完成。过去，供地计划经常完不成，这也是房价上涨的原因之一。现在有＂三个集中＂，供地计划要向社会详细公布，不完成，要问责。 三是 从源头上降低地价。土地一年3次集中供应，供地量普遍要增加，地价推动房价上涨的动力就弱了。 表：2021年第一批供地规模及占去年全年的比重 供地要增加 ，且主要集中在外围，比如上海的五大新城，广州的南沙、增城等；杭州明确住宅用地向周边郊区新城倾斜，武汉今年国有建设用地供应7万亩，中心城区仅占比24%、开发区和远城区占比75%。产业疏导至外围，打造郊区新城，限制房价，助推新市民、年轻人买房。 这就是＂产城融合、职住平衡＂的典范。 也就是，主城区房价高，那就跳出去，在外围重新规划，打造一个新城。当增量的规划红利、产业红利、交通红利，都开始向外围倾斜的时候，新市民、年轻人自然就会到外围买房。这时候，筑起限价政策，让红利首先惠及新市民。 想法是好的，关键是能否执行下去。 从调研的情况看，投资客纷纷涌入外围，比如广州南沙，深圳投资客占了50%以上 ，房价也明显上涨。 另外，除深圳以外，其他城市对二手房价格的控制非常弱，甚至连二手住房价格信息都不掌握。当出现明显的 一二手房价格倒挂时，新房限价就会导致＂打新热潮＂ ，这反而会刺激楼市向不断上的热度，限价政策就很难奏效。 对于开发商而言，限价来临，如果前期拿了高价地的，估计会摊薄利润，甚至会亏着卖。当然，应该会新老划断，但延后批预售也是可能的。 对于购房者，限价创造的红利期来了。 总之，限价政策用好了，就能达到引导和锚定市场价格的作用，否则就是一地鸡毛了。 -- END--