中报观察华夏幸福继续水逆

　　两年前，王文学在致股东函中直呼＂水逆的2018年已经过去＂。
　　殊不知，2020年末危机卷土重来，华夏幸福再度陷入困境。今年上半年，王文学甚至公开表示：＂今天我干到这儿，愿赌服输＂。
　　8月26日晚间，华夏幸福交出了2021年中期的业绩，营收利润双双下滑、业务重整、断臂求存……过去这半年，华夏幸福依旧有点＂水逆＂。
　　财报显示，期内，华夏幸福实现营业收入210.68亿元，较上年同期下降43.63%；实现归属于上市公司股东的净利润亏损94.80亿元，较上年同期下降256.37%。
　　但这并非全部。
　　据了解，上半年华夏幸福频繁出现债务违约，截至7月30日累计未能如期偿还债务本息合计815.66亿元。
　　债务问题何解？未来发展方向在哪里？从半年报或许能看出一点端倪。
　　巨亏95亿
　　曾经华夏幸福是中国房地产行业的十强选手。
　　据观点地产新媒体获悉，上半年，华夏幸福实现销售额139.68亿元，较上年同期下降66.69%。其中，房地产销售金额为74.89亿元，销售面积69.09万平方米，实现结转收入149.18亿元，结转面积155.06万平方米。
　　根据观点指数公布的《2021年1-6月房地产企业销售表现》，TOP100房企全口径销售额超过147.7亿元。也就意味着，华夏幸福已跌至TOP100之后——2018年，华夏幸福销售排名位列全行业第八位。
　　一直以来，产业园区开发业务和房地产业务是华夏幸福业绩增长的两大重头戏。因产业新城，华夏幸福在拿地方面极具优势，而房地产销售回款能够为长周期的产业园区提供资金补助。
　　但自2018年后，华夏幸福产业新城业务踩了急刹车，近两年鲜少新增项目。同年，该公司新签署产业新城和产业小镇PPP项目协议为18个，较上一年减少3个。而2019年，华夏幸福新签PPP项目7个，2020年上半年则为零。
　　随后的2020年12月18日，除了新增孝感麦当劳湖北供应链智慧产业园外，华夏幸福至今再无新增PPP项目。
　　今年上半年，华夏幸福在各区域共新增包括签约国科赛赋河北医药技术有限公司、广东金马游乐股份有限公司、中山市天宙电子科技有限公司等32家入园企业，新增签约投资额129.97亿元。
　　值得关注的是，自2019年起，华夏幸福首次将公司两大业务板块划分为＂产业新城及相关业务＂和＂商业办公及相关业务＂。
　　商业办公业务成为华夏幸福新的业务板块，自此这家定位为产业新城运营商的＂非典型＂房企，逐步建立起商业地产与城市更新版图。
　　＂我们要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一，这是我们的目标。＂吴向东曾经提到。
　　但随着今年3月吴向东履新深圳鹏瑞集团，商业项目成为＂烫手山芋＂。今年6月，华夏幸福转让深圳公司予鹏瑞，从而清空旗下城市更新项目。
　　对于剩余商业项目的去向，华夏幸福在财报中提到，今年下半年，对于已落地的商业项目，公司将尽快完成项目盘活，形成销售回款。对于新项目，将以拓展轻资产模式为主。
　　整体来看，在政策调控、疫情影响以及资金危机多重压力之下，华夏幸福的日子并不好过。
　　上半年，华夏幸福实现营业收入210.68亿元，较上年同期下降43.63%；实现归属于上市公司股东的净利润亏损94.80亿元，较上年同期下降256.37%。
　　至于亏损的原因，该公司在财报中表示，一方面，上半年结转收入的地产项目为2017年销售项目，当时受调控政策影响较大，项目售价较低，导致毛利率降低。
　　另一方面，受环京调控持续影响，叠加多轮疫情，公司现金流承压，2020年四季度以来公司流动性出现阶段性紧张，产业新城投资锐减，导致产业新城收入较少。
　　第三方面，因公司上半年流动性出现阶段性紧张，部分债务未能如期偿还，逾期本金计提的利息随之增加等原因导致公司财务费用大幅增加，对公司业绩产生较大影响。
　　债务化解
　　2018年，华夏幸福历经首轮危机。彼时，资金链断裂、裁员风波、断臂环京等引发关注。
　　2019年前后，华夏幸福先后引入险资平安、明星经理人吴向东，紧随而来的是资金迅速补给、财务稳定与战略框架调整。
　　如今仅两年时间过去，新一轮危机袭来。
　　在2020年底一场境外投资人电话会议上，华夏幸福表示，2020年大概率无法完成净利润目标，但是由于对赌差额是由控股股东华夏控股支付，对上市公司没有影响。
　　尽管不断向外界传递乐观情绪，但随着对赌协议的期限临近，关于平安、华夏的后续合作，市场难免传出悲观情绪。
　　华夏幸福失约对赌协议消息传出后，有关华夏幸福境内外债务暴跌、违约消息传来，新一轮资金链危机全面爆发。
　　此次财报显示，上半年末，华夏幸福负债总额为3923.41亿元，有息负债账面余额1876.19亿元。其中，一年内到期的长期借款334.81亿元，短期借款及短期应付债券291.36亿元，应付账款392.36亿元，一年内到期的非流动负债789.02亿元，合计1807.55亿元。
　　期末公司货币资金账面余额139.80亿元，其中受限资金18.72亿元，货币资金明显不足以偿还一年内到期债务。
　　此外，根据华夏幸福披露的数据，截至7月30日，该公司累计未能如期偿还债务本息合计815.66亿元。
　　融资端，报告期末，该公司融资总额为1876.19亿元，其中银行贷款余额为452.20亿元，债券及债务融资工具期末余额为773.60亿元，信托、资管等其他融资余额为650.39亿元。上半年，华夏幸福的融资加权平均成本为7.94%，上浮明显。
　　整体看来，华夏幸福的＂钱袋＂捉襟见肘。与此同时，债务集中到期、＂造血＂不足、借钱较贵的情况下，还债实属艰难。
　　截止到2021年6月30日，华夏幸福应收账款账面余额594.97亿元，其中，应收账款前五名均为政府园区结算款，金额为276.55亿元，该公司按照预期损失风险情况对应收政府款项计提了相应的坏账准备。
　　事实上，自去年末债务危机爆发以来，华夏幸福积极寻求解决方案，王文学更在公开平台表示，＂坚决不逃废债＂。
　　在自救方面，华夏幸福通过出售资产回笼资金，缓解债务压力。上半年，该公司接连转让武汉、南京、嘉兴以及北京等项目，就连深圳公司及旗下城市更新项目也一售而空。
　　出售项目能够让华夏幸福迅速回流资金，形成稳定的现金流，但这并非长久之计，所以华夏幸福也在积极引入外援。
　　今年2月，廊坊市人民政府与河北省产业投资基金管理公司共同出资的河北新空港发展投资有限公司已正式成立，该公司将成为华夏幸福债务重组的主体。
　　目前，网传相关债务化解方案为，其一，百亿债务展期；其二，国开行供一笔300亿元人民币银团贷款，驰援华夏幸福。
　　二股东中国平安，也不再像2018年那样砸重金支持华夏幸福。
　　3月25日，安集团总经理兼联席CEO谢永林表示：平安后续将不再出钱，但会不遗余力支持华夏幸福债务处理方案设计和救助过程实施。
　　另外，根据中国平安同日发布的2021年中期业绩报告显示，该公司2021年半年度对华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整以及其他权益调整金额合计为359亿元，其中包含公司截至2021年3月31日止三个月的未经审核业绩公告中已披露的对华夏幸福相关投资资产进行减值计提及估值调整金额182亿元。
　　2019年，王文学在在致股东信中写下＂华夏幸福重整装、再出发＂，对华夏幸福来说，短暂的喘息并未从实质上解决问题。未来，债务问题何解，产城模式如何前行，依旧值得考量。
　　本文源自观点地产网