文 |《财经国家周刊》记者 丹华 整治经营贷违规流入房地产市场再次升级。 2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（下称《通知》）。 ＂让经营贷回归经营属性，成为当务之急。＂贝壳研究院高级分析师潘浩对《财经国家周刊》记者表示，本应用于特殊时期纾困的＂赈灾款＂违规流入楼市，对市场造成极大的负面影响。 去年疫情发生之后，地方各级人民政府出台了相关金融政策，旨在为中小企业减负，刺激居民消费，而这类贷款却被一些投资客利用，加大了炒房杠杆，助长了投机风气。 舆情汹涌之下，银行的自查结果却并不给力。3月23日，北京银保监局发布消息称，辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，占业务总量的0.35%。 北京这还算是查处力度最严的，广东银保监局近期消息称，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元，其中广州1.47亿元。而深圳银保监局最近的通报则显示，自2020年4月以来审批的1771.73亿元经营贷中，仅有5180万元涉嫌违规，占比约为0.03%。 经营贷等资金被一些投资客利用，加大了炒房杠杆。图/新华社发 ＂真实的情况远高于通报的数字。＂多位业内人士告诉《财经国家周刊》记者，也许说占比30%都是低估。网友们也纷纷评论，身边就有许多套用贷款炒房的案例。银行自查的结果可谓＂杀伤力不大，侮辱性极强＂。 如今，这类乱象终于引来三部门重拳出击。上述《通知》明确表示，近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域的问题突出，影响了房地产调控的政策效果，挤占了支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。 《通知》要求，各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，需在2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题的督促整改和处罚力度。 那么，三部门联合排查的重点有哪些？这次重拳出击与以往又有何不同？ 重点一：大力审查＂空壳公司＂ ，严把放款门槛 《通知》称，银行业金融机构要切实加强经营用途贷款的＂三查＂（即贷前调查、贷时审查和贷后检查），不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。 ＂这次政策首先明确了一个概念，那就是什么是‘空壳公司’。＂易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经国家周刊》记者表示，这是政府首次明确无实际经营的小微企业名称。 从实际情况来看，此前确有不少＂空壳公司＂，借助中介第三方开具的企业证明材料，骗取银行贷款并违规投向了房地产，这类公司将面临大力度的审查。 《通知》还称，审核还要坚持线上线下相结合，对贷款金额较大的，要通过多种形式全方面了解企业情况。对通过互联网渠道发放的经营用途贷款，应满足互联网贷款管理相关规定。不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。 ＂本次针对资金违规流入房地产市场的新问题、新情况，对贷款授信审查流程和原有的贷款‘三查’体系，做了更新和完善。＂广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经国家周刊》记者表示。 更重要的是，《通知》严肃了经营性贷款属于中短期贷款的财经纪律，要求银行业金融机构要做好经营用途贷款期限管理，对超过三年的要建立健全内部管理制度，建立专门的统计台账，逐笔登记并定期进行核查，确保贷款期限与借款人生产经营周期、资金收支规律相匹配，真正用于企业经营。 简单来说，＂未来想通过接力贷、循环贷来延长经营贷的做法，要行不通了。＂李宇嘉说。 重点二：加强抵押物管理，控制贷款成数 按照《通知》，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数，抵押人持有被抵押房产时间低于3年的，银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。 所谓贷款抵押成数，指的是贷款总额占抵押物价值之比，比如抵押物价值100万元，贷得70万元，那么贷款成数就是七成。一般来讲，现在市场上住宅抵押物可以贷到评估值的七成，商业物业只能贷到评估值的五成。 众所周知，杠杆就是对市场的影响倍数，控制住杠杆也就遏制住了风险。 李宇嘉说，政策强调对抵押物的合理估值和贷款成数，意味着＂不再允许高评高贷＂。 他还透露，过去房地产价格明显上涨的情况下，银行对于经营贷偿还的第一还款来源，即企业生产经营收入的重视程度在不断下降，转而高度依赖房地产抵押物的估值，这违背了贷款的＂三查制度＂。 而本次《通知》也重申了这点，要求银行业金融机构密切关注借款人第一还款来源，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查。 3月21日，位于上海虹桥火车站的房产抵押贷款产品广告。图/新华社记者郑钧天 摄重点三：强调审查的＂穿透式＂和＂实质性＂ ＂这里提及了‘实质性审查’的内容，说明过去部分审核工作被架空。＂严跃进对《财经国家周刊》记者表示。 《通知》要求，银行业金融机构要加强信贷需求审核，对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，要根据借款人实际经营需求合理确定授信总额，与企业年度经营收入、资金流水等实际经营情况相匹配。 严跃进说，过去商业银行对一些抵押充足的贷款，根本没有去做实质性的审查，造成了很多资金违规使用的情况。《通知》下发后，银行严查贷款需求将成一项基本工作。 按照《通知》，银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理，落实资金受托支付要求，防范企业通过关联方规避受托支付要求。加强贷后资金流向监测和预警，不得以已开展受托支付为由弱化贷后资金管控。 这里的＂受托支付＂，指银行业金融机构根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象，原本的目的是减小银行贷款被挪用的风险。 ＂受托支付是必要条件，但同时也要开展贷后资金流向的追踪和审查。比如受托支付的对方是不是实体经营主体？与贷款申请的用途资金支付是否相符？应该定期和持续性地开展这种检查。＂李宇嘉说。 以往一些企业贷款会通过资金多次转手，包括伪造一些交易背景和交易对手，导致追查和监管难以进行，而＂这次强调穿透式、线上线下结合的审查，就需要银行业金融机构对每个环节的全流程进行资金监控，包括资金方向、交易对手等等。＂李宇嘉表示。 重点四：建立合作机构＂白名单＂机制 ＂实际上，资金中介和房产中介在客户套取经营贷过程中，发挥了很大的作用，但监管却滞后。＂李宇嘉说，目前资金中介很少受到监管，而房产中介参与金融业务基本没有监管。 现实中，从看房、过桥、买房、贷款，甚至是获取购房资格、假结婚、假离婚等，这类资金中介公司为炒房客提供＂一条龙＂服务。他们一方面对接银行资金，一方面通过微信群、房屋管家、自媒体、小贷公司、理财公司、咨询公司等渠道牵线搭桥，开展业务。多数资金中介公司甚至没有固定的办公场所。 本次《通知》首次明确，各银行业金融机构要制定各类中介机构准入标准，建立合作机构＂白名单＂。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作，并将相关机构名单报送地方有关管理部门，对存在违法行为的及时移交司法机关。 《通知》同时强调，房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。 一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款。图/新华社发 银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。 重点五：强调部门协同，严打＂监守自盗＂ 值得一提的是，在银行业金融机构的＂白名单＂机制之外，《通知》明确，各地住房和城乡建设部门建立房地产中介机构和人员违规行为＂黑名单＂，加大处罚问责力度并定期披露。 ＂这意味着在管控经营贷违规流向房地产市场上，两个部门第一次真正建立了监管合作。＂ 李宇嘉表示。 同时，在强化协同监督检查上，《通知》还做出更明确的要求，各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度，畅通违规问题投诉举报方式，及时共享并联合排查违规线索；要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容，依法严格问责，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。 对于银行业金融机构自身，《通知》明确提出，要加强内部管理，落实主体责任，进一步强化合规意识和审慎经营理念，扎紧制度笼子，切实强化内部问责。要加强员工异常行为监控，严防内外勾结，对相关违法违规人员依法严格问责。 如何理解这一规定？ 多位业内人士告诉《财经国家周刊》记者，经营贷之所以能够瞒天过海，让贷款＂三查制度＂流于形式，其主要原因之一就是，某些银行内部的理财经理、客户经理与外部的资金中介、房产中介合作，共同套取信贷资金。 换句话说，整治银行＂内鬼＂将是整治经营贷乱象的一个重要前置条件。所以，未来一定会加大对银行内部人员的审查力度和处罚力度。 在＂房住不炒＂的总基调下，政策一刻也不会放松，经营贷也必须回到支持实体经济的正路上去。至于炒房客的侥幸心理，可以休矣。