房住不炒，房产还适合投资吗？

　　房产作为一种另类资产，与之前介绍过的收藏品有很多类似之处，比如总价高，一房一价，投资周期长等。过去二十多年，楼市虽然经历多次调整，但房产投资依然上演了不败神话 。那么未来房产是否依然值得投资呢？下面我们来分析一下。
　　首先，房产一直被认为是安全性极高的投资。但最近恒大喊出保交楼的口号后，期房是否安全还需要掂量掂量，烂尾姑且不说，像儋州海花岛，青岛涵碧楼这样建成交房的楼都能拆，就问你怕不怕。二手房情况虽然好一些，但在国内楼龄是个不确定因素，毕竟国内存量最多的商品房龄最长也就20多年，产权70年的楼未来命运会怎样，谁也不好说。现在一些老破小房价坚挺，那是附加了地段学区这些外在因素的结果，如果单纯考虑房子的户型质量这些内在因素，还会有人铤而走险来投资么？
　　其次，国内房产投资如果靠出租肯定很难回本，想要活着赚到钱只能靠增值产生的差价，但房产的增值空间还有多大，需要好好盘算一下。
　　政策层面 ：最近房地产公司各种暴雷的新闻此起彼伏，一片风雨飘摇的景象，但政策依然从严从紧，毫不放松。楼市只要一上涨各地就会有具体指导意见打压，毫不手软，这些都是前所未见的，可见决策层态度之坚决，指望今后开绿灯拉一把已经不现实。国内楼市严重依赖政策，只要政策一收紧，成交就趋冷，阴跌就不可避免。
　　金融层面 ：房产行业是资本密集型产业，但融资一直都不容易，A股一点机会都不给，房企前些年还可以通过信托，理财计划等通道借款，由于刚性兑付被打破，现在也变得难上加难。最近多家房企都出现了违约，资金压力始终是房企头上的一座大山。投资者可能会说，我们投资的是交付房，房企难过与我们有什么关系？这个问题换位思考一下不难理解，如果你是房企管理层，要经营好企业靠什么，开源节流对不对？如果企业资金面处处掣肘，筹钱困难，这时会怎么办？节流呗。怎么节流？是不是要靠降低房产质量，加快周转速度呢？那么这样快速交付的房产，品质能保证吗？住的会舒心么？如果不满意的业主增加，抛盘会增加吗？国内房企里，绿城中海都是追求品质的代表，他们开发的房子保值率高，肯定不是靠盖得快，广告多，打折狠。那些靠高周转率速成的房子，即使打了大折扣，能不能撑到下一次交易都是个问题。
　　当然，由于利率长期会持续下行，这会促进楼市交易，但不代表会抬高未来的房价。房价要持续上涨，金融层面必须要靠央行持续放水，但目前货币供给已经是天量了，再继续大放水的几率有多大呢？
　　人口层面 ：中国目前已处于老龄化社会，年轻一代家庭少子化丁克化流行。老人们哪个没有一两套房？这一代人若干年归天后，这些房子还能入下一代法眼吗？会不会被抛售？大城市里的年轻人如果白手起家，想在结婚前自力更生买房难度很大，如果靠双方家里几个钱包帮忙，他们会不会在生育时犹豫？如果家里有房，还会不会去省吃俭用攒钱再买房？此外，现在的年轻人已经普遍陷入低欲望状态，他们会为了一套只有一半时间使用的房子拼命接盘么？所以，未来的年轻人要么不缺房，要么躺平不想买房，要么控制接盘侠的生产，无论怎样都不利于增加房产的需求。
　　房产能否增值的另一个重要因素就是 土地 。由于房产对土地的依赖，所以房价能不能涨也取决于土地的投放量和地段的好坏。土地的投放肯定是逐年递减的，以前还有旧城改造可以腾笼换鸟，一旦城市化达到一定程度，基本上就没有什么置换空间了。要么老房子太贵拆不起，要么次新房还不到拆旧建新的周期，远郊虽然开发空间大，但也要根据需求来开发，不可能无限制盖楼。二十多年的房产行业大发展，供给量达到巅峰后只会逐年递减。所以从这个角度看，投资楼市的机会肯定还有，但闭着眼睛买买买的日子肯定不复存在。
　　最后，决定房产投资成败还要看流动性。和股票一样，房产账面价值再高，没有套现离场，就还只是名义价值。而决定房价的因素很多，包括买卖双方的博弈，周边楼盘的价格，个案的特点，都会影响最终成交价。如果急于出手，或对资金到位有一定要求，就会出现大幅折价的情况。相信卖过房的朋友对此深有体会。千万不要为救急卖房，否则真是会出现跳楼价的。
　　投资房产如果单纯是为了赚差价，投入的资金不承担其它功用，以一种从容不迫的心态去投资，还是可以去耐心寻找机会，获得较好回报的。但如果投资房产的资金还兼有其它功用，比如应对一些突发事件，以房养老，用于孩子将来深造婚嫁，资产传承......那么就要仔细斟酌一下了。
　　房子无法分割，为了一笔较小额的开销去抛售不划算，面临折价风险不说，剩余的资金如何处理也是麻烦。如果是为了既定目标，那么未来的市场价能不能覆盖原定目标的开支，也是个问题。比如孩子将来上学深造的花销，肯定要比现在更高，现在投一套房子到时能卖什么价也不确定，而且不能分期支付，不够灵活。投资房产很少一次全款，大多数要贷款，这种现金流投入往往会持续15~20年，如果自住也就罢了，如果出租，租金是否稳定？租客是否靠谱？若干年后卖出套现时，将现金流投入一并考虑去算一算内部收益率，恐怕结果未必会令人满意。
　　至于房子作为资产传承，恐怕会出现各种意想不到措手不及的情况。目前父母长辈把房子传给下一代，有三种方法：
　　继承——等长辈离世了，去办手续继承。
　　赠与——长辈在世时，无偿给予。
　　买卖——以市场上买和卖的形式。
　　继承：
　　不交增值税。不交契税。不交个人所得税。税费上最划算，但要注意法律风险。如果家庭结构简单，最好走法定继承。如果家庭结构复杂，提前请长辈在清醒时（非常重要）做好遗嘱（公证遗嘱虽然没有优先效力了，还是推荐），走遗嘱继承。否则，日后为了证明＂你爸是你爸＂或者解放前出生的长辈离世，可能要费不少周折。
　　赠与：
　　不交增值税。不交个人所得税。交3%的契税和双向征万分之五的印花税，计3.1%。在长辈在世时完成过户，产权明晰。
　　继承和赠与完成后，再卖出时，要根据持有时间和唯一情况交个人所得税。由于所得税成本（以房屋差价利得计收）数额不小，建议先去当地房产税务窗口咨询。
　　买卖：
　　亲人之间按照房屋买卖来交易。买卖方式交税受当地房产政策影响，情况复杂，可简单归纳为：
　　满五唯一时——免个人所得税，交契税（1-3%）（此时，比赠与情况交税还少）。
　　满五不唯一时——交个人所得税，交契税。
　　所以，房子作为实物资产，一旦出现所有权变更，是相当麻烦的，而且容易产生各种纠纷，很难平稳交接。如果所有者不幸发生人身风险，各种交易能不能如期顺利办理，都是问号。而所有这些税费开支与机会成本，都会摊薄房产投资收益，不可不察。