2022年房地产基本定调了

　　一个在国内财经领域非常重要的会议，那就是年底的中央工作经济会议。
　　当然作为经济工作会议，本身不会有太多意料之外的消息，因为它更多的只是前面政治局会议的延续和落地，一般来说，每年的12月会先开政治局会议定下基调，随后再开经济工作会，落实细化。
　　我们来看看这次的会议有什么细化和落实的地方？
　　首先是对经济的研判。会议提到必须看到我国经济发展面临需求收缩，供给冲击预期转弱三重压力，士气疫情冲击下，百年变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定。
　　我们看到这次会议提到了三重压力，什么意思呢？
　　所谓需求收缩，其实就是人口出生率下降和老龄化。
　　房地产失速，各行各业都收缩，出口也开始走下坡路。
　　而供给冲击指的是一刀切的拉闸限电去产能，导致原材料价格飙升，以及疫情下其他大宗商品的供给受限，再是预期转弱，也很好理解，疫情冲击经济下滑，所有人感同身受，都不敢消费和投资了。
　　自2021年3月份以来，无论是制造业还是非制造业，中国的采购经理指数都在一路下行，采购经理指数是通过对几千个具有代表性的企业进行调查而来。
　　如果这个指数转弱，说明处于生产和服务一线的企业，对于未来的经济预期变差，这可不就是预期转弱了吗？这三重压力就是当前中国宏观经济的困难现状，而外部环境被认为更趋复杂严峻和不确定。
　　这个判断也是最近三年里较为悲观的。在此背景下，政策开始重新要求稳增长。比如与之前相比，通稿中删除了，要用好宝贵时间窗口，集中精力推进改革创新。
　　这句话原本的意思是经济下行压力不大，应当主动释放风险。所以要进行多方位多行业的拆雷。现在删除这句话，并且强调六稳六保政策重点变成了稳增长。道理很简单，经济问题不大的时候需要拆雷，经济差的时候那就得保命。
　　所以现在可以确定政策已经转为稳增长的保命阶段。
　　而会议要求，明年各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前，财政政策要求，保证财政支出强度，加快支出进度，适度超前开展基础设施投资，强化对中小微企业个体工商户制造业风险化解等的支持力度。
　　其实2021年的财政支出进度是不够给力的。数据显示，2021年前三季度财政和政府性基金收入同比增长了14.7%，但支出同比却下降了。10月份政府存款高达5.7万亿，远高于历史同期。
　　这些数据均反映出财政支出不够积极，专项债资金趴在账上，显然这种现象在2022年要得到纠正，财政要发力，而且要提前发力，所以预计明年一季度开始，财政支出会有较快的增长，基建对经济增长的托底作用也会加强，但是在稳增长力度加强的同时，通稿里还提到，要坚决遏制新增地方政府隐性债务，也就是说对城投的融资政策预计将持续偏紧，部分债务高风险的地方仍有去杠杆的压力。
　　此前有一点让不少人感到疑惑，那就是政治局会议没提房住不炒。很多人说这是不是意味着对房地产的放松？地产又可以起飞了？
　　但是如今再看经济工作会议上的表述，这种疑惑应该可以消除。因为房住不炒的政策定位通稿里仍有提及，这就说明房地产调控的大方向不会发生改变。
　　中国经济转型从长期来看，还得坚持去地产化的路线。从短期来看，对房地产的确会有放松，这主要是因为房地产融资的强势收紧，导致房企今年信用风险不断，特别明年还是房企的债务到期高峰，这更引发了市场对信用风险扩散的担忧。
　　因此出于防风险的需要，近期按揭贷、开发贷、并购贷等房地产金融支持措施都会有所加快。通稿里提到要因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展，这很可能意味着部分房价下行压力较大的城市，可以放松房地产调控，但多数有上涨压力的城市，调控预计不会有大变化。
　　所以这次的放松是偏紧的，是相较于此前对房企各项政策过紧的一个修正，认识到这一点非常重要。
　　在这货币政策仍然是结构性的。关于货币政策的表述是稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业科技创新绿色发展的支持，这说明2022年的货币环境仍是分化的。
　　对传统部门，比如地产、基建，针对的释放风险，是为了稳住存量，而对小微企业科技创新绿色发展的货币支持，还将继续深化和延续下去。比如再贷款定向降准碳减排支持工具等，这些货币政策工具，明年可能还将继续实施。
　　此外，这次会议相比之前，还新增了5个方面的正确认识和把握。比如正确认识和把握资本的特性和行为规律，什么意思？
　　去年的口径是强化反垄断和防止资本无序扩张，然后在今年这一年里面，校外培训、娱乐圈，互联网等重点领域连续遭遇监管重锤。而现在提出要为资本设置红绿灯，说明对某些领域的监管要放松了。