租赁住房体系建设取得积极进展，REITs助力长租房形成商业闭环

　　【热点聚焦】
　　12月29日，ICCRA住房租赁产业研究院发布《中国住房租赁市场蓝皮书·2021》。报告指出，2021年，上海、深圳、北京、广州、杭州、南京、成都、武汉、重庆、西安等全国重点10个城市租房市场热度整体较高，住房租赁企业平均出租率上升明显。上海、深圳、北京等城市租赁市场需求较为旺盛。
　　蓝皮书显示，截至2021年11月30日，十个重点城市监测的机构化运营集中式租赁住房项目1794个，房间规模共计456187套（间），与2019年相比增幅达到122.9%，两年之内实现规模翻番。十个重点城市集中式租赁住房项目出租率从2019年85.1%上升至2021年90%，另一反映市场需求旺盛度的重要指标＂续约率＂，2019年为44.6%，2021年上升至57.6%。同时，今年上半年多家长租企业业绩表现优异，盈利能力明显提升。数据显示，万科泊寓实现营业收入13.19亿元，同比增长25.6%。龙湖冠寓已经在深圳多个行政区和东莞拥有万余套房源，累计开业房间数达到9.4万间，成熟期运营门店出租率超过95%，租金收入实现10.7亿元，同比增长45%。
　　【热点评析】
　　发展长租房市场，是我国城市住房体系建设的必由之路
　　从广泛意义来讲，长租房包括保障性租赁住房与市场化租赁住房两大体系，前者主要由政府主导，包括公共租赁住房、廉租房等，后者主要由市场主导，房企、中介等多方参与。其中，公共租赁住房已经形成了相对健全的政策体系，但市场化的长租住房体系尚不完善，供需错配的现象依然存在：一方面，对企业而言，从事住房租赁业务的市场主体在经营中面临运营成本高、租金回报率低等问题；另一方面，对承租人而言，由社会监督力度不足和信息透明度不高导致的对＂暴雷＂的担忧也影响了租赁活动的进行。
　　针对这一问题，高层对租赁住房不断出台鼓励政策与相关措施。2020年中央经济工作会议明确指出：高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场。2021年，中央经济工作会议对于长租房的提法从之前的＂规范发展＂转变为＂加快发展＂，并且将＂加快发展长租房市场＂提至＂推进保障性住房建设＂之前，可以看出，长租住房行业在进入健康发展阶段以后，已获得广泛的认可，成为城市住房体系建设中必不可少的环节。
　　政策支持下，租赁产品供给呈现爆发式增长
　　从政策端来看，2020年以来，各地陆续发布政策，要求增加非住宅类型物业进入租赁市场，从政府层面支持利用闲置用地及存量物业改造租赁住房，以及对租赁住房企业实施税收优惠，多措并举，对增加市场供给起到极大的推动作用，租赁住房在供给及经营端的痛点逐步得到缓解。
　　2021年以来，长租房利好政策不断推出，助力房企明确长租房商业模式。从供给端来看，在政策支持下，多地增加了非住宅类型物业进入租赁市场，对增加市场供给起到推动作用。比如，房企可以通过招拍挂等方式拿到成本较低的长租房地块，用于项目自持，降低成本，很多集中式大型长租房品牌已经实现商业模式的良性循环；对于一些分散式的长租房品牌，未来可能会向轻资产的服务型机构转化。随着政策的不断推进，《蓝皮书》报告中指出，2021年重点城市服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓大规模集中入市，集中式租赁房源等租赁产品供给呈现爆发式增长。
　　一线城市热门区域需求旺盛，长租房专业机构数量有待提高
　　从发展现状看，在一线城市热门区域，专业化、标准化的租赁项目呈现供不应求态势，2018年到2021年，深圳长租公寓市场迎来爆发式增长，2021年规模化长租公寓总套数是2018年的4倍；上海品牌长租公寓套数翻倍；北京也增长了两成以上，这表明市场对长租房的需求旺盛，长租房在一线城市及其他热点城市仍有较大的发展潜力。
　　完善长租房市场，关键在于加快培育专业的住房租赁企业。发展专业化、规模化的住房租赁企业，有助于规范租赁流程，提高租赁效率。从租客的角度来看，机构化长租房作为市场的纽带，以其标准化的租户服务和稳定的租赁关系，更易获取租客的信任。但从结构上看，相较于整体住房租赁市场，目前我国由专业机构主导的长租房体量还比较小，《蓝皮书》显示，我国住房租赁行业从2011年起步至今，机构化长租房占比仅有2%，即使在人口流动量大的一线城市，也仅占5%左右，机构化长租房占比亟待提高。
　　REITs助力长租房形成商业闭环
　　从企业需求的角度来看，进一步加大长租房的政策和资金支持力度，也成为长租房运营企业的普遍呼吁。从供应端的角度来看，资金支持使得长租住房运营机构能够快速成长，并带动关联产业的发展；从需求端的角度来看，租赁关系更加稳固，真正发挥房屋的居住属性，反哺租赁行业的发展。
　　随着今年7月国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，保障性租赁住房纳入到基础设施公募REITs试点范围，意味着高层对租赁住房的重视程度再次提升。与此同时，针对长租房更为详细的支持政策正在落地，今年7月以来，银保监会多次表示，将推动保险资金支持长租房市场发展，会同人民银行推进REITs试点，地方层面上，四个一线城市以及浙江省、海南省、江西省等地区陆续出台租赁住房公募REITs相关支持政策，鼓励保障性租赁住房项目申报基础设施领域REITs试点。事实上，从2017年国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益性房托资产支持专项计划在深交所获批发行，至2020年北金所住房租赁企业股权交易金融创新产品——人行版REITs成功试点，再到今年保障性租赁住房项目被纳入基础设施公募REITs试点项目，我国租赁住房REITs制度建设一直在路上。
　　参考1991年美国设立权益型REITs形成商业闭环，由此带来住房租赁行业的黄金期，公募REITs作为创新金融工具，打通了租赁住房的权益融资渠道，也有利于盘活租赁住房存量资产。企业端的金融支持、个人端的消费信贷支持、项目层面的资产证券化与退出机制等，有望打破长期以来投资者和运营者面临的土地及相关资产获取困难和资产流动性过低带来的困局，逐步确立贯穿租赁业务全产业链的金融支撑体系。预计未来，REITs有望成为长租公寓投资者主要退出机制之一。