房企密集展开股价保卫战，地产股走出行情黯淡期

　　来源 | 第一财经
　　当明星抱团股一路雪崩之际，地产板块开始展示出其抗跌属性。从估值上看，地产股似乎已经走过了近一年来最为黯淡的筑底时刻。
　　地产股在本轮大盘调整中展示出来的抗跌属性，一方面与板块估值较低相关，另一方面，则是多家公司祭出回购或增持方案积极护盘。第一财经不完全统计显示，自年初截至3月9日，已经有华侨城Ａ、美好置业、华发股份、蓝光发展、荣盛发展 、中国金茂、中海地产、中国奥园、时代控股等在内的二十家左右房企发布了股份回购或增持方案。
　　随着政策利空消息的不断释放，业内预计短期内政策面将趋于温和，叠加各家公司密集回购或增持，目前仍旧处于低估的地产股是否有望迎来属于自己的春天？
　　回购增持保股价
　　近段时间以来，地产股＂跌跌不休＂的状况稍有好转。
　　Wind统计数据显示，申银万国港股地产板块92家公司，今年年初总市值录得35935.73亿元，最新开盘日3月9日这一数字已上升为37661.70亿元。沪深地产板块已经走出了今年一月底创下的近一年来的市值洼地20247.61亿元。
　　Wind统计数据显示，申银万国沪深地产板块138家公司，今年年初市值录得21586.92亿元，3月9日开盘日这一数字仅微微下跌至21514.54亿元。
　　地产板块市值已经走过了近一年来最为黯淡的筑底时刻。板块整体录得微涨背景下，个别股价异动房企已开启回购及增持行动。
　　自年初截至3月9日，已经有华侨城Ａ、美好置业、华发股份、蓝光发展、荣盛发展 、中国金茂、中国奥园等在内的二十家左右房企发布了股份回购或增持方案。
　　以新近控股股东拟增持金额较大的荣盛发展为例，2月19日，荣盛发展公布了公司控股股东及一致行动人增持公司股份的最新进展。按照计划，荣盛发展控股股东荣盛控股股份有限公司及一致行动人荣盛创业投资有限公司，自2021年2月4日起六个月内，以不低于1亿元增持荣盛发展公司股份。
　　截至2月18日，荣盛创投已通过集中竞价方式增持并持有荣盛发展1082.56万股，占公司总股本的0.25%，增持金额6703.42万元，平均增持价格为6.192元/股。
　　对于大手笔拟增持公司股份的原因，荣盛发展坦言，＂基于对公司未来持续、稳定发展的信心、对公司管理团队的高度认可及目前公司股价严重低估的情形。＂
　　有深圳券商机构地产分析人士向第一财经记者直言，荣盛发展增持与重仓的环京地产市场低景气度、公司业绩难有想象空间等有直接关系。＂华夏幸福、中国金茂等这些京津冀房企或是债务爆雷或者业绩下滑，市场对荣盛发展有所顾虑，也是合理的情绪波动。＂
　　涉增持行动的房企，大多因业绩盈利不达预期导致股价下跌较多。
　　以回购频次及金额靠前的中国金茂为例，2021年1月25日，中国金茂发布公告称，预计2020年全年的归母公司净利或同比下降约40%至50%。利空消息之后，中国金茂连续数日进行股份回购操作，但股价仍应声下跌。截止到3月9日，中国金茂总市值已缩水至384.39亿港元。
　　与中国金茂类似的还有融信中国。2月26日，融信中国发布盈利预警，预计2020年度归属股东净利润同比下降20%-30%。更早之前的2020年，因为市值缩水过半等因素，它也频频进行回购。
　　另有少数房企回购股票情况较为特殊。例如，华侨城A、宋都股份、蓝光发展均以集中竞价交易的方式实施回购，主要用于实施股权激励。
　　＂类似华侨城A这种在公司股价被低估、处于价格较低位时，回购实施股权激励能够降低股权收购的成本。＂深圳一家上市房企的投资者关系负责人表示。
　　另有迪马股份、华发股份等少数房企以定向回购方式回购股票，并予以股权激励注销。
　　不同出发点下，回购或者增持行为基本都紧扣给市场传递信心、提振股价等，但回购及增持行动产生的结果不尽相同。有公司股价因股东增持或者回购，股价走势＂立竿见影＂。例如，孙宏斌连续两次＂抄底＂融创中国(01918.HK)后，公司股价节节走高，期间最高冲至35.9港元/股，创出年内新高，相较于孙宏斌增持价涨幅近30%。
　　然而，也有美好置业、华侨城A、中海地产等房企，回购之后股价较最新收盘价下跌两成以上。
　　行情渐趋明朗
　　综合来看，地产板块的行情正在修复。但沪深地产板块相较于一年前市值高点25093.64亿元，仍处于市值缩水状态。即便是相比去年下半年，目前地产板块市值整体仍处于低位。
　　去年9月，包括中海地产、新城控股(601155.SH)、复星国际（00656.HK）等在内的近十家房企曾进行至少15次股份回购。
　　面对今年这轮正在兴起的回购和增持，市场普遍认为，有对上市公司股价形成支撑，提振市场信心的诉求在内。同时，与去年的回购潮兴起的背景相似：涉地产的各类调控政策此间不断出台。
　　这期间，除了以住建部门为首的楼市调控政策被再度祭出以外，最引起地产行业瞩目的莫过于金融端的管控。
　　去年8月底，业界所谓的＂三道红线＂新规出台。被地产金融政策精准锁定的开发商首先站到了调控的中心。突然而至的涉房企财务面监管政策来袭，房企降杠杆似箭在弦上，这被认为是过半房企市值三季度缩水的核心因素之一。
　　而后，涉金融端的调控政策仍在加码。央行、银保监会于2020年12月31日发布了差别化住房信贷政策《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称＂《通知》＂）。
　　彼时，有部分开发商人士向第一财经记者直言，＂对比往年，能明显感知房地产市场2020年的调控趋严态势不改。但主管部门从资金端控房企杠杆之后，又收紧消费端的房贷口径，多少还是有些意外管控的强度之大。＂
　　措手不及的《通知》落地，上海、广州等银行迅即进行房贷业务的微调，表现为房贷放款变缓、利率上调等。
　　与此同时，上海、杭州、深圳、东莞等个别楼市过热城市在几乎贯穿一整年的调控政策作用下，也越发明晰了调控指向的具体群体。
　　以房价涨幅位居70大城市前列的深圳为例，调控从＂7·15新政＂的管控需求端，开始逐步向＂2·8新政＂的＂3595个小区二手住宅成交价格参考机制＂跟进，精准发力管控楼市供需两端。市场也开始明显意识到，楼市炒作投机群体、激进加杠杆囤房群体等成为＂2·8新政＂锁定的核心打击群体。
　　不过，随着宏观和微观层面调控政策的加码与释放，市场预计政策将迎来一段落地稳定期，短期难有大的宏观政策出台，而这有利于接连承受重压的房地产板走向明朗。事实上，地产板块在今年1月底以来，也走出市值洼地开始逐步攀升。
　　如今，年报披露在即，上市公司大股东和高管在财报披露窗口期到来之前买入自家股票，也在一定程度上向市场展示对公司的基本面的信心。
　　当然，年报出台前回购及增持，也带有对冲公司业绩不及预期的的意味。
　　但是放到更长的时间轴去看，严监管背景下，继泰禾集团（000732.SZ）、福晟集团再到华夏幸福出现财务危机，行业正在加速挤房企泡沫，基本面优质的房企正在逐步向价值中枢靠拢。至于地产板块市值何时重回价值高点，这仍是未知数。
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