最近有个经济大神说了个事情，让小伙伴们看后手心冷汗直冒，他说现在房地产没啥泡沫，所以不要再干去房地产泡沫的事情了。 他是怎么得出这个结论的呢？因为每年70个城市房价才涨1%这么一丢丢，可是各位小伙伴们的收入每年可是涨了6%,所以从这个比例来看，没啥问题。 这个大神的姓樊，他可是经济专家，大名鼎鼎的六个钱包理论就是他提出来的。六个钱包也就是男女双方父母，祖父母、外祖父母这六个钱包凑钱买房子。 至于房地产是否存在泡沫这个事情呢，相信不用多说，小伙伴们都知道，而且就在前几天，我们的经济权威刊物经济日报也说了，现在上头的意图很明显，就是用宏观手段慢慢的挤出泡沫。 虽然很多小伙伴一定在心里问候了樊专家，但很多小伙伴们心里感觉就是，明明知道房价涨幅快，就是没办法具体说清楚这个情况，今天这个文章就好好和大伙谈谈房价这个事情。 —1—房价涨幅快还是居民收入涨幅快 为了便于讨论这个问题，就尽量用一些实际数据跟小伙伴们说一下现实的情况，毕竟只说结果没有具体数据，就是在耍流氓。 我们以2000年为锚点，开始看一看各个地方的房价。 2000年上海房价为每平米3326元，而且那时候还能入户口，办理退税，2020年上海房价达到了每平米60000元。 2000年深圳房价为每平米5412元，而到了2020年均价已经达到了每平米87957元。 以这两个地方看，上海20年之内涨了18倍，每年平均涨了15.5%左右，深圳20年也是涨了16.25倍，同样年平均涨了15%，两个地方增长率差不多。 意味着不管你干啥事情，远远没有投资房产赚得多。 很多小伙伴们就说了，这个是北上广深的事情，没啥意思，那我们就来看看二线城市的广西南宁。 南宁在2000年的时候大概一平米2300元，到了2020年的时候价格为每平米12491元，也是涨了5倍左右，特别是在15年到20年之间每平米整整涨了5000多元。 试问问，有多少2015年月薪为4000的南宁仔，能在2020年月薪达到12491元？ 要知道，南宁全国排名在30左右，因此还是比较有代表性意义的，反正全国一共有600多个城市，也不知道这个经济专家找的70个城市是那几个，估计是不是都在鹤岗这些城市提取的数据。 但总的来说，房价的平均增速肯定是远远超过1%的，只是这几个月上头对房地产挥出了重锤，所以增速才有所下降。 这时候，这个经济学博士拿短期的事件，去评论长期的事实，有点一叶障目的意思，我们小伙伴们可不是好忽悠的。 那么我们再从增长基数这个维度去看看，房价增长的事情，就说刚刚的上海，如果是100平米的房子总价就有600万，那么今年涨了1%也就是6万元。 而目前上海的平均月薪为7000元左右，哪怕上涨了6%也就是420元左右，一年多收入5040元。 试问问，这多收入的5040元和6万元怎么比，哪怕就是6个钱包，也一共才3万元，就算6个钱包能购买得起，还要担心，一旦其中一个钱包有问题，那么就意味着要断供，这个风险谁能承受？ 还有一个维度，那就是通胀，说人话就是物价上涨，就问你买房了是不是就会成仙，不吃不喝不上厕所吧，所以在买房子的同时自然还要把物价上涨给减去，怎么减呢？ 也就是我文章里头经常提到的通胀指数CPI，我们这里的CPI一直都控制得很好，大概在2.5%左右，所以虽然工资涨了6%，减去之后实际涨幅也就是3.5%左右， 而且按道理，这个2.5%还要加在房地产那头，毕竟钢筋水泥人工这些也都会通胀，但是由于基数太大，一下子涨了几十万，放上去会吓死小伙伴，所以还是假装看不见吧。 所以总的来说，在这个专家眼中，一个普通人的一生，是真的惨。 一生中，认真努力工作，结果1/2的钱给了房地产和银行还有土财，1/4给了买房前的房东，1/8的钱养了孩子，1/16的钱解决了自己的吃喝拉撒，剩下最后一点钱给了社保，最后社保延时了，他还没领几年就嗝屁了。 大概这就是樊专家内心中的完美的社会吧。 而隐含在这些信息背后的真正问题就是，既然现在一线二线甚至三线的房子价格都已经这么高了，还会继续涨下去吗？ —2—城市房价增长的实质 在说房价会不会下降的时候，我们要知道个事情，就是一样东西是否值钱，就要看它的金融属性，简单来说就是人人都喜欢它都想要盘它，那么价格自然就会变高。 那么大城市的房子为啥会人人都喜欢盘它呢？ 我们要知道一个概念，就是房地产中所说的增长极这个概念，啥意思呢？简单来说就是如果把经济流动看成磁场一样，那么产生这个磁场的源头就可以说成它是一个增长极。 有了这个概念我们再来看看各个地方的增长极，首先看看长三角地区，它是怎么打造增长极的。 上海从很久以前就是我们的金融中心，很多外资还有各地资本一直都喜欢在那地方，既然有钱，那么就需要大量的人员去做各种关于金融的事情，比如说股票交易，还有各种保险业务，还有和外商进行沟通交易等等，这些事情都需要大量的人员去处理，这就是上海城市的增长极。 那么有资金了，自然就要涉及到怎么使用的问题。 于是上海周边的江苏就可以使用上海的资金开始搞实体制造业，而浙江就开始用这些钱开始搞数字经济，宁波搞搞海上物流等等，于是就形成了长三角的增长极。 然后这个增长极就会给周边带来一系列的经济收益，也就意味着你处在这地方就非常容易赚钱，就连跑跑外卖也能赚到万把块钱这个道理。 就打个比方，你在老家帮人做做水电工的活，一天也就几十块钱，但是你如果到了长三角地区，一天几百元，因为那地方整体收入水平高，自己动手换还不如花点钱找人来做，当然自已也不一定做得好，毕竟专业人士做专业事。 还有一个原因就是时间，假如为了搞水电花去了几个小时，那么还不如把这个时间花在自己工作上，这钱一下子就回来了。 那么有了增长极带动之后，房价自然就起来了，毕竟平均收入水平高，大家都有钱之后，房价自然就会上涨。 这个是长三角地区的，而珠三角也是同样的道理，通过香港的金融经济从深圳珠海等进入，然后整个珠三角地区开始通过做制造业，还有港口物流等等，通过这个增长极发展起来。 这是大的，而每个省份的增长极就是省城，一般都是金融中心放在省城里头，然后下面的各个市通过各种产业发展起来，所以只要有这个思维再看房价高低，基本就八九不离十了。 第二个就是人口的不断流入。 在说这个事情之前，先说说最近张同学火起来的事，他只是把平时农村生活的情况拍成短视频，很多小伙伴们都好奇去看，但要知道，这个视频如果在20年前估计没多少人对他的视频感兴趣。 因为那时候大多数人都还在农村，农村人口占了80%，每个人的生活都那样，谁会去看这个视频？ 但现在不同了，查了下现在有9亿多人都住在城镇，占全国总人口的64%还多。 博主从小在农村乡下长大，对这个视频基本无感，但现在很多从小在城里长大的小伙伴对农村生活有强烈的好奇心，所以在好奇心驱使下都去看看农村是怎么回事，于是就火了。 那么隐藏在这件事背后的情况就是，越来越多的农村人都在城市扎根。就拿我帮扶的那位贫困户来说，他和很多村里头的贫困户一样，基本都通过上头的异地搬迁政策给搬到了市里，家里的小孩也在城市上了中学。 所以现在很多村里头，以前建的小学校基本没学生，很多老师也都不在了，原因就是很多学生都跑到镇里头上学，而乡下房子也一样，基本都是老头老太太，差不多一半以上的房子空在哪，也卖不掉。 而这些情况其实就是，在村里头如果考上大学，百分之90都会在大城市扎根，而如果运气好或者能力强的人能抓住上面说的增长极的大势，基本都在一线城市买房。 而村里的年轻人都要去县城贷款买一套房子，因为如果到了要结婚的年纪，没有在县里有一套房子，大概率找不到另一半，而县里头的有钱人，就会到市里头或者郊区买套房子定居，而市里头基本都会跑到省里头搞一套房子。 经过了这几十年的一代代演变，人口都慢慢挤进了城市里头，一线城市留住了全国人才的头部，大城市留住了地方的有钱人，而地方留住了村里头的年轻人。 有个数据，就是现在城市里头务工平均年龄达到了30多岁，实际情况就是，这些年年轻人在减少，但一线大城市人口还在增加，各省的省城人口也在增多，到了县城一级，有的县城人口变多了，有的县城人口减少了，但唯一不变的就是，村里头人口减少，甚至不少村里彻底没人。 总之人口就是不停地从下往上走，有人来了，自然就需要买房子，而房源也就这么多，于是价格也就起来了。 —3—结论 前两天，央妈降了准，市场上多了1.2万亿，那么你如果知道增长极这个概念就知道，这些钱基本都会留在一线大城市，为啥？ 刚刚说了，金融中心一般都在那些地方，而制造业这些产业也基本在那，也就意味着那地方是最需要钱的，而这些钱是怎么流出来的呢？很多小伙伴都知道货币超发，但是很少人知道这个钱是怎么发到个人手里的。 这些钱一般都是，各种企业从银行借出来，再流入市场，那么也就意味着，谁的资产越值钱，也就越容易借到这种超发出来的钱，毕竟又不是啥啊三啊四随随便便就能跟银行借钱的。 而银行为了防止你借钱跑路，一般都会让你拿出抵押物，这种抵押物不是工厂的厂房就是老板个人住的房子，那么谁的房子值钱，就能从银行弄到更多的钱。 总之就是，这部分释放出来的钱很大一部分都会流入一线城市，而既然流入一线城市，或多或少都会有一部分进入房地产，这就会推高了一线城市的资产。 而且刚刚不是说了吗，有钱人都会流动的，就打个比方，你在地方开了个砖厂，赚钱了，那么会干啥？自己吃喝拉撒也没办法花这么多钱，自然就会想到把自己在地方的房子给卖了，然后加点钱去省城买套房。 那么情况就很明朗了，人口自下而上的流动，房子也会至下而上地空出来，就形成了一线城市扎堆的情况，每年随着大势的改变也就意味着会有新晋有钱人出现，那么一线的房子自然就不够用。 但是也就意味着虽然一线涨了，而刚刚说的，很多地方上的房子就会没有了这个所谓的投资属性，价格就会平稳，也就没人会去急着买房子，租着住也没啥问题，也就意味着房子不涨价就没了所谓的刚需。 但过程非常痛苦，为啥？因为大数据也说明了，我们大部分人都是有房阶级，房价下跌会让很多老百姓郁闷，就拿南宁来说，认识几个中介都已经转行，城市里头很多地方价格都在跌，也就少数几个地方涨价，那么很多有房阶级痛苦得要死，而几个没房子的朋友倒是幸灾乐祸，住在租来的房子里偷笑。 现在真正的状态就是，一线房子特别贵，豪华大盘可以让小伙伴们瞠目结舌超出了自己的思维范畴，但其他地方就没眼看了，年轻人也就不需要买，只要房子价格不疯了似的往上走，小伙伴们也不慌，慢慢等着。 总之就是，村里头的空房子会越来越多，没有好产业的城市人口会大量流出，除了少数增长极上的城市，很多城市房价会由于投资属性被敲掉，慢慢的泡沫就会被挤出来，这样会使小伙伴们轻松不少。而处在增长极中心的城市还会继续扩大，毕竟流出的所有资金也会助推它的发展。 看完这篇文章后，小伙伴们心里应该有数了吧。 今天说了比较多，希望大家能慢慢看完。 喜欢就为这篇文章点个赞，谢谢。 以上，互勉！ 我是@匠心鑫先生，10多年的职场老司机。欢迎关注我，每天分享职场干货，让你一路逆袭，献给每一个不想混日子的人。本人为成长，收集了800M的书籍，里面包含了很多职场道理。想破解成蝶，一路逆风翻盘的你请关注我＂提升＂，将会获得惊喜！很多职场升迁的方法里面都有了，欢迎下载！