就目前的实际情况来看，房子不好卖只是个别现象，只是个别开发商的房子不好卖，从整体来说，楼市的成交量仍然比较可观。 根据国家统计局统计的数据显示，2021年1~8月份，全国房地产不论是开发投资还是房产销量，都出现了较大幅度的增长。 1~8月份全国房地产开发投资98060亿元，同比增长10.9%，其中住宅投资73971亿元，同比增长13%。 另外1~8月份，商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%，跟2019年相比，同比增长12.1%；其中住宅销售面积同比增长16.5%。 商品房销售额119047亿元，同比增长22.8%，跟2019年相比同比增长24.8%。 从这些数据可以明显地看出，目前楼市的成交量仍然是比较大的，而且增速仍然比较快，所以并不是说房子不好卖了，所谓房子不好卖，只是相对的。 当然，从长期来看，我认为未来房子越来越不好卖将是不可避免的趋势。 房子越来越不好卖，这才是正常的现象，如果房子越卖越好那就不正常了。 房子归根到底它终究只是一个商品，既然是商品，那它就要遵循市场的供需规律。 在市场经济当中，一个商品的价格除了由价值决定之外，市场的供求关系也起到很大的作用，当市场供不应求的时候，价格自然会跟着上涨，当市场供过于求的时候，价格就会跟着下降。 对于房子来说也是一样道理，虽然房价的影响因素比较多，除了市场供需关系之外，政策走向、土地供应、金融市场、炒房客、地方经济、财政收入都是影响房价的重要因素，但从长期来看，真正决定房价的一定是供需关系。 过去十几年我国的房价之所以出现比较快的增长，这里面最根本的原因还是在于市场供不应求，因为过去10年我国城镇化比较快，每年都有1000多2,000万农村人口向城镇人口转变，再加上大量的城镇拆迁带来的棚改货币化，结果导致市场购房人群非常多，在众多人涌入楼市的背景下，房价不断上涨，这时候很多投资者也看到了其中的价值投资空间，然后不断将钱投入到楼市当中，所以在众多人的共同＂追捧＂之下，房价不断上涨。 但是按照目前我国楼市的实际情况来看，未来10~20年，房价供过于求将是一个不可避免的趋势，这里面主要有几点判断。 第一、房子供应不断增加。 目前到底我国有多少套商品房没有具体的统计出去，但是根据国家统计局统计的每年商品房建筑面积以及销售额，再结合人均居住面积，我们大概可以推断出，目前我国的商品房住宅存量至少达到4亿套以上，如果按照每套房平均居住三个人计算，这意味着商品房至少够12个亿人居住。 但在房子已经比较多的情况下，每年仍然有大量的楼盘进入市场，过去几年时间，我国每年新增的住宅供应面积达到十几亿平方米，而且未来还有更多的房子即将投入市场。 随着大量房子投入市场，整体楼市供应量会不断增加。 但是房子它不是普通的快消品，不是说你吃完马上就会买另一个，房子的产权期比较长，目前住宅的产权达到70年，大多数商品房短期内都不可能拆迁，这意味着房子投入市场越多，市场的房子存量会越来越多。 当房子的存量超过市场需求量的时候，你认为房子还会涨价吗？我认为不会。 第二、新出生人口下降。 虽然我国是全球第一大人口国家，但最近几年时间，我国每年的新出生人口一直是处于下降趋势的。 在2016年放开二胎之后，人口有了一定的增速，当年新增人口达到1700多万，但从2017年之后，我国每年新出生的人口一直不断下降，到了2020年新出生的人口已经下降到1,200万左右。 人口出生下降意味着什么？意味着未来市场购房需求量将会跟着减少，这将进一步扩大房子供过于求的局面。 第三、房子的代际继承。 虽然目前我国商品房存量非常多，但没房的人也很多，这里面有一个很重要原因是有很多人名下有多套房。 但是未来随着50后60后甚至70后慢慢老去，房子的代际继承将是一个不可避免的趋势，特别是对那些独生子女家庭来说，更是如此。 比如目前很多90后00后都是独生子女，他们结婚之后，两个独生子女变成一个家庭，就有可能有两套房，这时候很多人都没必要购买新的房子，这将进一步降低市场需求量。 第四、政策调控收紧。 任何时候大家不要低估国家调控房价的决心，前两年国家就明确提出了房子是用来住的，而不是用来炒的，当时很多人都没当一回事，以为楼市调控只是暂时的收紧，未来会放松，这种误判导致不少开发商面临了很大的问题。 实际上最近两年我国对楼市的调控不断加码，各地房价调控措施不断升级，比如深圳楼市调控就不断收紧，特别是推出房价指导价之后，直接让二手房交易陷入了一个冰点的状态。 这种房价调控以前在经济下行的时候会放松，但是自2020年发生疫情以来，在整体经济表现不太乐观的情况下，全国各地的楼市调控仍然没有任何放松，即便即便有个别地方有宽松的迹象，也会迅速被约谈。 所以受各方面的影响，未来几年楼市可能会出现一些变化，房子不会像以前那么好卖了。