降价潮正在酝酿？3大城市明确表态，下半年楼市变革或成定局

　　房价上涨的核心逻辑是什么？相信对于这个问题，不同的人有着不同的理解，有人认为人口红利是最大的助推，或者说在我国城镇化率低下、居民储蓄率极高的背景下，上半场的楼市的确称得上是红海市场。而有的人认为市场的投机市场是哄抬房价的本质因素，因为在不断刺激消费者的内心预期。
　　事实上对于这个问题，也有许多地产大佬给出预测，例如李嘉诚曾表示，房子投资价值正在消失，如果是买房自住，可以不介意房价随便买，但如果是用于投资，则是不建议买房。当看到这里时，我不禁想到李嘉诚最著名的一个观点，那就是不赚取最后一个铜板，反观早在前几年万达集团陆续退出房地产行业，再加上最近几年开发商的现状，此时不得不承认一个现实，那就是春江水暖鸭先知。
　　众所周知，自从楼市进入2018年以来，市场发生的变化总能超出预期。例如越来越多的城市习惯于量化调控，今年截止至今全国调控次数累计就突破400余次，表面上来看这有点简单粗暴，但我们不得不承认其效果立竿见影。其次政策调控的对象逐渐深入，例如将法拍房加入限购、离婚购房套数锁住等。
　　而在另一边今年上半年平均房价为10400元平方米，和去年同期相比较涨幅接近6%。仅从这赤裸裸的数据来看，有专家表示这都是以价换量得来的结果，数据看着的确光鲜亮丽，但供给端的格局并不是那么理想，这一点在头部开发商得到淋淋尽致的体现。
　　介于今年如此敏感的布局，不少业界人士表示降价潮正在酝酿，当然得出这样的结论并非凭空猜测，而是有一定依据，3大城市明确表态。如果说当前楼市最忌讳什么？无疑就是恶意炒作学区房，9月3日，山东一小学入学要求房产套内面积大于60平方米的新闻席卷全网，经媒体核实，该小学是菏泽市第一实验小学。对此我只能说这撞在了枪口上，北京、天津都正在积极打击学区房，例如学区划分、教育资源轮流等，在这一系列政策限制下，学区房市场早已极速降温，甚至有的房子打出降价50万出售。
　　而在另一边备受关注的西安楼市，在西安住建部连续发布多条新政后，＂供货高＂＂登记低＂的现象降温明显，8月份商品房供应链高达1.5万套，线上等级家庭8.5万组，综合中签率基本在18%左右。
　　如果说这些城市并没有代表性，那么深圳市场的数据值得大家仔细揣摩。8月份深圳二手房住宅成交量2024套，同比暴跌超八成，接近＂1＂时代。也许大多数人对这个数据不敏感，但实际上非常恐怖，一个人口超2000万的一线城市，一整个月成交仅才2000套，由此可见超过90%的房产中介人员处于不开单的状态。至于为何造成这样的结果，最本质的因素就是＂二手房参考指导价＂的存在。
　　从这3大城市动向来看，最核心共同点就是对房价控涨，若此时再回想前段时间湖南省岳阳市出台新政，商品房成交价不得低于备案价85%，说白了当下的楼市就是一线城市控涨，其他城市更多的是控跌。客观来讲，当前的楼市的确需要缓一缓，短期来说市场热度过高，刚需群体的消费能力基本跟不上，选择入场的人大部分是投资性群体。而长期来看，我国新出生人口降低和老龄化社会的道路是不争的事实，人口红利的缩减使得当前市场存量市场迎来转折点。
　　总的来说，下半年楼市变革或成定局，至于关键拐点在哪，其实就是22个城市的第二轮土地集中出让数据是否满足预期，借此来决定是否按照计划排期第三轮。俗话说面包的价格由面粉来决定，高房价的降维打击就是遏制地价，而地价的叠加因素就是土地财政和开发商的竞拍形式，这一次土地市场的现状将大概率决定明年房价的底线到底在哪。