房地产行业专题沉舟侧畔千帆过，地产投资正当时

　　（报告出品方/作者：浙商证券，杨凡） 1. 房地产行业：沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春
　　自 1998 年开启住房商品化时代以来，房地产行业在我国经济发展中发挥了重要作用， 行业伴随人口增长经历了 20 多年的快速增长时期。2016 年开始新一轮调控后，房地产 行业的基本面发生了不同以往的变化，因城施策高频调控使得城市和区域形成了各自的 周期，行业整体周期波动性被拉平。在＂房住不炒＂的主旋律下，房地产行业在经济中的地 位从原先的助推器转变为稳定器。虽然地位有所转变，但是房地产仍然是中国经济的重 要支柱产业。
　　1.1. 房地产行业在经济中的重要性：压舱石与稳定器
　　2021 年房地产占 GDP 比值 6.78%，对上下游产业链影响广泛。回顾历史，中国房 地产对推动经济发展发挥了重要作用。1998 年-2014 年期间房地产开发投资完成额增速 持续高于 GDP 增速，平均高出 12.8 个百分点。1998 年-2021 年房地产业占 GDP 比重 逐年上升，从 4.02%提升至 6.78%，期间 2020 年一度达到 7.14%高点位。根据统计局 行业划分口径，房地产业归为第三行业，增加值主要包含销售、物业管理、中介服务、 租赁经营四大类。但实际上，房地产行业上下游相关产业链条很长，如果考虑房地产行 业对上游机械工程、钢铁建材、有色化工以及下游家具家电等广泛产业链的拉动作用， 我们认为房地产行业对 GDP 的实际贡献远不止 7%。（报告来源：未来智库）
　　人口增速放缓，房地产总量增长进入瓶颈期。常言道，房地产短期看政策、中期看 土地、长期看人口。人口增长率和城镇化率是影响长期房地产需求总量的重要因素。1998 年＂房改＂取消住房分配后，我国住房制度全面市场化，人口增长和城镇化率的提升为房地 产市场提供了快速发展的基础。1998 年至 2009 年房地产开发投资完成额维持高增，11 年间年复合增速高达 23%，同期商品房销售金额与销售面积年复合增速为 30%和 20%。 根据国家统计局数据，中国人口增速从 2000 年以来呈现阶梯式下降趋势。与之对应的是 全国商品房销售金额和销售面积的增速也呈现同样下滑趋势（见表 1）。2017 年-2021 年 间总人口与城镇人口年均同比增速分别为 0.29%和 2.22%，商品房销售面积增速下降至 2.7%。
　　区域人口流动带来结构性增长机会。虽然人口总量上我国人口增长进入瓶颈期，但 是相较发达国家来看，我国 2021 年城镇化率仅为 64.72%，城镇化进程还有进一步提升 的空间。从我们梳理的第七次人口普查数据来看，五大核心城市群有较强的虹吸效应（图 7）。大量人口涌入为当地房地产销售带来更多机会，2018-2021 年五大城市群的商品房 销售金额年均同比增速均在 5.5%以上，其中长三角和粤港澳年均同比增速最高，分别为 12.9%和 13.7%。粤港澳大湾区 2010-2020 年期间新增人口 2042 万人，其次是长三角 城市群 1409 万人，和成渝都市圈 903 万人。从单个城市来看，深圳、广州和成都是人口 净流入排名前三的城市。从人口净流入的情况来看，吸纳人口的城市群有不同的特点：1） 粤港澳大湾区和长三角城市群由于区域一体化发展超前，核心城市拉动区域中其他三四 线城市共同发展，所以城市群中的非省会城市人口流入情况也较为可观；2）成渝城市群、 长江中游城市群和京津冀城市群存在较为明显的单核现象，产业协同不足或核心城市辐 射效应较弱，导致各城市发展不平衡。从人口流入情况来看，人口增量主要集中在成都、 重庆、武汉、长沙、北京等区域核心城市。
　　核心城市群长期销售占比提升趋势可能延续。房地产行业总量进入瓶颈期之后，成 熟的市场未来如何发展？我们认为可以借鉴发达国家房地产市场长期演变格局。我们复 盘日本房地产行业长达 30 年的发展历程，发现日本在 1991 年房地产泡沫破裂之时城镇 化率已经达到了 77%的高位，房地产泡沫破裂后十年期间日本城市化率基本没有增长。 2001 年小泉纯一郎就任首相并于 2002 年推出《都市再生特别措施法》，注重地域价值提 升的可持续都市营造。2002-2008 年期间，日本城市化率出现明显攀升，到 2010 年日本 城市化率达到 90%以上，此后一直维持在 90%左右。2011-2020 年，日本东京和大阪两 大都市圈新房供给的占比持续维持 70%以上。对比我国情况，2017-2021 年全国五大城 市群新房销售占比由 66.6%提升至 69.7%，其中长三角及粤港澳大湾区的新房销售占比 由 41%持续提升至 46.9%。结合日本和我国的情况来看，我们认为未来区域人口流动会 逐步成为房地产销售的主要驱动力，因此行业长期发展趋势会由总量增长切换为结构性 增长——高能级城市与核心都市圈在城镇化进程中会持续吸纳人口流入，进而对该地区 形成有效的需求支撑。
　　1.2. 因城施策拉长政策宽松周期，带来长于以往的 Beta 行情
　　1.2.1. 需求端政策放松因城施策，还有放松空间
　　需求修复不及预期，政策调控进入宽松周期。2021 年下半年以来房地产销售和土地 市场行情急转直下，2021 年 7 月之后全国商品房销售和投资单月数据增速由正转负。尽 管 2021 年 9 月政策调控方向发生明显转向，例如 9 月 24 日央行 2021 年三季度例会提 出＂维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益＂（两个维护），再例如 2021 年 11 月至 12 月开始有地方城市通过购房补贴、人才补贴等方式试图企稳；但是房地产 行业销售和土地投资数据依然呈现下行趋势
　　此轮周期因城施策放松，需求修复长于预期。和以往周期不同的是，本次政策放松 是因城施策，具体放松的政策由地方自主决策。从 2016 年以来，地方调控需求政策工具 箱中可用工具积累了很多。分类来看，包括行政、信贷、财税和户籍/人才引入四大类， 行政力度级别越高对投资需求的抑制能力就越强。在 2016-2021H1 行业政策加码期间， 政策工具使用是从图 11 中示意的自上而下层层加码。而到了行业景气度下行，政策需要 放松的时候，由于随行就市的特点，政策放松有着图 11 中自下而上层层放松并不断试探 市场反馈的规律。所以，2021 年 9 月政策放松就已打出信号弹，但是地方政策放松有着 先三线后二线和一线、力度从轻到重的趋势。（报告来源：未来智库）
　　根据我们对调控政策放松的紧密跟踪，2021 年 11 月以来各地的房地产政策放松仍 主要围绕户籍政策、财税政策（如住房补贴）以及限贷政策（首付比例、房贷利率、公 积金首付比例与贷款）等方面展开，且大多数的政策调整发生在能级相对较低的城市； 限购放松的城市目前不超过 10 座，限售放松的城市不超过 5 座，限价政策仅长沙一地放 松。一线城市主要在房贷利率上进行小幅调整，在限购、首付比例、限价方面暂无动作。 直至 2022 年 3 月郑州发布政策放松组合拳，才出现了二线城市向行政管理政策（限购、 限贷、限售、限价）放松的迹象。
　　3 月 16 日多部委发声再次明确政策放松方向，多城市政策放松加速。3 月 16 日国 务院金融稳定委员会、银保监会和财政部纷纷围绕稳增长进行表态，明确提及要防风险、 强调对房地产企业防范化解风险要＂及时研究＂、＂有力有效＂。3 月郑州放松＂四限＂政策后， 更多城市开始在限购、限贷等＂四限＂政策上进行松绑，例如：4 月初衢州放松限购和限售 政策、秦皇岛解除限购政策、兰州市出台政策放松组合拳；台州、丽水、临汾、天津 4 市放宽公积金首付比例和贷款额度；苏州放松二手房限售、南京放松限购政策； 5 月苏 州政策放松再升级，新房限制转让时间由 3 年调整为 2 年（在购房以后家庭若有新出生 二孩及以上人口，则新房出售也不受转让年限制约），二手房限制转让时间由原来的 3 年 调整为不再限制转让年限，限购方面，非限购区域房产不计入家庭限购套数，非本市户 籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳 24 个月社保调整为连续缴纳 6 个月社保。
　　相比 2022Q1，进入 4 月之后政策在放松限购上的力度明显增加。从各地市场情况来 看，政策放松与当地商品房市场库存息息相关，库存压力较大的郑州、兰州和昆明三个 二线省会城市出台供需政策组合拳，以缓解市场压力。当前全国库存及去化周期已较为 接近 2014 年和 2015 年的历史高位水平（详见图 13），我们认为 2022Q2 后半场，会有 更多城市向＂四限＂协同放松的方向加码，并且库存压力大的城市，政策放松力度越大。
　　1.2.2. 政策放松不结束，房地产板块 Beta 不结束
　　房地产行业周期和政策松紧密切相关。2007 年以来房地产行业经历了 4 轮周期，前 三轮周期平均市场在 3 年左右，每轮周期和政策松紧密切相关。每轮周期修复过程中， 我们先找出限购或者限贷政策明确放松的政策所出现的时间点，其次我们再看需求修复 经历了多长时间。对于需求的修复，我们考察两个关键节点：1）销售面积同比负增长开 始收窄降幅的时间点（后文称之为拐点 1）；2）销售面积同比增速由负转正的时间点（后 文称之为拐点 2）。2008-2009 年修复周期，从全国出台限贷政策放松到需求拐点 1 仅有 2 个月时滞，从拐点 1 出现至拐点 2 仅耗时 3 个月。2011-2012 年修复周期，以＂住建部 发声+央行降准＂为标志性事件来计算，政策底部出现至需求拐点 1 出现有 2 个月时滞， 从拐点 1 至拐点 2 耗时 9 个月。2014 年第三轮周期以 2014 年 3 月政府工作报告为政策 底部来看，需求的信心经历了一段时间的重建过程。从政策底到需求拐点 1 经历了 11 个 月，从需求拐点 1 到需求拐点 2 经历了 4 个月的时间。
　　2022 年初至今，虽然已有 10 座城市放开了限购政策，但仍有 50 多个城市未放开限 购政策，我们认为本轮周期限购政策还有进一步打开空间。如果从 2022 年 3 月政策向＂四 限＂方向延伸（对需求有实质提振作用）的时间算起，结合先前我们分析的前三轮周期需 求端销售增速同比转正的平均时长来看，我们认为此次从＂四限＂放松到销售面积出现同比 增速转正需要 12 个月左右的时间。
　　政策预期是板块行情的强变量。对于房地产板块的行情走势，我们取 SW 房地产指 数作为主要研究对象，并取招商蛇口、保利发展、万科 A、金地集团四大龙头地产公司， 按市值加权制定龙头公司指数。为了分析板块行情的持续时间，我们定义两个关键节点： 1）当指数相对涨跌幅触底回升时，即为板块行情开启；2）当指数相对涨跌幅从高点连 续出现两个月下降，且后续未再次出现连续上涨时，即为板块行情结束。
　　通过复盘三轮周期中房地产板块行情走势，我们发现：
　　1）政策预期是决定板块行情开启的核心因素：板块行情开启与全国性宽松政策的出 台基本同步，往往领先基本面修复拐点；
　　2）房价是影响板块行情与政策趋势的核心变量，板块行情的结束领先政策的收紧： 当房价环比增速率先由负转正、同比增速降幅企稳时，往往会引发市场担忧，导致板块 出现阶段性回调。但此时行业基本面需求仍然疲弱，政策放松未结束，当市场政策收紧 预期被证伪后，板块又会迎来新一轮补涨（出现在第二轮和第三轮周期）。当房价同环比 增速出现本轮周期中的首次同时转正时，政策收紧预期的加强又将引发板块回调（三轮 周期均出现），此时政策收紧概率大幅上升，板块行情进入尾声。
　　3）需求不修复，板块行情不结束，板块行情持续时间较长：三轮宽松周期中，房地 产板块行情持续时间分别为 14、14 和 22 个月。期间板块或面临一定回调，但在需求逐 渐修复、房价持续上涨导致基本面出现过热苗头前，房地产板块行情持续存在。
　　Beta 行情中途折返常有。复盘历史三轮周期和板块表现，房地产板块行情持续期间 SW 申万房地产指数区间涨幅分别为 169%、34%、136%。三轮板块周期结束标志相同， 当房价同环比增速出现本轮周期中的首次同时转正时，政策收紧预期加强，板块行情进 入尾声。本轮周期中，SW 申万房地产指数在 2021 年 11 月 5 日至 2022 年 1 月 11 日、 2022 年 3 月 15 日至 4 月 8 日有显著涨幅（分别为 19%和 31%），2021 年 9 月政策底部 显现之后，2021年 9月 31日至 2022年 5月 11日 SW 申万房地产指数累计涨幅仅为-6.7%。
　　本轮行情结束信号未发送，地产波段行情曲折向上趋势不变。本轮周期与前三轮存 在显著差异：本轮周期中，政策放松主要集中在地方层面，且直至 2022 年 3 月方才进入 到放松限购限贷。此外，本轮政策调控还延伸至供给端，房企的流动性危机亦对需求端 形成了负面效应。全国疫情的点状爆发也延后了需求拐点的出现时间。本轮周期中，全 国性宽松政策的缺失，导致市场对于政策放松的预期存在犹豫，板块行情的启动时间有 所延后。我们认为，基本面修复不及预期的情况下，政策的放松势在必行，地方政策的 放松最终仍将进入放松＂四限＂的阶段。参考前三轮周期经验，当各地＂四限＂政策放松由点 及面铺开后，板块行情有望加速演绎，且当前房价仍处下行通道，市场过热趋势未现， 政策收紧的概率相对较小，板块行情有望持续更长时间。
　　1.3. 供给侧结构优化推动龙头长牛
　　全国百强房企在 2021 年之前销售市占率快速提升，行业集中度持续加强。2021 年 之前，借力全国城市化进程以及相对宽松的货币环境，部分成长型房企通过加杠杆、高 周转的模式实现规模迅速扩大。全国 TOP10 房企销售金额市占率从 2010 年的 10%上升至 2020 年的 28%，销售面积市占率从 5%上升至 23%；TOP20 房企销售金额市占率从 2010 年的 14%上升至 2020 年的 41%，销售面积市占率从 7%上升至 31%。 2021 年起供给端调控大幅收紧，行业 K 型分化，龙头国央企销售排名持续提升。
　　2021 年供给侧调控政策骤然大幅收紧，尤其是＂三道红线＂政策正式实施，导致 TOP100 中的部 分高负债房企融资渠道收紧，难以通过＂借新债还旧债＂维系自身资金流动性，进而出现债 务违约以及项目逾期交付，投资者与购房者信心相应减弱。这类房企融资与销售去化困 难，进一步加速企业流动性枯竭，形成恶性循环。另外，总体经济下行和疫情反复的影 响也加快了该负反馈机制的形成。2021 年至今，销售金额 TOP10 榜单中，部分高杠杆 房企排名出现下滑甚至跌出榜单。相比之下，财务结构相对稳健的头部国央企如保利发 展、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地、绿城中国，以及高信用民企龙湖集团， 拥有坚实的偿债能力和品牌口碑，在本轮行情中体现出强大的抗周期性，排名均出现上 升。
　　百强房企拿地集中度有所下滑，但高信用龙头维持拿地力度。和销售市占率类似， 百强房企拿地市占率在 2021 年也出现一定下滑，拿地金额市占率下降 14 个百分点至 58%，而 TOP10 和 TOP20 房企分别下降 2 个百分点和 7 个百分点至 23%和 32%，头部 房企依然维持一定拿地强度。从新增货值情况来看，TOP10 房企全口径新增货值占比在 2021 年达到 36.5%，2022 年 1-4 月仍然维持 34%的高位。土地储备通常奠定了房企未 来 2-3 年可销售的货值。我们认为，拿地结构变化对未来销售市占率变化有较强的参考 意义。从龙头房企 2022 年拿地力度远优于其他房企的情况来看，我们认为本轮房地产行 业修复后龙头房企销售市占率有可能会进一步提升。
　　复盘 2007 年以来历史三轮周期，龙头公司行情表现有差异。 第一轮和第三轮周期中，龙头公司指数区间涨幅跑输行业指数。第一轮和第三轮周 期均由中央层面率先打开地产调控的放松窗口，除了动用降息降准等货币政策工具外，还从全国层面统一下调首付比例及贷款利率，而后各地方积极跟进政策放松，行业进入 加速发展期，SW 房地产指数录得较大区间涨幅。此阶段中型房企及成长型民企抓住行业 发展红利，自身规模得到较快发展，规模增速高于龙头公司，导致龙头公司指数区间涨 幅明显低于行业指数。与行业相比，龙头公司并未获得超额收益。
　　第二轮周期中，龙头公司指数区间涨幅跑赢行业指数。与其他两轮周期不同的是， 第二轮周期中，中央层面仅通过降准降息释放流动性，在限购及限贷层面并未打开相应 窗口。在此背景下，各地方仅对调控政策做出微调，从公积金贷款（宁波、南京）、契税 补贴（安徽芜湖）等方面提振需求，执行限购的城市数量依然处于高位（详见图 16）。此 阶段政策放松并非全面打开，行业指数并未取得较高收益，而龙头公司指数较行业指数 实现区间累计超额收益 13%，较大盘实现区间累计超额收益 33%。（报告来源：未来智库）
　　本轮周期与以往不同，供给侧结构优化导致龙头房企表现更优。2021 年行业进入去 杠杆时代，＂三道红线＂、银行房地产贷款集中度管理制度、预售资金监管等供给端政策的 执行过严，引发民营房企的流动性危机，行业进入供给侧出清阶段。龙头房企在融资、 债务结构、经营管理等方面的优势凸显，流动性压力显著小于部分前期借助高杠杆快速 提升规模的民营房企。供给侧优化过程中，龙头房企后续发展确定性较强，且有望受益 于行业出清带来的市占率提升，在本轮周期演绎至现阶段表现仍较为稳健。2021 年 9 月 30 日至 2022 年 5 月 13 日，龙头公司指数较行业指数实现区间累计超额收益 2%，较大 盘实现区间累计超额收益 16%。
　　龙头公司当前股价仍然处于历史低位，估值仍具备弹性。通过复盘历史三轮周期中 龙头公司指数 PE 及 PB 区间分布情况，我们建立龙头公司指数 PE 及 PB Band 以观察 现阶段的估值情况。
　　1）PE 估值位于历史低位：龙头公司指数 PE Band 整体呈现向上趋势，仅 2021 年 有所下降，（四家龙头公司 2021 年归母净利润增速分别为招商蛇口-15.35%、保利发展 -5.39%、万科 A-45.75%、金地集团-9.50%），当前 PE 估值仅略高于历史最低水平。
　　2）PB 估值同样位于历史低位：龙头公司每股净资产逐年增加，支撑指数 PB Band 整体呈现向上趋势，当前 PB 估值同样仅略高于历史最低水平。我们认为，龙头公司利空 出尽后业绩具备较强弹性，且作为行业龙头在融资、土储、品牌、综合开发实力等方面 均享有显著优势，在本轮周期供给侧优化过程中拥有市占率提升逻辑。与之对应的，我 们认为高信用龙头公司估值有望在后续板块行情的持续演绎中得到进一步提升。
　　2. 中证全指房地产指数简介
　　中证全指房地产指数，发布于 2013 年 7 月 15 日，是中证 指数有限公司选取中证全指样本股中的房地产行业股票组成的指数，反映房地产行业股 票的整体表现。该指数选取 2004 年 12 月 31 日为基日，1000 点为基点，截至 2022 年 5 月 13 日共含成分股 95 只，指数样本每半年调整一次。
　　2.1. 指数成分：成分股集中度较高，龙头地产股享更高权重
　　指数成分股以中小市值标的为主。截至 2022 年 5 月 5 日，中证全指房地产指数的 95 只成分股平均市值约 174 亿元，其中，1000 亿市值以上的成分股共 3 只，权重合计 占比 28.1%；而 100-300 亿市值的成分股共 29 只，权重合计占比 28.8%；100 亿市值以 下的成分股共 57 只，权重合计占比 25.9%；300 亿市值以下的成分股权重合计占比 54.7%。 指数成分股行业分布较为集中，以住宅开发行业标的为主。从细分行业来看，根据 申万三级行业分类，归属于住宅开发行业的成分股共 69 只，权重合计占比 70.4%；归属 于商业地产和产业地产行业的成分股均为 8 只，权重合计占比分别为 17.7%和 6.7%；而 归属于物业管理、房产租赁经纪行业的成分股均不足 5 只，权重占比相对较小。
　　指数成分股集中度较高，前十大成分股业绩表现较优。截至 2022 年 5 月 13 日，中 证全指房地产指数的前十大成分股权重之和为 46.05%，集中度相对较高。自 2022 年初 至 2022 年 5 月 13 日，前十大成分股平均涨幅为-1.33%，业绩表现优于中证全指和中证 全指房地产指数，其中超半数上涨，涨幅排名前三的个股分别为华发股份、保利发展、 招商蛇口，区间涨幅分别为 31.23%、6.14%、1.35%。
　　2.2. 指数表现：低估值+高股息
　　走势优于沪深 300，超额收益明显。自 2004 年 12 月 31 日基日起，中证全指房地 产指数累计上涨 346%，较沪深 300 实现超额收益 47%，在较长时间段内跑赢沪深 300 指数。
　　当前估值处于历史低位，高股息率凸显配置性价比。由于房地产调控政策趋于收紧， 中证全指房地产指数估值自 2016 年开始进入回调阶段，估值一路下行。截至 2022 年 5 月 13 日，中证全指房地产指数市盈率（TTM）为 10.52 倍，处于历史估值的 41.5%分位 点，市净率（LF）为 0.99 倍，处于历史估值的 4.3%分位点。同时，中证全指房地产指 数高股息的特性逐渐显现，截至 2022 年 5 月 13 日，指数股息率达到 4.12%，处于历史 数据的 97.7%分位点。当前中证全指房地产指数估值低于沪深 300，但股息率显著高于 沪深 300，中证全指房地产指数低估值、高股息的特性凸显。（报告来源：未来智库） 3. 地产投资正当时，房地产 ETF 乘风而起
　　3.1. 房地产 ETF 产品概览
　　2022 年初以来房地产 ETF 产品显著跑赢大盘。目前市场主要房地产 ETF 基金产品 中，南方中证全指房地产 ETF 与华夏中证全指房地产 ETF 均以中证全指房地产指数收益 率为业绩比较基准，两只产品成立时间较早，目前规模位居前二。银华中证内地地产主 题 ETF 与华宝中证 800 地产 ETF 分别以中证内地地产主题指数收益率和中证 800 地产 指数收益率为业绩比较基准，两只产品于 2021 年 11 月至 2022 年 1 月成立，即本轮地 产宽松周期中成立，目前规模相对较小。从 2022 年初以来业绩表现情况来看，四只房地 产 ETF 产品均显著跑赢大盘走势，截至 2022 年 5 月 13 日，四只 ETF 产品较沪深 300 平均超额收益率为 13.9%。其中，华宝中证 800 地产 ETF 与华夏中证全指房地产 ETF 年初以来较沪深 300 超额收益率位列前列，分别取得超额收益率 16.2%和 15.9%.
　　3.2. 华夏中证全指房地产 ETF 产品简介：重仓龙头地产股
　　华夏中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金是由华夏基金管理有限公司于 2019 年 11 月 28 日成立， 并于 2020 年 1 月 3 日上市的交易型开放式股票型基金和被动指数型基金。该基金选取中 证全指房地产指数为投资标的，紧密跟踪标的指数，追求跟踪偏离度和跟踪误差最小化。
　　持股以房地产股票资产为主。从资产配置来看，华夏中证全指房地产 ETF 以股票资 产为主，2022Q1 股票类资产占基金总资产比值约 94%；从行业分布来看，2022Q1 房地 产行业股票持仓市值占基金资产净值比例约 93%，持仓集中度较高。
　　偏好龙头地产股，2022Q1 收益表现亮眼。从前十大重仓股明细来看，保利发展、万 科 A、招商蛇口、金地集团持仓市值位列前四，且从产品上市以来便作为重仓股持续持有。 截至 2022Q1，前十大重仓股持仓市值占基金净值比例合计约 45%，重仓股持仓集中度 较高。2022Q1 前十大重仓股平均区间涨幅 7.98%，龙头地产股中保利发展、招商蛇口、 金地集团均实现 10%以上涨幅，对产品业绩表现起到了较好的支撑作用。我们认为，龙 头房企在融资、债务结构、经营管理等方面的优势较为显著，在本轮供给侧优化过程中， 龙头房企后续发展确定性强，且有望受益于行业出清带来的市占率提升。给予龙头地产 公司更高的权重和持股比例，能够受益龙头公司在本轮周期的马太效应，享受更高溢价。
　　2022 年实现最大差超额收益，基金规模迅速攀升至 3.62 亿元。业绩表现方面，华 夏中证全指房地产 ETF 上市之初净值收益率低于比较基准——中证全指房地产指数。随 着基金管理人持续加强精细化投资管理，自 2020 年 8 月 20 日以来华夏中证全指房地产 ETF 业绩表现开始优于业绩比较基准，并在 2021 年不断扩大超额收益。2022 年 1 月华 夏中证全指房地产 ETF 超额收益达到上市以来最高值（2022 年 1 月 11 日累计超额收益 16.30%），基金规模开始迅速扩容，截至 2022 年 5 月 13 日基金总资产净值达到 3.62 亿 元，较年初增长 105.8%，较成立之初增长 44.0%。
　　先后发行两只联接基金，以吸纳不同类型投资者。华夏基金于 2019 年 11 月 28 日 先后成立华夏中证全指房地产 ETF 联接 A 和联接 C 两只联接基金，通过对目标 ETF 基 金（华夏中证全指房地产 ETF）份额的投资，获得与指数收益相似的回报。不同于华夏 中证全指房地产 ETF 最小申购及赎回单位为 100 万份，华夏中证全指房地产 ETF 联接 A 和联接 C 的单笔申购金额下限均为 1 元，单笔赎回份额下限均为 1 份，更有利于中小投 资者参与华夏中证全指房地产 ETF 产品的投资。从费率情况来看，由于联接 A 和联接 C 产品申赎门槛较低，申赎费率普遍高于华夏中证全指房地产 ETF 的申赎费率；而联接 A 不含销售服务费，更适合长期投资；相反联接 C 不含申购费，但需支付 0.5%年费用的销 售服务费，在赎回费率相等情况下，更适合短期持有投资者。
　　3.3. 华夏中证全指房地产 ETF 优势：华夏基金——业务广泛，规模领先
　　华夏中证全指房地产 ETF 的基金管理人为华夏基金管理有限公司，成立于 1998 年 4 月 9 日，是经中国证监会批准成立的首批全国性基金管理公司之一。公司总部设在北京， 在北京、上海、深圳、成都、南京、杭州、广州和青岛设有分公司，在香港、深圳、上 海设有子公司。华夏基金定位为综合性、全能化的资产管理公司，服务范围覆盖多个资 产类别、行业和地区，构建了以公募基金和机构业务为核心，涵盖华夏香港、华夏资本、 华夏财富的多元化资产管理平台。
　　华夏基金是管理规模最大的基金公司之一，排名常年位居业内前列。华夏基金管理 规模稳步上升，根据 Wind 数据显示，截至 2022Q1 华夏基金管理资产净值约 9617 亿元 ，管理各类型基金产品共 311 只， 管理规模位居业内第六名。
　　华夏基金是业务领域最广泛的基金管理公司之一，建立完善的产品线。 华夏基金是 首批全国社保基金投资管理人、首批企业年金基金投资管理人、QDII 基金管理人、境内 首只 ETF 基金管理人以及特定客户资产管理人，是业务领域最广泛的基金管理公司之一。 截至 2022Q1，公司在管基金中管理数量排名前三的产品分别为股票型基金 103 只、混 合型基金 100 只、债券型基金 58 只；管理规模占比前三的产品分别为货币市场型基金 23.3%、股票型基金 18.6%、混合型基金 18.2%。
　　华夏基金是境内 ETF 基金资产管理规模最大的基金管理公司之一，在 ETF 基金管理 方面积累了丰富的经验。华夏基金已形成了覆盖大盘蓝筹、宽基指数、中小创指数、主 题指数、行业指数、Smart Beta 策略、海外市场指数、商品指数等较为完整的产品线。 目前公司在管 ETF 基金规模排名前十的基金产品中，华夏上证 50ETF、华夏沪深 300ETF、 华夏中证新能源汽车 ETF 等产品从成立至今均取得了较好的业绩表现。
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