热点解读应该如何分析和看待最新央行释放的住房信贷政策调整？

　　央行调整差别化住房信贷政策
　　到底是真金白银救楼市，还是经济需求的刺激手段？
　　5月15日下午1点32分，央行与银保监会联合发布通知，释放房地产行业救市大招：
　　首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
　　图片来源：央行官网
　　客观来说，这的确是一个利好楼市的好消息，毕竟是真金白银的定向降息官方高层指导意见，不过没必要一惊一乍的，特别是各路房产媒体密集发文，各种标题党和带节奏，煽动情绪的内容集中爆发的环境中，更需要理性和冷静。
　　这篇文章，不做什么铺垫，基于最新的央行、银保监会针对楼市房贷宣布降息的最新动向，从专业，理性，深入，本质的角度出发，进行专题解读和分析。
　　硬核内容，错过不再。
　　以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
　　PS：文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！
　　（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
　　选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
　　图片来源：头条图库1对央行，银保监会最新通知的解读和分析：
　　5月15日下午，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，通知表示，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
　　通知的内容不长：
　　图片来源：央行APP
　　几个要点解读：
　　1、请注意抬头，中国的通知和文件，抬头表明的顺序和优先级，非常重要。
　　这次发布的通知，中国人民银行上海总部是优先级最高的单位，说明这是主要的对象。
　　结合依然处于疫情冲击和持续影响之下的上海现实情况，很明显，就是意图通过对上海楼市的托举，来稳住上海疫情后续的经济基本面，并且通过房贷放大信用货币，对经济形成直接高效的刺激效应。
　　2、房住不炒的大基调不变，通知打头就进行了铺垫和强调。
　　3、这个通知最核心的，就是将首套房的贷款利率下限调低20bps，而此前的下限，一般是五年期的LPR，0。2的利率调整，30年期50万贷款可省2万元。100万对应就是4万元出头的利息差。这个账很好算。
　　五年期的LPR，对应的贷款利率为4。6。
　　图片来源：网络
　　LPR基准利率下浮20个基点，换算起来，就是4。4。
　　换句话说，这次调整之前，央行要求首套房利率不低于4。6，二套房利率不低于5。2。
　　现在调整为首套房利率不低于4。4，二套房还是不低于5。2。
　　4、政策的目标对象，只有普通自住房首套
　　什么样的房子，不算普通自住房？
　　比如别墅，或者面积超过144平方米的豪宅，或者是公认有豪宅标签的房产，就不算普通住宅。
　　至于首套房，大家都清楚，就是只有通过刚需和改善性住房（卖一买一），才能降低贷款利率。
　　至于炒房，那就不要想了，只有一套，不现实。
　　5、特意强调因城施策，自主确定，让这个通知有了很大的操作空间和弹性存在。
　　众所周知，房贷是银行最安全，占比很大的一个业务类别，说是银行信贷基本面铁饭碗都不过分，让地方银行降息，核心利率又不动，那就意味着本质就是让地方银行降低自己的利润，定向给楼市降息。
　　这就好比原材料价格不变，让经销商降低利润让利市场，利润割让，必有阻力。
　　所以后续这个政策落到地方上具体是什么情况，还是两说，没有必要和意义过早欢呼。
　　总的来说，这就是国家金融管控层面，针对房地产定向降息的公开指导，信号意义清晰，信号意义大于现实意义。大道至简，直击本质。
　　图片来源：头条图库
　　2市场分析和效果预判：这一次的政策利好，能改变当下中国楼市的现状吗？
　　客观来说，基于刚刚公布的2022年4月份金融和社融数据，还有中国楼市现实的情况来看，这个通知和政策利好，很明显的表达了国家意志和顶层意志，想要对当前房地产经济低迷，楼市遇冷现状，有所改变的态度和意图。
　　但是几个维度的考虑，可能实际效果并没有很多蹭热点的自媒体和利益关联群体认为得那么好，或者说预期不应该太高。
　　一方面，是政策滞后性和地方利益博弈的过程，从公开指导到窗口，再到硬性，最后再到市场，总是有个过程。
　　另一方面，当前中国经济环境中的核心问题是预期和信心的不足，而不是杠杆成本的问题，定向楼市降息，有可能加剧前期购房群体进一步提前还贷的动力和决心，而对没有买房的群体，又无法产生实质性的利好刺激，毕竟高房价和对应首付才是真正的门槛。
　　几个观点：
　　1、降低房贷利率之后，对于楼市会有一定的刺激作用，但是个人还是觉得刺激效果很有限。甚至说有可能边际效果在第一波政策冲击以后会出现快速衰退的情况。
　　信号意义，态度表达，大于实际效果。
　　2、就是没有央行指导，其实在很多城市和地区，地方银行早已经开始下调房贷配合地方政府救市，但是效果都不尽如意，楼市本身就处于下行周期，才是主要因素。
　　3、新的通知限制的是房贷下限，这一点很关键，也就是银行不能低于这个下限房贷，但是没有限定上限，那么银行出于利润的考量，在下限上面加多少，这个事情就不好说了。
　　这也是很多自嗨的媒体和观点没有看到的关键，国家要求不低于4。4的利率，那么5，甚至是6，是不是合理的？至少没有违规吧？
　　4、对比目前各地的救市政策，大多围绕着降低首付比例，提高公积金贷款金额，以及多孩家庭可增加购房资格之类的，实际上的落地效果非常有限。
　　大家看下刚刚出炉的四月份地产销售数据，下滑的趋势还在继续，就知道问题有多严峻了。
　　客观来说，很多城市救市的手段比起这20个基点更有刺激效应不少，但是实际效果并不明显，就很能说明问题了，没必要自己骗自己，几万元利息看着挺多，但是分摊到30年，每一个月，其实也就不到三位数的成本波动，账谁都会算，为了面子买豪车的都懂，养护维修的成本是非常折磨人的。
　　从中立客观的角度来看，这一次的央行定向楼市降息的动作和新政，信号意义大于实际效果，值得乐观和积极，但是对效果和结果，保持谨慎和保守。
　　很简单，市场热度的关键在于拉行情，市场转化阻力的门槛在于房价依然相对于很多人过高。
　　买得起的基本都买了，要去撬动原本买不起，或者压力比较大的群体买房，降点利息成本，这脚油门给的肯定既不治了标也治不到本。
　　图片来源：头条图库3市场研判：把握政策态度和意向，后续会带来那些可能的市场变化？
　　这个政策，包括政策背后的态度表达，将会给后续中国的楼市和经济带来哪些影响？
　　这里做几个市场研判：
　　第一，一线城市，新一线和省会城市的楼市，会在不断地刺激和托举逐步落地以后，率先开始回暖。
　　但是这个过程本质上是预期和信心的修复过程，房价不能涨，意味着行情不能拉，预期没有争议，那就是信心了，而当下中国楼市，包括一线大城市，信心的来源，就是疫情的影响要消退，如果都被隔离，百业萧条，足不出户，谈楼市回暖就是耍流氓。
　　但是城市越大，风向领悟和态度跟随就越灵敏，国家层面希望楼市改变状态，这是一种看得见的红利方向，所以在大城市，有这样的政策刺激下，接下来会率先迎来一定程度的回暖。
　　但是疫情，还是绕不开的关键风险。
　　第二、利好房地产关联的上下游金融市场的表现。
　　房地产是周期之王，产业链条很长，无论是钢铁水泥建筑，还是家具家电家装，都与房地产业息息相关。
　　房地产业的利好，会影响到很多行业的信心和预期。
　　对应的，就要看金融市场各路资金是否买账，愿意真金白银进入支持一下，套情绪的利，赚趋势的钱了。
　　第三、绝大多数的三线及以下的城市，基本不会有多少的改变可能。
　　这就意味着，很多城市房价承压的现实还是要继续，没有必要过度吹上天，价格回归价值，势在必行，不调整到位，早已被透支购买力的小城市就不可能凭借利率利好就能拉的住行情。
　　第四、利好刚需，利好改善，打击炒作，利空投资。
　　总的来看，这次央行新政所释放出来的态度和实际作用，针对大城市，针对刚需，风向意义更大。
　　图片来源：头条图库写在最后：看懂市场和政策的博弈关键，指导现实行动。
　　从冷静的角度，复盘一下这次央行新政，其实并不复杂，更重要的，其实是要看到正面积极的态度和市场刺激的目的以外，更为深层次的市场和政策博弈现实。
　　1、前期，特别是过去5年内买房的群体，有利差刺激，会不会加大提前还贷，或者拆借换贷的动力？很现实，新的贷款利率如果能省下5万元，那么换贷的成本如果低于5万，就有动力。
　　2、对于当下真正需要买房的群体，是否会产生你不买，我不买，明天还能降200这样的心态？这就很麻烦了，一旦这样明确国家后续还会有更强的救市或者托举楼市的动作和政策利好的预期形成，就会变成等等党讨红利的僵持局面。
　　3、在当前情况下，只有房地产挑起稳增长的大梁，这是市场的共识，如果听任房地产硬着陆，不仅就业稳不住，甚至可能出现系统性的经济金融风险。
　　所以，当下的救地产，核心是救经济，救经济，直接关系到每个人的就业，进而关系到每个人的腰包，关系到千家万户的生活。
　　救地产，会不会引发楼市和房价的行情爆发？这是很多人都关心的问题。
　　其实没有必要，要能拉行情早就拉了，新一线和深圳要能拉行情，早就吃着火锅唱着歌了，但是并不可能，就连这次的利率调整，都是房住不炒主旋律打头的。
　　文章最后，从市场的角度，聊聊自己的观点：稳房价，房住不炒的主旋律基调之下，刚需群体想要买房，等政策，拼耐心，看需求，才是正道，价格不是核心矛盾。
　　买一卖一的改善群体，迎来最好的窗口期。
　　炒房群体，自认倒霉，愿赌服输，最后逃顶离场，哪怕是割肉离场的机会都没有了，财富固化在房产里面想要解套，或许还要多等一段时间了。
　　言简意赅，大道至简，就说这么多吧。一家之言，不登大雅，观点不一定对，供大家参考和讨论。
　　图片来源：头条图库
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　　以上正文，来自熊猫贝贝小可爱
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