绿城狂砸200亿，54岁张亚东忙抄底

　　绿城中国董事会主席张亚东 来源：官网
　　文/ 钟黛 编辑/ 鄢子为
　　2022年开局，绿城在土地市场大杀四方。
　　1月中旬，浙江宁波，绿城中国（3900.HK）溢价13%拿下一宗宅地，成交价17亿元。2月中旬，北京，绿城狂砸98亿元，连落三子，成为最大买家。十余天之后，浙江台州，绿城携合作伙伴，斥资20亿元、溢价30%，将一宗宅地收入囊中。
　　2021年下半年以来，土地市场低迷，流拍及底价成交成为寻常图景。绿城逆势抄底，锋芒毕露。
　　克而瑞数据显示，2021年，绿城拿地金额为1542亿元，位居行业第五位； 2022年1-2月，七成百强房企停止拿地，绿城的拿地金额跃居行业首位，高达223.5亿元 ，比第二名华润置地多出86.5亿元。
　　中交入主、张亚东掌舵后，绿城启动高周转，大手笔拿地。
　　2021年，绿城自投项目的合同销售金额约2666亿元。按照张亚东的规划，到2025年，这个金额将超过4500亿元。
　　逆势抄底
　　在沉寂的三四线土拍市场，浙江小城台州率先＂燃＂了一把。
　　2月28日，台州市椒江区出让一宗宅地，引来7家主体激烈竞争，上午9时开拍，直至晚间19时24分方才结束。
　　在长达10小时、633轮的竞价之后，绿城&台州城投联合体挺到最后，以封顶价20亿元+无偿返还住宅建筑面积2万平方米竞得该地块。据好地网计算，可售部分实际楼面价为约1.5万元/平方米。
　　该地块区位优越，如若在行情更好的年份挂牌出让，竞价激烈程度更高。
　　对于绿城来说，逆周期扩充土储，可能是一桩划算的生意。
　　目前，该地块周边的新房均价多在2.2万-2.5万元间，二手房均价超过3万元。
　　有投资者估算，假定该地块毛坯住宅定价为2.5-3万元每平方米，车位15万一个，最终可售货值约为36.66亿元，按项目口径可实现约9%的净利润率， 按集团口径可实现约7%的净利润率 。
　　今年，绿城在多地土拍中大出风头。
　　2月中旬，北京土拍现场，绿城与建发＂火拼＂。
　　双方角逐的＂猎物＂为昌平区中关村生命科学园地块。该地块开场仅10分钟就触达上限价，建发与绿城&中交联合体坚持报价到最后。
　　最终，建发手速更快，以27.7亿元拿下。绿城&中交不服，拉着主持人做了一小时的申诉，没能改变结果。
　　在该地块上惜败的绿城，仍是本场土拍最大买家 。它斩获地块最多，共竞得3宗位于朝阳区、石景山区、大兴区亦庄的地块，总成交额达98亿元。
　　绿城在北京的可售住宅屈指可数，这是积极补仓的信号。
　　2022年，房地产行业资金压力大。一名房企投拓人士表示，大部分开发商手头没钱，有钱的开发商也不敢拍地，想等到行情回暖、融资确定性高之后，再去投资。
　　易居研究院副院长崔霁认为， 对于有钱的房企而言，上半年是绝佳的拿地窗口期 ，下半年市场可能会企稳，或有更多房企进入土地市场，地价、准入门槛等各方面条件或将抬升，竞争相对激烈。
　　绿城大举抄底的底气在于，在央企大股东的信用背书之下，融资渠道畅通，融资成本较低。
　　中指研究院显示，2022年1月，绿城获得51.3亿元的境内外债券融资额度，位居房企首位，平均融资利率3%，位居房企第二位。
　　雄心勃勃
　　张亚东治下，绿城一路狂奔。
　　早些年，绿城产品优秀，但在运营管理方面存在硬伤：成本管控粗放，建筑成本占比高达40%；产品销售周期和交付周期长；资本化利息高。综合下来，绿城净利率一度远低于行业平均水平。
　　2015年，中交集团成为绿城单一最大股东。2018年，中交系高管张亚东空降绿城，担任总裁。2019年，张亚东辞去中交所有职务，任绿城董事会主席兼CEO。
　　54岁的张亚东雄心勃勃。一位投资者称，张亚东曾对其表示， 绿城是他退休之前要干的最后一件事，是一定要干出成果的事情，是人生中最重要的事业 。
　　张亚东到任后，先是挥刀斩顽疾：启动高周转，提出5个月开工，9个月开盘，12个月现金流回正；赎回高息永续债，优化融资结构，将融资成本从2017年的5.4%压降至2020年的4.9%。
　　融资成本下降，是个大事。2020年，绿城的有息负债为1192亿元，一年少还6亿元利息。对比来看，绿城去年净利润为38亿元。
　　张亚东使出两大招后，绿城净利率有所提高，但仍处于行业低位，2017年是5.2%，2020年达到5.8%。
　　同时，绿城加大土地投资力度。2019年，张亚东请绿城老将郭佳峰出山，主管投拓事务。
　　＂佳峰每周二周三，从早到晚（复盘），确保每一个项目准确。＂张亚东称，郭佳峰对自己要求极严，为复盘去年的一百多个项目，特地招了一个人，力求百分百达到投拓计划。
　　2021年3月的年度业绩会上，张亚东抛出增长目标：到2025年，绿城自投项目的合同销售额达到 4500亿元以上，年复合增长率为15% 。
　　紧接着，在2021年6月的股东会上，张亚东承诺， 绿城的销售、投资、利润增速会远远高于同行 。
　　张亚东超额完成了2021年的销售目标——自投项目的合同销售金额约2666亿元，同比增长24%。
　　2022年1月，标普在评级报告中指出，得益于销售资源充足，绿城的合同销售额将得到提振。它也指出：＂ 购房者情绪疲软，考验绿城今年的销售力和执行力 。＂
　　张亚东定下的 4500亿目标 不容易实现。当下，不少房企的销售增速降至个位数，部分负增长。
　　还有6年，张亚东就要退休了，这一阶段抄底拿地，赌一把行业即将回暖，是个快速完成KPI的方法之一。