黑铁时代下房企开启收缩战略

　　本报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道
　　春节假期结束以来，房地产行业再度经历一轮组织架构调整。一周内，融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称＂融创中国＂）、建业集团等房企相继大刀阔斧变革组织架构。
　　实际上，进入2022年，已经有阳光城集团股份有限公司（000671.SZ）、上海世茂股份有限公司（600823.SH，以下简称＂世茂集团＂）、中梁控股集团有限公司（02772.HK）等多家房企调整组织架构。
　　日前，万科企业股份有限公司（000002.SZ，以下简称＂万科＂）董事局主席郁亮在集团年会发言上也提到，行业已经进入＂黑铁时代＂。而万科将进行一盘棋建设、开发业务萎缩下的组织适配、优化薪酬体系等调整。房企纷纷调仓收缩、降本增效，缓解流动性压力。
　　今年1月，近九成百强房企单月业绩同比降低，其中两成房企降幅在30%至40%，近四成房企降幅高于40%，房地产行业全面回暖尚需时日。未来房企组织变革优化将成为常态，向管理要效益正成为房企适应外部变化＂活下去＂的新突破口。
　　区域合并
　　＂如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。＂正如郁亮所言，在房企的组织架构调整中，最为明显的是区域的裁撤与合并。业绩表现、市场环境更好的区域相继＂大鱼吃小鱼＂，将楼市偏冷区域合并。
　　2022年2月，融创中国将原本7大区域调整为9大区域。其新成立西北区域，管理范围为陕西、山西、甘肃、宁夏四省；原西南区域拆分为成渝区域、云贵区域，管理范围分别为四川及重庆、云南及贵州。
　　对于融创而言，新成立的西北、成渝和云贵区域，去年的业绩表现可谓亮眼。2021年，融创中国在西安一城的销售额就达189.8亿元，超出第二位的碧桂园控股有限公司（02007.HK，以下简称＂碧桂园＂）65.8亿元。而西南区域则一直是融创重仓文旅产业的重镇，2021年5月，融创中国董事会主席孙宏斌在股东大会上，为西南区域定下了2000亿元的销售目标。
　　融创中国表示，此举是为了顺应行业和外部市场环境变化，更好支持＂聚焦深耕核心城市、控制规模、提高综合经营竞争能力＂的发展目标。通过此轮组织架构的调整，能够有效减小管理跨度、减少管理层级、提高管理效率，提高综合经营管理能力。
　　此外，《中国经营报》记者留意到，在房企的区域调整中，广州、深圳所在的粤港澳大湾区，成为不少房企调整布局的重点。去年，荣盛房地产发展股份有限公司（002146.SZ）首次设立了＂大湾区特区＂，以完善＂长三角+大湾区+京津冀＂三大业务布局。金辉控股（集团）有限公司（09993.HK）则将原华南区域分拆为珠三角区域和东南区域，表现出对大湾区的重视。
　　除了整合之外，裁撤也成为这轮区域调整中的＂热词＂。碧桂园将原来的106个区域公司缩减至65个，花样年控股集团有限公司（01777.HK）撤销了华北区域，佳兆业集团控股有限公司（01638.HK）则撤销成都、北京地产公司。
　　房企由过去均匀、分散式的投资正转为向市场表现更好、团队操盘能力更强的地方集约化投资。克而瑞指出，在可以预见的＂政策底＂窗口期，提前布局，无论是投拓方面的区域聚焦，还是多元赛道方面的战略性赋能，都是为后续发展蓄能。
　　总部集权
　　在这一轮组织调整中，总部加强对一线的管控，将投资、融资等与资金密切相关的权限收回总部，也成为一种趋势。
　　今年1月，世茂集团启动了新一轮组织架构调整，对集团总部职能部门、区域职能部门进行整合。其中投资、审计、采购等部分职权收归集团，研发设计和用户服务部门被合并，运营和工程部门合并，成本和采购部门合并，区域、地区公司职能部门由11个变为7个。集团近30个城市公司投资部撤销，只留少数骨干抽调至总部。
　　招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ，以下简称＂招商蛇口＂）近日也启动了一次罕见的高管调整，涉及华东、华北、深圳等5大区域的总经理岗位轮换。招商蛇口方面向记者证实了相关变动情况，并表示作为央企，公司在行业调整期积极推进组织人才的流动、升级，实现均衡发展。
　　旭辉控股(集团)有限公司（00884.HK，以下简称＂旭辉＂）董事局主席林中在集团新年献词中表示，旭辉坚持＂三个集中＂不授权，即资源集中配置、资金集中管理和投资集中决策。其次对经营决策和重大关键事项加强管控，在一般项目的经营服务上，则更加灵活，加大授权。这样既能保证重大决策的风险管控，又能保持前线经营战术的灵活。
　　去年，旭辉提出＂小总部、强区域、轻一线＂战略。旭辉副总裁、首席人力资源官葛明表示，一线要做轻，追求规模的时候会跑马圈地，但当没有增长的时候要避免成为高成本、难以灵活调整的负担。
　　此外，2021年9月，万科成立了开发经营本部，以统管7个区域事业集团、海外事业部以及长租公寓事业部的经营和管理，将重要的职能权限从区域收回总部。
　　＂此前房地产处于黄金期时，需要激进的策略，大刀阔斧开拓和占领市场，同时不断将投资、融资等总部职能权限下放给区域公司。＂全联并购公会信用管理委员会安光勇向记者分析。
　　但到如今，房地产行业陷入低增长、低利润，这种模式早已走不通，安光勇表示，房地产行业目前所需要的是管理型人才，通过控制成本，帮企业能够熬过行业＂寒冬＂。同时，通过集权的方式整合资源，减少因粗放式发展造成的浪费。他判断，未来，房地产行业会出现大量的并购，＂当然要做到这一点，也需要通过集权的模式。＂安光勇补充道。
　　架构精简
　　建业集团董事长胡葆森日前在媒体恳谈会上提到，房地产已经从白银时代跨过了青铜时代，进入到黑铁时代，对于好的企业来说，可能还在白银时代，但对于躺平的房企来说，就连黑铁时代都不是。
　　的确，在严格的房地产调控政策下，行业发展规模逐渐趋稳，房企业绩增长也明显放缓，精细化管理和高质量增长成为房企发展的目标。根据中指院的统计，2021年百亿企业销售额平均增速为4.2%，远低于2017年的36.9%，行业进入降速求稳通道特征明显。
　　销售额增速放缓的同时，也导致企业人均创利下降。中指院数据显示，2017年代表企业人均创利均值在151.4万元/人，2018年人均创利151.3万元/人，与2017年持平，之后增速持续降低。从2019年到2021年，典型房企人均创利分别下降5.9%、23.4%和42.6%。
　　葛明曾表示，地产行业的＂三低＂， 即低利润、低容错、低增长，直接影响企业的付薪能力和管理费用的要求。在行业面临不确定性时，降低企业的风险、提高经营质量，不再盲目地追求规模，才能健康发展。
　　近期，＂河南一哥＂建业集团大刀阔斧地进行组织改革，其涉及的部门多，人员优化比例大，引发行业的关注。据悉，建业集团由目前执行的五级管理机制调整为三级管理，即＂集团-业务集团-大区-城市公司-项目＂调整为＂集团-城市公司/专业公司-项目公司＂三级管理。
　　也就是说，建业集团将撤销所有大区层级，设立新的城市公司和专业公司，由集团直接管理；调整后的城市公司对项目公司实施直接管理。
　　胡葆森透露，组织架构调整已经酝酿了半年。在眼下形势下，＂尽量不要再开辟新的赛道，把过去已经开的大大小小赛道能合并的合并，能关闭的关闭。＂
　　出于管理层级和机构压缩，按照拟定的编制方案，建业集团9大业务中心拟申请408~412个编制，较原有在岗人数1063人，优化编制数量651个，优化比例61.2%。这也对应了胡葆森所称，总部要有超过一半人回到＂更能创造价值＂的一线去。
　　IPG中国首席经济学家柏文喜认为，建业集团是一家深耕河南区域的地方性龙头房企，因为布局区域过于集中，在市场变动的情况下，再叠加行业下行与疫情、水灾等突发性事件，企业经营状况出现恶化。