房贷利率再降！首付20也回来了，真的利好刚需吗？

　　沉寂已久的楼市，这段时间是难得的＂利好＂不断，又是降息，又是降首付。
　　但究竟＂真利好＂还是＂伪利好＂，我们还是要辩证来看。
　　先来说一说＂真利好＂吧。
　　继1月20日央妈下调5年期LPR5个基点后，各大银行又给降息加了加码。
　　根据最新的消息，从今日起，四大行同步下调广州地区房贷利率。
　　其中，首套房贷利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房贷利率LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。
　　这可以说是真金白银地给＂月供一族＂减负了。
　　按这个下调幅度，30年期、500万贷款，购房者每月可以少还600+的房贷，30年累计节省的利息也超过20w。
　　另外，去年房贷额度紧张的状况，在今年将得到极大的缓解。
　　据广深地区多家银行机构透露，房贷是今年信贷的重点投放领域。
　　也就是说，今年银行房贷不仅额度充足、优惠力度大，而且放款时间也会缩短到一周左右。上海＂最惨买房人＂的悲剧，应该不会再发生了。
　　再来看另一个利好，首付20%回来了！
　　打响＂第一枪＂的是山东菏泽，首套房首付为20%，房贷结清的话首付为25%，二套房首付为30%。
　　随后，赣州、重庆、北海、自贡等地也相继跟进。
　　比如赣州，首套房首付为20%，二套房在非限售区首付为30%，限售区的首付为50%。
　　不难看出，降首付的出发点的是好的，让更多的刚需买得起房。
　　但是换个角度，降首付真的降低了刚需的压力了吗？
　　如果一套房子价值100万，首付30%的时候只需要贷款70万就行了，但首付降低20%之后，就要贷款80万元。
　　按照5%的房贷利率计算，如果分期30年偿还，贷款80万元比贷款70万元要多付出19.3万元的利息！
　　所以对于工薪一族来说，除非你的月收入覆盖月供绰绰有余，否则无非就是把首付压力，转嫁到月供上。
　　其实对于刚需最大的利好，无非就是降低房价，但这又是另一个政策层面的问题了，这里就不作深入。
　　最后来说一说，此次降首付所代表的＂风向＂问题。
　　首先，放在大的房地产周期来看，首付比例的松动，是整体环境宽松的一个重要标志。，
　　但具体也要结合一定的城市背景来说。
　　不难看出，除了重庆，跟进＂降首付＂的地方，顶多是一些三线城市（或者更低）。
　　这些城市都啥特点？人口外流、整体购买力有限、楼市容易波动……而且，这些城市全是＂非限购＂城市。
　　以菏泽为例，从去年下半年开始房价便一路下滑，整体陷入低迷。去年房价跌幅在全国315个城市中，甚至属于吊车尾的存在。
　　但菏泽的楼市库存巨大，尤其是二手房源，这就必然会导致菏泽市的房价面临巨大的压力。
　　通过前段时间各地的＂限跌＂风波我们可以知道，房价不是不能跌，但必须有序地跌，否则必然影响经济的＂维稳＂，这和＂限涨＂一个道理。
　　所以，如果政府不出手维稳，像菏泽这样的中小型城市，很容易陷入不景气的恶性循环。
　　但是，这种＂降首付＂的风向，对于大城市来说，是没有任何参考价值的。
　　可以肯定的说，未来会有越来越多的中小城市加入到＂降首付＂的大军当中，但对于真正有底气的大城市，还远没到松绑的边缘。
　　所以那些一有风吹草动就开始渲染房价要上涨的，还是消停会吧。