10月8日，华夏幸福复牌。复牌即一字涨停，报4.41元，封单超44万手。这是近期房地产行业一连串坏消息中难得的亮色。 资本市场的积极态度与华夏幸福在9月30日公布的2192亿元债务重组方案紧密相关——＂卖、带、展、兑、抵、接＂，王文学试图用六种方式化解千亿巨量的债务。这份姗姗来迟的重组方案，显然已经将华夏幸福的＂家底＂和盘托出。 ＂我爱北京天安门正南50公里＂，这句街头巷尾流传的口号犹在耳畔。如果时间回到2001年，彼时华夏幸福这艘战舰正从固安工业园起步，PPP模式正全国复制，王文学大概料想不到，如日中天的华夏幸福20年后会走到＂甩卖＂的境地。 重组方案好在保留了孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务——而这也是王文学留给自己东山再起的＂火种＂。 固安发轫 故事回溯到1992年，刚刚辞去运输公司工作的王文学，在廊坊党校旁边开了一家＂川崎火锅店＂。 借着天时地利，善于交际的王文学组建起了装修队伍，承接政府楼堂馆所的翻新业务。1997年，亚洲金融危机爆发，政府财政收紧，拿不到政府装修款的王文学，被供应商上门逼债。 当时的王文学却满不在乎，在廊坊市政府领导的办公室里，他当面烧毁了政府的装修合同，声称欠下的债他用火锅店挣的钱来还。据《财经》引述知情人士的说法称，那时当地政府对王文学的装修欠款近500万元。 以上的豪言壮语，与今年2月初王文学在内部会议上放言＂今天我干到这，愿赌服输＂如出一辙，善交友、重江湖义气的特点显著。 冥冥之中似有注定，那件事也为日后王文学的发家之路做了铺垫。1998年，嗅觉敏锐的王文学又适时抓住了廊坊市出让土地的机会，建成第一个楼盘——华夏花园，开盘即售罄，第一桶金便掘得5000万。 不甘心小打小闹的王文学此后一发不可收拾，2001年，在地产界红人王志纲的建议下，迈出了朝产业地产方向发展的步伐。 一边做房地产开发，一边将产业导入，产城互动、产城一体，这在当时闻所未闻。王文学甘当第一个＂吃螃蟹＂的人，与固安县政府签订了一项排他性的特许经营协议，协议期50年，实行＂政府主导、企业运作＂的管理模式。华夏幸福以较低的成本获得土地，完成前期基建后进行招商引资。 事实上，华夏幸福与其独特的产业新城开发模式是一种PPP模式（Public-Private Partnership），即政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式。 按PPP合约，华夏幸福的利润回报以固安工业园区增量财政收入为基础。换言之，如果固安工业园的财政收入不增加，则华夏幸福没有利润回报，县政府不承担债务和经营风险。华夏幸福通过市场化融资，以固安产业新城整体经营效果回收成本，获取企业盈利，同时承担政策、经营和债务等风险。 成也萧何，败也萧何。这一模式让王文学赚得名与利，但也成了如今尾大不掉的根源。这是后话。而在当时，固安成了华夏幸福的福地，从2002年到2007年间，靠拿地卖房输血，华夏幸福以住宅养产业地产的模式风生水起。 孔雀城则是华夏幸福地产板块的标志性品牌，2008年后，借北京奥运会东风声名鹊起。潮白河孔雀城、大运河孔雀城、永定河孔雀城等一系列住宅项目在北京周边接连复制，从一座北京城、四座孔雀城，到全国布局，战线延伸至沈阳、无锡、武汉、成都及长三角地区，呈几何式裂变。 孔雀城可以说是王文学一手打造的最赚钱的＂摇钱树＂，比起开火锅店、搞装修队来说，也是更值得骄傲的心血之作。 据2021年半年报数据显示，目前华夏幸福全国有地产项目137个，半年共计实现房地产销售金额74.89亿元，销售面积约69.1万平米，实现结转收入金额约149.18亿元，可供出售面积367万平米。 按环京某孔雀城从过去2.2万/平米，到降价后的1.4万/平米测算，保守估计仍有500亿货值在手。 与此同时，在土地储备方面，今年上半年，华夏幸福持有待开发项目共58个，合计土地面积约466万平方米，规划计容建筑面积约894.15万平方米。 这也就不难理解，王文学在内部会议上说＂产业新城，该搞的还得搞，该招商还得招，孔雀城咱们还得建，还得卖＂。孔雀城业务和部分产业新城业务，也就成了王文学最后兜底的＂火种＂。 高光加持 那么，华夏幸福发展产业新城，钱从何处来？这也是外界对王文学最大的疑问。 经梳理，王文学背后的＂知合系＂浮出水面。知合系独立于华夏幸福，是王文学个人专属的资本运作平台。2015年底起，王文学通过知合系在资本市场迅猛出手，一年时间里连续买＂壳＂，成为黑牛食品（002387.SZ，后更名为维信诺）、玉龙股份（601028.SH）、ST宏盛三家A股上市公司的实际控制人。 影响较大的几笔交易，如2015年底到2016年7月，知合控股全资子公司知合资本两次出手，以17.46亿元代价获得黑牛食品29.82%的股权，成为上市公司控股股东，后又斥资50亿参与黑牛食品定增，持股上升到32.13%股权。 几乎同时，知合资本全资子公司拉萨知合科技又以9.3亿元拿下玉龙股份16.91%股权。此后，通过转让、委托表决和质押等方式，知合科技实际控制了玉龙股份49.55%股权。 王文学的手法可以说是＂稳准狠＂，包括热门的新能源汽车、无人驾驶、分时租赁等领域，投资的触角一个也没有落下。 细心的球迷发现，在2018年的中超赛场上，河北华夏幸福队的球员出场时，球服正面赞助品牌为哪吒汽车，背面赞助品牌为番茄出行。番茄出行是知合出行孵化的电动汽车共享出行平台，哪吒汽车则是合众新能源旗下的电动车品牌。 而把王文学推到家国大义的浪尖上的，则是雄安新区正式成立后，其主动放弃已通过框架协议锁定的土地之举。王文学发表声明说：＂华夏幸福，自愿放弃雄安新区的土地，坚决服从中央决定。＂ 基于此，华夏幸福一跃成为雄安新区概念龙头股，股价连续五个一字涨停板，达到历史最高点。华夏幸福的高光仍未退去。 危机之始 回看危机源头，今年2月初，华夏幸福发布债务违约公告，透露华夏幸福及下属子公司发生债务逾期，涉及本息金额共52.55亿元。当时，华夏幸福债权人委员会组建并召开第一次会议，以＂不逃废债＂为前提，期待稳妥化解华夏幸福债务风险问题。 在内部会议上，王文学进行了反思：＂最近一段时间，我不断深刻反省，认识了突出问题是在公司取得成功后个人有所膨胀。虽然以未来美好愿景作为公司计划实施的基本依据，但部分管控工作没有做到位，这也是出现今天这个局面的重要原因。＂ 王文学归纳出四点原因，第一是错误研判了环京的房地产形势，投资过于集中；第二是新拓区域尚在培育中，效果不及预期；第三是前期扩张激进，管理不够精细；第四是多轮疫情冲击使经营困境雪上加霜。 王文学提到，这里有他自身的原因：集中度过高，华夏幸福起步于河北廊坊，环京区域是其最主要的业务布局。2016年以前，公司的投资布局集中于环京区域。市场销售及回款占比达90%以上。由于对形势误判，后期继续加大环京产业新城的投入和配套住宅投资，但环京住宅市场量价齐跌，规模腰斩。 初步测算，四年来累积影响公司销售回款超过1000亿元，同时还严重影响产业新城回款和应收存货的价值。2016年底，大规模收并购狂飙突进，但是项目质量不高，过于集中在环京区域，给资产盘活带来较大困难。 2014到2017年，王文学提出了三年百园、三年百城、三年百镇等计划，扩张激进，严重超出公司自身能力。此外，拓展区域过多过散，质量参差不齐，有限资源难以满足众多产业新城的开发建设需求。 2017年，＂3.17＂最严限购一纸令下，环京楼市四面冰封，华夏幸福的资金来源难以为继，流动性危机一触即发。再加上2020年以来疫情多次反复，原先密林夹道、社群活跃的孔雀城＂四顾无人静悄悄＂，这对华夏幸福而言无疑是雪上加霜。 平安之末 风起于青萍之末，华夏幸福的债务危机从表面上看始于2021年1月，而据前述分析来看，早在2018年就已有端倪。 2018年7月，平安系入主，一定程度上延缓了华夏幸福危机的爆发，也曾给华夏幸福带来过一些希望。 2019年2月，平安系推荐的吴向东（时任华润集团助理总经理、华润置地执行董事）由华润转至华夏幸福，随后华夏幸福南方总部成立。 吴向东履新后，华夏幸福发生了巨大变化。经营理念、拿地策略掉头转向，业务区域由此前的聚焦环京区域，拓展至粤港澳大湾区和长三角，业务范围由此前的产业新城拓展至商业地产。 南北双总部，两拨人马的＂撕扯＂自然无法避免，不过，也让华夏幸福迎来短暂＂欣欣向荣＂的局面。 然而，好景不长，2021年3月，平安系的态度发生了逆转，平安集团公司董事总经理兼联席CEO谢永林明确表示＂不再出钱给华夏幸福＂。而履职华夏幸福仅两年的吴向东，也作别华夏幸福加盟鹏瑞集团。 今年以来，华夏幸福陆续将武汉、南京以及嘉兴等地区的多个项目摆上货架，甚至将深圳公司转让给鹏瑞集团，清空旗下城市更新项目。7月底，华夏幸福再次转让北京丰台科技园49%股权。 出清商业地产，回归地产主业，华夏幸福又力图驶回原来的航道。 2021年9月9日华夏幸福发布公告，受质押股票被强行处置等因素影响，华夏控股及其一致行动人（主要指鼎基资本管理和北京东方银联投资管理）对华夏幸福的持股比例进一步被动减持至24.92%。 这意味着，华夏控股及其一致行动人已从第一大股东的位置上退出，其持股比例已低于平安系的25.05%，习惯于二股东的平安系无奈成为第一大股东。 不过，考虑到9名董事会成员中有4名为华夏控股提名、3名独董为华夏控股推荐，平安人寿及其一致行动人仅提名两名董事且已出具《说明函》表示无意成为控股股东或实控人，华夏幸福仍然是王文学的华夏幸福。 后续，实控人与最大股东之间的博弈，仍悬在空中。 终回孔雀林 兜兜转转，＂金主＂平安不再输血，王文学仍需加紧自救。 9.30公告显示，2192亿元金融债务清偿方案最终兑现仍存较大不确定性。清偿方案基本上坚持＂出售资产现金清偿、债务跟随项目走以及对部分债务进行展期、下调利率、豁免罚息＂的原则。 作为河北本土最大地产开发商，根据今年上半年数据，华夏幸福总资产达到4745.84亿元，在中国地产企业中位居第20名左右。 客观而言，即便当下困难重重，华夏幸福的基本盘还算稳固，尚有大部分优质资产握在手里。 每个人都是历史的注脚，王文学也不例外。回顾王文学的内部讲话，也颇为务实和具有人情味： ＂内外因素综合作用下，公司债务偿付问题爆发，2021年到期需偿付金额高达千亿元，但截至1月末，公司货币现金仅有240亿元，且基本上都是受限资金。新增融资又全面受阻，业务现金流根本无法覆盖偿付需求。可注入的资金，基本枯竭。危机由此触发，这是所有人都不愿意看到的局面。＂ ＂是靠理想驱动的，前面是诚意正心干好产业新城的。华夏幸福从1998年4月20日拿到第一块地到今年，已经干了二十三四年，干过很多事，也凝聚了很多团队。但现在，我也不跟大家讲理想，也别讲情怀，咱们就讲讲哥们义气。困难确确实实存在，那么面对困难，大家可以选择离开，并不是说开完会，大家举手一鼓掌，完了之后好好干。都是理性的人，经济的人，这是一切问题的假设，别唱高调。＂ 王文学指出，目前华夏幸福处于初级阶段，产业新城还在陆续开发中。 如果债务重组顺利推进，跳动的星星之火，以期再成燎原之势。从孔雀城走出来的王文学，或许可以如愿回到他的孔雀林。