40年产权公寓，未来的发展怎么样？

　　我一个朋友，当时图便宜，不想还按揭，就买了一套40年产权的商业公寓，现在肠子都悔青了。
　　大概是2013年的时候，我们所在的是省会城市，那时候他去看房子，路南边是一个住宅房，最小的面积是70多平米的，房价是6000多一平米，路北边有个40年产权的商业公寓，房价是5000左右一平米，最小的房子是50平米的。
　　当时他手里有三十万，如果买住房的话，要贷十几万的按揭贷款，要是买40年产权的商业公寓的话，付完房款还能剩下几万。
　　然后他不想那么累，就买了路北边的40年产权的商业公寓。
　　2017年的时候，他要结婚了，女方叫他买一套大一点的房子，他就准备把那套40年产权的商业公寓卖掉，加上手里还有几万的存款，首付一套大一点的。
　　当他去买房子的时候，傻眼了，他那套小公寓根本没涨价，对面的住房现在大概两万一平米。
　　房产中介和他说卖不掉，他还不信，最后，以成交价280000元卖掉了，然后，他加上所有的钱，首付都不够买对面当时70多平米的房子了。
　　最后，七凑八凑的，还是买了对面的70多平米的住房，还要背负一百万的房贷。
　　简单的算笔帐，他至少亏了一百万，我说的是至少。
　　为什么40年产权的公寓卖不掉呢？房价不会上涨呢？
　　第一，后期的交易税费很高，是交现在的评估价减去当时购买价之间差额的55.6%左右。
　　看清楚了，我说的是评估价，不是成交价，商业性质的房产，在纳税时，是由地税局指定的评估公司给你的房子评估价格，评估的价格不是由你决定的。
　　第二，生活的费用很高，商业用电用水，还没有天然气，还有商业的物业管理费。
　　第三，不能落户，不能落户就意味着，这套房子不能体现住房的附加值，比如，学区，教育，医疗，养老等等福利。
　　第四，产权年限只有40年，住房的土地使用权时间到了以后可以自动续约，商业性质的土地是不可以的。
　　40年产权的公寓真的没人买，特别是在二手房市场中，完全就是有价无市的，流通性极差极差，流通性极差，就是变现能力极差，变现能力的东西就是没有价值的东西。
　　我自己身边只要买过40年产权公寓的就没有一个人不后悔的。
　　所以说，40年产权公寓就是一个巨坑，神坑。
　　你好，40年产权的公寓房,买这种房需要注意地段潜力、面积总价、付款方式、确定合法。
　　40年产权房的优势：
　　1、地段好：这类项目往往处在市核心较好的位置，地段少有。周边居住氛围成熟，交通便利。一方面，有的项目本身立项是写字楼，因而可以注册公司；另一方面，可以将房子出租给小公司，租金收益远大于普通住宅。
　　2、门槛低：低总价的投资门槛，是＂40年、50年产权住宅＂受投资客追捧的主要原因。单价比周边其他项目的价格每平方米低几百元到千元，面积主要集中在30平方米－90平方米之间，特别是一些30平方米-50平方米的户型，对于许多初次置业的青年人或投资者，门槛较低，接受度高。
　　40年产权房的劣势：
　　由于土地性质是商业兼容住宅、综合用地，即便开发成了住宅，但由于收费标准不同，生活费用、买房税费以及二次交易费用都将高出70年的住宅一大截。
　　1、生活费用不确定：按商业用途规定，水、电等使用费用都将采取商用价格。水和电的价格都大概贵1倍左右。但目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，与政府协商，承诺能按民用水电标准收取，但具体怎么交法还是交房了才真正知道。
　　2、税费无优惠：普通住宅项目初次购买和未来转让时契税享受减半政策，为1.5%；而40年、50年产权的住宅，契税按3%缴纳。
　　3、贷款限制：买此类物业一般不能申请公积金贷款。50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能贷五成或六成；利息也不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用。
　　4、产品结构受影响：商住物业受朝向、采光、进深等限制较少，居住舒适度较普通住宅低，一般没有露台、空中花园等。
　　最近不少大品牌都进军酒店公寓了，现在任何一二三线城市都可以看到大量的酒店公寓。因为现在的土地成本太高，很多酒店没有办法再自己建楼了，成本太高，资产太重。所以转向租大量的公寓来做为酒店使用。
　　因为公寓本身有着完善的物业条件，外部环境不用酒店自己维护，会省出很多的成本，而酒店公寓的价格通常也比专业的酒店价格便宜，而且环境还好。我现在出差都是住酒店公寓。
　　所以购买一套公寓，很容易就可以放租给酒店使用，投资回报价值还算不错。以珠海一套50平的公寓来算，购买价格是90万，出租给酒店公寓的价格是5000元/月，一年就是6万的投资回报，这样算下来年回报率接近7?这样的投资稳定没有风险，需要用钱的时候，还可以公寓抵押或者出售。有点闲钱投资公寓还是不错的。
　　大白话，捞干货。
　　本来不看好。40年70年我倒没有太多看法，我说说自己的看法。
　　要买看绝对价格，看租金比例，看最近政策。
　　文章最后第四点是重点，有变化。
　　第一，公寓的弊端
　　公寓的好处和弊端其实都非常明显，我就不说那么细了，你在网上随意搜一搜。讲的文章非常多。
　　比如说公寓看起来是一个房子，其实它和住宅是两码事。
　　就从拿地的成本就都不一样。这就从根儿上决定了公寓是二等公民。贷款也是有限制的，而且公寓的水电费暖气费和住宅是不一样的，可能甚至就没暖气。
　　公寓的设计上要求没那么高，可能你吃个火锅半天味都散不出。住宅一般就是两梯四户啊，一体两户啊，两题五户啊，但是公寓可能一梯十几户。就像那种酒店一样。他本来就可以做酒店。
　　同时公寓的金融属性也要比住宅差很多，它占据的资源也不够，比如你的居民户籍，比如学区学位啊这些东西都是差很多的，所以一般来说公寓我们是不太建议的。
　　第二，要看绝对价格，够便宜也行
　　如果真的要买，那我提一个比较好判断的建议，那就是如果你买的这个公寓跟周围住宅价格差的比较多，这个你要自己判断，我觉得最起码要差。50%以上。也许就有投的意义了。
　　不要觉得我黑，你想想有的城市的那种私立学校的学位房和学区房。同一地段能差一倍以上，我说的这个已经比较可以了。
　　因为你买这个房子，不光是住还有舒适性，还有下面土地的价值。还有对城市资源的分享，还有社会福利在里面含着的，你这些如果都含的特别少，或者后期的成本特别高，或者金融属性不强。那当然应该差一个价格了。
　　理解我下面这句话。你买房子花的钱，实际上不光是现在掏的那个现钱。也不是你看的那个总价，你要算你未来在使用它的过程中，以及你在购买它的过程中所有要花的钱，大概的那个折现的钱。理解不了就多看几遍。这其实是个成本折现问题。
　　第三，主要是租
　　而且公寓对于地段的要求非常高，毕竟买公寓大部分都是为了出租收益，他不是靠那个增值。挣的是那个流动的钱。接近于一种靠消费挣钱。
　　那这个公寓对地段的要求就是真的是非常高的，比如说啊你可能本来买的公寓不咋样，结果突然来了一个大公司到这个你买的公寓旁边儿她可她立即就涨价。
　　一波一波的租客可能你的那租金回报率也非常的高，你的装修风格，你的户型优劣就很重要，这是个技术活。这就是公寓的特点，它不是城市的普通股，它应该算优先股，或者是个债券。
　　第四，最近有变化
　　我前面提到了不买公寓的原因，很多是因为它的水电暖比较不方便，成本很高，还有就是它的金融属性比不上住宅。这两点决定了他卖不上特别好的价钱。
　　但是这些东西跟政策的关系比较大，最近爆出来的情况可能会改转改变，甚至逆转这种情况。比如说，哈某滨市就出台了一些放松的政策，一下把公寓在很多地方的属性与住宅就拉平了。
　　比如说我的贷款限制可以放开，比如说水电暖的成本可以拉平。那这样算下来，他的成本就便宜了，他的价值就会升高。
　　实际上，这是一种平权，增加购买力的做法，把资源释放出来的一部分。那么如果一个城市这样做会不会形成一种趋势，那就不知道了。如果真的是这样的话，那公寓的价格可能会迎来一个春天。
　　一句话，公寓的价值与住宅的价值的本质差别在于资源的不同，成本的不同，使用效率的不同。附着的福利不同，那么如果这个福利被拉平，他们的价格也就会做出相应的反应。真金白银拿钱的时候，大家往往都是比较理性的喊口号，骂房价的时候，这个没成本怎么骂都行。
　　原创不易，喜欢就点赞啊，评论呀关注呀，转发呀！谢谢
　　介于这个文章被回复的比较多,再补充几句。我说了关于水电暖,关于公寓的设计，关于户型吃火锅那些，甚至土地性质的一些政策，各地都是不一样的，甚至有很多公寓是带学位的，这些我都知道。这政策不是死的,如果你本地的情况和我说的不一样，那也没什么。
　　我强调的关键在于土地的价值，房子贵还是不贵，公寓贵还是不贵,关键还在于公寓本身，他下边儿那块土地所占的价值，如果他能够更多地分享到城市的核心价值，获得更多的信贷，金融资源，那它的价格也会向住宅趋同，这个并不是一个规定死的界限不可跨越的鸿沟，把这个东西搞清楚就行啦，没必要杠，看见杠精我就会拉黑的。
　　我们来分析下40-50年产权的公寓有哪些优缺点
　　优点主要体现在以下几个方面：
　　1、总价低。公寓一般比同地段的住宅单价要便宜得多，且是以小户型为主，面积一般在30-70 居多，由于总价低，有不少人受出租回报的吸引，热力追捧。
　　2、利用率高。公寓一般都是买一层送一层的，比较实用。一般一套50平左右的小复式就能做成二居，80平左右就能做成三居，较实用。
　　3、可以注册公司。属于商业性质，可以注册公司，做办公用。
　　4、不限购，不限贷。公寓没有限购门槛，只要有钱就能买，不要求购买者提供社保或税单，也不限制购买套数。贷款条件也宽松，买多套都是首付五成贷款五成，不像住宅限制多。
　　缺点主要体现在以下几个方面：
　　1、有局限性。公寓要求首付五成及以上，最多只能贷十年，不能用公积金贷款，只能纯商业贷款。
　　2、不适宜居住。一般都是2层4.5米的层高，1.8米的人进去就感觉要碰头了，感觉有点压抑。还有，这样的房子一般一层楼有十几甚至二十几户，人多房多。往往是中间一条长廊两边依次排列各户，或中间是电梯，四周围一圈房子，形成整个楼面贯通式的平面布局，这样的布局，使走道采光不足。
　　以上就是公寓的优缺点。和商品房相比，无论是使用年限还是居住氛围，肯定是商品房更适合自住。但是对年轻人来说，买套公寓作为自住过渡期，也是个不错的选择。
　　感谢邀请！产权公寓未来，小编认为凶多吉少。40年公寓能做什么
　　40年公寓可以做酒店、居住、办公、商用、经营注册地，未来这一块的市场前景和市场需求体量有多大，将决定公寓的未来。公寓市场需求
　　小编没有渠道了解公寓市场的数据，完全凭经验分析，有失全局性，就本地而言，公寓市场的需求是喜忧参半的。
　　区位好、常住人口多、流动人口集中、配套完善区域的公寓出租率是很高的。比如大学城公寓，酒店公寓整层长租的多，零散业主的也有相当部分租给了酒店，部分自租的，出租率也是很高的，达到9层左右，确实有空置率，有些是学生放假退租，有些是租金不够理想，一直等租金到预期的。
　　还有些公寓，大区位是好的，一环边，但具体区位很尴尬，快速系统边，声音吵，公共交通配套不好，离公交站、地铁站较远，其他配套也较远，比如菜市场、超市、商业区，出租率不是很好。公寓前景
　　房子越来越多，购房人选择的余地增大，产品很齐全，纯居住需求的，大概率会选择住房产品，这部分居住需求的客户会减少。
　　办公或商用需求，一直会存在，但很挑公寓的区位、交通配套，如太远离市区，不好找；交通不便捷，进出城、办事不方便。
　　酒店需求，一直会存在，但更挑区位和流动人口，特别是商务流动人口。
　　除了上述需求，其他需求情况都是小众需求，可以忽略掉。所以，一方面市场公寓产品在增多，一方面市场需求被分流，大部分的公寓产品，未来会面临难出手、难出租的两难境地。而区位好、交通好、商务人口多的公寓，会持续保证高收益。更多资讯分享，欢迎＂关注＂！
　　重磅！一张关于加强商办建设项目管理通知的草案截图：规定未来将不再有40年公寓，现有的库存产品或将成为绝唱，国务院力挺，40年产权公寓又迎来重大利好！
　　一、资料显示：
　　40年公寓或将成绝唱
　　就在刚刚，一张疑似关于加强商办建设项目管理通知草案的截图曝光，内容涉及未来商办类建设项目将如何进行管理，让我们先一睹为快：
　　1
　　重点：商业办公类项目不得变更用途
　　通过对资料的研究，社长发现了3点值得注意的地方：
　　01、商业办公类建设项目应严格按规划用途设计，建设、销售和使用，未经批准不得擅自变更。（以后商办类项目将无法转化为住宅类项目。）
　　02、商业办公类建筑（酒店等除外）不得按住宅套型设计......不得利用层高、构件、管线等预留改造空间。（商办类项目将不可预留改造空间，不得随意分割买卖。）
　　03、一般采取公共走廊，公共卫生间式布局，上下管线应集中设置，不得接入燃气。（严格按照商办项目标准执行。）
　　2
　　意义：现存的40年公寓将成为抢手货
　　虽然不确定这个政策什么时候可以落地，但是若真的落地将会带来重大的影响：
　　01、此政策一旦落地，从此以后，将不会有40年公寓问世；
　　02、现有的库存产品将成为稀缺资源，着对于现在的40年公寓项目绝对是个利好消息。
　　二、政府力挺
　　40年公寓利好不断
　　除了宏观政策上在积极去库存，减小库存压力外，2017年上半年，合肥商业地产去库存的好消息不断传来：
　　1
　　40年公寓或可享民用水电
　　8月14日，有媒体称：在合肥凡是购买公寓（存量商住公寓或酒店式公寓）的，不仅可以享受民水民电，甚至可以商住同权！享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策。
　　根据市场星报获得的消息，从相关机构获悉，继淮北、蚌埠、池州等地出台非住宅商品房去库存相关政策之后，合肥版实施意见也呼之欲出，实际政策已拟定、伺机公布。
　　该文还表示：今后，在合肥凡是购买公寓（存量商住公寓或酒店式公寓）的，或可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策。
　　2
　　合肥40年公寓转让可按1%收税
　　近日，合肥地税出台最新政策，规定：个人转让非住房可按1%征收个税！
　　也就是说，在转让非住房时，卖方个税由之前的20%变为1%啦！【备注：20%的算法是差额计算；1%的算法是转让非住房的收入额全款。】
　　3
　　政府鼓励购买40年公寓
　　近日，安徽省七部门出台非住宅商品房去库存意见：商办用地转型、鼓励个人购买商业，还能获得贷款支持！
　　新政对于40年公寓的重大利好主要体现在两个方面，一是对于购买40年产权公寓等商住房的支持，二是对商业去库存的支持，换句话说就是对持有40年商办那部分人的支持。
　　①、买40年公寓可获贷款支持
　　先来看下，新出的这个文件对于购买40年产权公寓等商住房的支持力度：
　　新政对个人购买40年公寓的支持
　　允许使用＂购房券＂购买非住宅商品房
　　个人因房屋被征收选择货币化安置的，被征收人可用其持有的＂购房券＂购买非住宅商品房。
　　给予信贷支持
　　鼓励各银行业金融机构在国家统一信贷政策的基础上，加大对个人购买商业、办公等非住宅商品房的贷款支持力度。
　　鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓
　　在满足消防安全等前提下，各地可研究制定鼓励政策。
　　②、商办用地可转型
　　再来看下，新政对商业去库存的支持：
　　新政对商业去库存的支持
　　收购或改造一批库存商品房
　　对符合条件的商业、办公用房，可以由政府或其他投资者收购或长期租用。在符合城乡规划、不改变原建筑外观、确保安全的前提下，可以改造为教育培训、幼儿园、养老等公告服务用房，也可以改造为酒店式公寓以及用于社会化养老、文化、旅游、大学生创业、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房。
　　允许未开发房地产用地转型
　　在未被认定为闲置土地的前提下，通过调整土地用途、规划条件，允许未开发的房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。
　　5
　　合肥40年产权到期不收回
　　对于40年产权公寓，最困扰购房者的问题就是40年到期后，房子怎么办？
　　合肥市国土资源局给出了明确的答复：40年到期不收回！打消了购房者对于产权到期回收问题的顾虑。
　　网友：最近想买一套公寓，但是发现产权是40年的，就想了解40年产权到期后怎么办，房子会被收回吗？
　　官方回复：房子是私人永久产权，不会收回的，目前为止没有办理过产权有超过40年的，如果超过应该是补交土地出让金。
　　除去这一条，在住建委领导给予商住业主的电话答复中，也明确表示：从来没有政策说40-50年后收回产权，甚至都没有相关研究，但是他以个人名义表示，可能会参考住宅，不会无偿收回！
　　种种利好的加持，目前市场上的40年公寓产品将会焕发新的生机与活力！
　　三、商住公寓是城市的脸面
　　不要再歧视40年公寓了！
　　为了去库存，政府正在不断对当前40年公寓解禁，利好不断，但市场上依旧存在一些歧视性政策，拖累了40年公寓的去化速度。若这些不平等条例不撤除，人们还是很难将40年公寓作为自己置业投资的一个选择。
　　1、权利义务不对等：产权少 负税高
　　40年商住公寓的歧视性政策应该被取消的最主要原因是40年公寓的产权本来就少，凭什么却要负担这么高的税？严重的权利义务不相等！这也是很多人不考虑40年公寓的重要原因，很多人买40年公寓或作为过渡，或投资，若要承担重税，还不如买普通住宅。
　　2、商办是城市的脸面不该被歧视
　　商办公寓通常都是位于城市的标志性位置，它撑起了城市的脸面，为什么要歧视它们？这些住宅不仅仅发挥实用价值，更发挥着装饰美观城市的作用，承担着更多的功能。一边歧视着40年产权公寓，一边又要求它们装扮好城市的脸面，合适嘛？
　　3、为了更快去库存应该取消歧视政策
　　合肥需要去商办公寓的库存，也在紧锣密鼓地推进去库存的进程，我们期待着合肥为40年公寓进一步松绑紧箍咒，取消6%的土地增值税，这样，40年公寓的转让税费将控制在合理范围内。
　　四、20%的人要抢占市场
　　40年公寓的销售将更加火爆！
　　这一政策出台以后，市场上的40年公寓将会成为绝唱，必然会引起一番争夺。
　　1、40年公寓销售将更加火热
　　目前，合肥市场上已经出现了40年公寓遭抢的场景，这一政策的出现及种种利好的注入，40年产权公寓将会成为稀缺品，会使得更多人争抢。
　　比如，前段时间合肥一个40年产权公寓就卖的特别火爆，遭千人疯抢，并且出现了摇号开盘的罕见现象。
　　该盘本来预计采取平推的方式，但是由于买房人数众多，无法安排接待，临时改为晚上6：00集中摇号选房。另外，当天来买公寓的不少人都准备全款买房。
　　2、 20%有投资敏锐度的人要抢占市场
　　列宁说，真理总是掌握在少数人手中，对于任何资本市场也是同样。真正具有投资眼光的少之又少，否则世界上还会有那么多穷人？回想起来有一句话或许是对的：这个世界上只有置业顾问不会忽悠我们。
　　全国楼市专家杨红旭认为：8成的人投资总是盲从，只有2成人才走在趋势的前面。就像15年他指出合肥房价要涨没人相信一样。这20%的人懂得预判懂得看懂大势，赶在政策利好来临之前就进入市场，理所当然获取绝对财富。
　　40年公寓利好大势已定，20%的人要抢占先机入市了，接下来的时间，优秀的商办产品将开始火热。别等到卖鸡蛋灌饼的大婶都懂得卖产品投资了你才决定，那时已经是跌落的边缘！
　　3、去库存切实推进 将会有更多利好
　　风向已经改变，在今年之前，非住宅商品房去库存一直是句口号，可是大家今年应该感觉出来了，利好不断，是真真正正的在做实事！买房跟着政策利好走，保准不湿鞋。可以相信，未来会有更多的相关利好出台，并且一步步的完善可操作！
　　4、投资新风向来了
　　现在中央已经明确下达指示，＂房子是用来住的，不是用来炒的。＂这就给住宅定下了基调。当下我国人民有许多热钱无处投放，只能放在房子上，这也导致了人们对房价的预期居高不下。
　　为改变这一预期，国家积极推进商业地产去库存，出台各项利好支持，就是为了将大家的资本从住宅产品引到商业地产中来，促进各方面共同发展。
　　总之社长想说：合肥市场上的40年公寓一直面临着去化难的问题，政府也在不断出台利好政策来解决这一问题。若这一政策落地，40年公寓的市场将更加火爆！
　　说白了，公寓好不好卖决定于住宅的价格！假设在同区位，住宅单价3万，公寓1万，那么无论是水电费，产权年限，交易税费等都不是问题了！
　　假设100平米，住宅就是300万，首付30%，100万，贷款200万，按25年计算，月供11000+，其中本金3100，利息8100，还谈什么商业水电，不通燃气？
　　公寓很少大面积，一般也就50平左右，那么买两套打通，自己隔断，也是100平，100万就全款搞定。至于40年产权，那40年慢慢存钱，40年以后总不至于续交土地出让金超过房价本身吧？再说了，假设买房时30岁，过了40年已经70了。那个时候住宅和公寓对于一个老人来说，可能公寓的交通更为便利。
　　其实吧，公寓也好，住宅也好，不就是人生中有个遮风挡雨的地方嘛。人要活在当下，没那么多资金去购买70年的住宅，就买个公寓给自己一个小窝。属于自己的就好！省吃俭用的去当个房奴，不也是有个遮挡风雨的而已嘛！反正我是减轻生活的压力，过好每一天的日子！
　　你好，我曾经从事过房产销售，也卖过40年产权小公寓，发表一下我的看法。
　　小公寓优势还是挺多的。
　　1，虽然是只有40年产权，但是一般来说到期可以续期，费用一般不超五位数。
　　2，一旦拆迁的话，赔偿是普通住宅的三倍。
　　3，可以注册营业执照，商业作用更强。
　　4，一般来说，不限购不限贷。
　　5，价格便宜，单价普遍比附近的住宅便宜，户型小，因此总价更便宜。
　　6，位置不错，很适合上班组。
　　但是有着致命的缺点
　　1，卖的话税费很高。
　　2，不能落户，没有学区
　　综合来说，看个人需求吧。
　　公寓就是个坑，除非一线的公寓才有投资价值。
　　公寓的公推非常大，通常达到了50%，没有你看到的样板间那么好。
　　公寓转手也非常难，一定要明白这一件事情，因为税费也高。
　　公寓只有四十年产权，建完5年拿证就是35年了，出租5年，30年，20年谁会接手傻子才会，坑死你。
　　出租也是非常难的，因为现在房子盖的越来越多。
　　刚需千万不要买公寓，公寓不适合一家人居住在地面，这样也浪费了你购买住宅的资金，把资金用了未来购买住宅非常困难，并且公寓没有学位，不能落户，只能拿来出租，到手只有35年出租也很难收回成本。
　　公寓会越来越多，因为利润高开发商可以挣到50%的利润，并且一幢公寓上千户，当你出租就要跟他们竞争。