再说一次，11月起不要乱买房！两大政策下2类房子将迎贬值潮

　　＂闭着眼睛买房就能挣钱＂、＂只要买得到房子就挣钱＂，这两句话看着有一些夸张，但是却非常形象地形容出过去楼市的火热。在过去20多年里，我们国家的房价几乎就是一路上涨，让买了房子的人都挣得盆满钵满。这导致在过去很长一段时间里，房价给人造成了一种＂只涨不跌＂的印象，很多人就坚信房价只涨不跌，坚信买房子就能挣钱。但是在最近两年，随着楼市调控政策的持续不断收紧，不仅房价上涨的势头已经被慢慢遏制了下来，同时在一些区域和城市，房价已经出现了下跌的情况。特别是在很多城市的郊区，房价的下跌还是非常明显的，导致这两年很多的购房者都面临亏损的情况。也就是说，现在买房子已经不再像过去那样只赚不赔，反而有很大概率面临亏损的情况。
　　所以，现如今人们在买房时，一定要考虑清楚自己买房是为了什么，如果以投资为主要目的，那就不建议购买房子。在＂房住不炒＂的大环境下，未来的楼市已经不再适合大众投资房产了，买房之前一定要考虑到房价下跌的风险。为什么房价走势发生了逆转，不能再像过去那样持续不断上涨了呢？原因也很简单，就是目前楼市政策和楼市环境以及人们的购房观念都已经发生了改变。
　　1、楼市政策的改变
　　在过去，由于我们国家的住房资源非常紧缺，同时发展房地产行业可以带动经济的发展，所以很多时候，国家对房地产行业都是非常支持的，很多政策都利好房地产行业的发展。就比如在2014、2015年前后，楼市库存不断增加，很多房企都面临巨大的资金链压力，负债率也越来越高。最终在2015年国家出台了一系列政策来帮助楼市去库存，最终帮助楼市渡过了难关。可以看出，在过去，国家对楼市的政策都是支持的。
　　但是随着房价越涨越高，高房价不仅严重影响了居民的正常生活，同时还对实体经济也造成了一定影响。在这种情况下，国家在2016年9月份开启了楼市调控模式，并且又提出了＂房住是用来住的，不是用来炒的＂的调控底线。在接下来的5年里，楼市调控政策持续收紧，并且在2019年下半年开启了楼市金融调控：央行开始严查违规资金流入楼市。之后2020年央行和住建部联合出台＂三条红线＂新规，2021年银监会又出台了＂限贷令＂。在这一系列的金融调控政策下，整个房地产行业的资金链都开始紧张了起来。
　　大家都知道，大部分房企都是高负债高周转地运营的，楼市金融调控政策收紧，直接导致房企融资和回笼资金受到了很大影响。更重要的是，受＂三条红线＂政策的影响，很多房企都面临着降低负债率的任务。所以，为了回笼资金和降低负债率，很多房企都开始降价促销来降低购房门槛，以此来吸引更多购房者前来买房。
　　2、楼市环境转变，房企的房子越来越难卖了
　　对于房企来说，目前最大的问题就是楼市环境转变，房子越来越难卖了。受金融调控后的收紧，不仅很多人都开始观望起来，同时很多房贷额度审批越来越严格，房贷利率也越来越高，甚至有城市的首套房的房贷利率已经破7了。可以看出，这些都导致购房门槛大幅提高，能够买得起房子的人越来越少。
　　另外，现在二手房的挂牌量也在不断激增，很多二手房业主为了尽快卖掉房子回笼资金，开始不断降低挂牌价。目前，在很多城市已经出现了二手房（准新房）售价低于周边新房期房售价的情况。在这种情况下，新房期房已经失去了最后的优势，并且二手房是现房，不仅买了就可以居住，同时也没有质量问题、虚假宣传、延期交房和烂尾的风险。因此，现在很多人在买房时，都会优先选择二手房，而不是新房期房。可以看出，现如今房企之间竞争力越来越大，再加上二手房的竞争，目前的楼市环境，房企们卖房真的越来越难了。
　　3、人们购房观念转变
　　在笔者看来，最近几年楼市调控政策取得最大的成果就是改变了人们的购房观念。在过去，不管是投资客还是刚需，人们买房子都以投资为主要目的，就是刚需购房者，很多人买房时也是考虑投资问题。因此，很多刚需购房者也慢慢成为了炒房客。但是现如今，随着调控政策的持续不断收紧，＂房住不炒＂已经慢慢深入人心了。
　　现在，很多炒房客都已经慢慢看清了国家对楼市的调控决心，不仅不再继续投资房产，反而已经开始抛售自己手中多余的房产了。另外，对于刚需购房者，现如今买房也越来越理性了，不仅不再着急买房，同时买房时，更多地还是从经济角度来挑选适合自己居住的房子。
　　通过以上3点可以看出，目前的楼市环境确实已经发生了，再加上我们国家的总体住房资源也已经过剩，所以房价已经很难再像过去那样持续不断上涨。当然，未来的房价并不会单方面下跌，毕竟人们对住房的需求一直都会存在，同时人们对住房的品质也会越来越高。因此，未来房价走势会出现分化现象，其实现在这种分化现象已经出现了。也就是说，未来有些房子价格还会继续上涨，而有些房子价格将会慢慢降低。对此，现在楼市中有2个新政策，对未来楼市影响很大，将直接导致2类房子迎来＂贬值潮＂。
　　两大新政策下，两类房子将迎＂贬值潮＂
　　第一，房龄高、老化和品质差的高层住宅
　　最近几年，关于高层住宅存在的问题和弊端都慢慢地暴露了出来。特别是高层住宅的电梯问题，已经成为了很多高层住宅业主的心病，因为电梯经常出现故障，严重影响高层居民的正常出行，同时还存在很大的安全隐患。另外，还有房屋老化和其他安全问题，总的来说，高层住宅随着老化越来越严重，居民的正常生活也受到了影响。
　　当然，并不是所有的高层住宅都面临这些问题，对于那些品质好和物业服务水平好的高层住宅小区，平时小区机械设备和基础配套设施维护得很好，基本上不会面临这些问题。对于那些房龄高、老化和品质差的高层住宅，这些问题都已经一一暴露了出来。另外，现在基本上没有开发商愿意拆迁高层住宅，因为开发商拆迁高层住宅基本上都会亏本。因此，未来高层住宅拆迁将是一个很大难题。
　　对于高层住宅面临的这些问题，国家也慢慢重视了起来，而目前的解决办法就是少建设高层住宅。就比如在2020年5月份，住建部就联合多个部门出台了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》：
　　严格限制各地盲目规划建设超高层＂摩天大楼＂，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查。要按照《建筑设计防火规范》，严格限制新建250米以上建筑，各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。
　　而到了今年，住建部又针对县城的住宅建设发布了《关于加强县城绿色低碳建设的通知》征求意见稿，其中明确指出： 县城新建住宅，6层以下为主，6层以下的住宅建筑面积占比不得低于70%。
　　县城新建住宅不得超过18层，确实需要建设的需要配套相关的消防设备与市政设备相匹配。
　　通过这两个政策可以看出，未来国家将慢慢减少高层建筑和高层住宅的减少，特别是针对人口少和土地资源不紧缺的三四线城市和县城，未来新建的主要基本上都以低层住宅为主。那么，随着以后低层住宅越建越多，对于居住品质差的部分高层住宅，就将慢慢被人们抛售，价值也将大幅贬值。
　　第二，房龄太高和老化严重的老房子
　　在过去，随着城市的发展，拆迁成为了城市中常见的事情，而拆迁户也是被人们羡慕的群体之一。在这种情况下，有拆迁概念加持的老房子成为了投资圈的宠儿，很多投资客不惜高价去投资老房子，就是为了等待房子拆迁获得赔偿。因此，在过去，老房子房龄越高、越破旧，价格反而越高，因为这种房子拆迁的概率最高。
　　但是现如今棚改政策已经全面取代了棚户改拆迁政策，也就是说，很多老房子现在已经失去了拆迁概念。虽然老小区翻新改造政策可以让老房子焕然一新，但是对于那些房龄太高和老化严重的房子，就算是旧改完工之后，也一样是治标不治本，居住起来会不舒适。因此，随着拆迁概念的消失，这些房龄太高和老化严重的老房子价值将大幅贬值。
　　总结：在＂房住不炒＂的大环境下，房子将慢慢回归合理居住属性，房价也将慢慢回归合理水平。现如今，楼市环境已经大变，住房资源过剩、政策调控和购房观念的转变，这些都已经说明房地产行业的黄金时代已经过去了。因此，如果以后再买房子，就不要再胡乱买房了，买房之前一定要提前做好功课，争取购买到品质好居住又舒适的好房子。