风向真的变了？整治楼市央企接盘，原来是要下一盘大棋

　　文校长
　　多年之前，总有人认为：楼市调控是不动真格的＂虚情假意＂。
　　但随着Y情的到来，却狠狠打了这些人的脸。
　　01
　　Y情两年，真正意义上的＂救市举措＂其实还并没有出现。
　　像去年沈阳、昆明等城市出台的＂限跌令＂，更偏向于是一种＂维稳＂当地的缓兵计策。
　　其实大家心里都清楚，现如今零首付购房、送储藏室、送车位等花样百出的销售方式，大多数城市还并没有喊停。
　　＂明稳暗降＂才是近大半年来多数城市房价的真实写照。
　　别不信！
　　据统计，2021年房地产开发投资增速只有4.4%。许多人不理解这是一个怎样的水平？
　　不妨来看近3年的数据，2018年、2019年与2020年（受Y情影响最为严重的一年）的房地产开发增速分别为9.5%、9.9%和7%，而2021年直接降到4.4%，降幅已经十分明显。
　　在房价方面体现得更加清楚。2021年一季度结束，全国住房均价10842元/平，四季度结束，房价降到10139元/平。
　　相差703元/平，很多人觉得这样的降幅根本无关痛痒。
　　值得注意的是，这只是平均房价，具体到楼盘，降幅将远不止如此。
　　尤其是进入2022年以后，除极个别城市外，多数三四线城市的房价仍在延续以往的降价趋势。
　　房价下跌，虽然老百姓喜闻乐见，但对经济发展的影响的确很大。
　　如果让房地产开发投资继续稳步增长，GDP增速也就能继续保持在高速增长状态。
　　02
　　而问题的关键恰恰就在这，踩刹车调控楼市，同时还限制地方救市。什么意思？
　　其实就是为了稳定经济金融，抑制房地产泡沫破裂。毕竟在全球各国的经济发展史中，10次金融危机中起码有9次是房地产引起的。
　　如果只理解到这个层面，还是太过于肤浅。
　　美资本主义的特点主要体现在＂有福不同享，有难不同当＂方面。而我们则是一直都秉承＂一个都不落下＂的原则。
　　更何况目前高房价的状态，落下的远不止一个人。所以国家对待房地产的态度，其实更多是基于制度的使命。
　　至于是什么制度，大家可能都已经猜到——共同富裕。
　　理解了这一点，再回过头看待房地产调控问题其实就容易多了。
　　进入2022年，住建部的第一个安排部署就是继续加强房地产调控，而不是大家所认为的＂快速救市＂。
　　目前楼市还一直处在下行期，住建部明确强调，要继续保持地产调控的稳定性与连续性。
　　也就是说，针对楼市，松懈是不可能松懈了，房地产调控依然是第一位。
　　不过有些人就开始担心了，持续不断的调控会不会加剧房企倒闭，进而影响到金融市场的安全稳定？
　　关于这点其实完全不用担心，住建部曾强调，＂处置个别头部房企＂的逾期交付风险。
　　其实意思很明确，划清界限，对于像恒某大这类出现风险的头部房企，是企业自己的失误，与政策调控无关，这口黑锅国家肯定不背。
　　所以说，房企的个别现象与个别行为，对楼市调控全局并不会有太大影响。
　　03
　　值得注意的是，这仅仅只是楼市整治的冰山一角。
　　去年下半年，包括住建部在内的8个部门，联合召开整治房地产秩序的会议，主要针对目前房地产所面临的突出问题，例如物业、租房、销售等，力求在3年内取得明显成效。
　　楼市整顿之风已经如火如荼地展开，不过买不起房依然是大多数刚需群体的真实写照。
　　但凭借制度的优越性，居有其所、人人有房住的目标其实并不难实现。
　　＂全民居有其所＂并不只是一句口号。去年8月份国办召开发布会，向全国人民承诺我们要实现全民居有其所。
　　其实早在＂十四五＂规划中就明确提到，预计到2025基本实现＂全民居有其所＂的目标。
　　具体措施是什么？
　　构建住房保障租赁体系。通过建设公共产权房，让老百姓花更少的钱买房；通过建设保障租赁用房，解决新青年与新市民的住房难题；通过建设公租房与廉租房解决收入住房双困难家庭的住房问题。
　　搭建三位一体的住房保障体系，的确能够有效补齐＂居有其所＂这块短板。
　　有人可能会问，既然搭建住房保障体系，未来租房是不是也会享有与买房同等的权利？
　　其实这些都在慢慢改变，以上学为例，目前租售同权正在试点，在租购并举的前提下享有同等的权利，在下一步的事实举措中，这些可能都不是问题。
　　04
　　同时大家最为关心的房价问题又会怎样呢？
　　无论是租还是买，都避不开房价高的事实，同时在现有的地产机制中，几乎很难做到使房价理性回落。
　　在刚刚发布的要素市场化改革试点方案中提到了两点：
　　1、允许符合条件的地区探索城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂使用机制。
　　2、支持优质房企并购出现风险的房企的优质项目。
　　什么意思呢？
　　其实很容易理解，地价作为房价的最大成本，占比一般能够达到70%以上。
　　因为受限于18亿亩红线的限制，也就是说，大多数城市不能开发并不是没有地，而是受政策限制。
　　所以这部分有限的土地才会被越炒越高。而＂节余指标跨省调剂＂的意思就是让土地紧张、地价较高的城市，调剂价格低、指标多的相邻城市中的土地。
　　如此一来，土地指标多了，地价就便宜，房价自然也就跟着降了。
　　另外，＂支持优质房企并购出现风险房企的优质项目＂寓意也很明确。
　　持续不断地调控，多数利用高周转与高杠杆模式运营的房企，已经很难再坚持下去。
　　而清一色的央企，在这个时候无疑肩负起重担，华润、首创、五矿等央企纷纷与恒某大、融某创等项目洽谈。
　　随着调控的不断深入，将会有越来越多发展不景气的房地产企业逐渐被央企接盘。
　　在价格与空间方面占据主动权，未来房价只会越来越合理。
　　所以说，风向真的变了。
　　住房问题，国家让央企出手其实是一步妙棋，住房过度商品化显然并不可取。
　　一边整治楼市，一边让央企接盘。
　　看到这里，其实这盘＂大棋＂才刚刚浮出水面。
　　调控楼市是保障广大刚需的权益，搭建住房保障体系是为解决老百姓居有其所的难题。而央企接盘，稳定市场避免烂尾等风险。
　　在所有目标都一一实现的前提下，距离＂大棋＂的目标也就越来越近——共同富裕。