我看不少网友算的非常简单粗暴啊，是这么算的： 首付100万，5年还贷款30多万，最后卖250万，最终赚120万左右！ 这简直了，还振振有词！其实完全在瞎算！ 你想想，你卖房的时候，剩下25年贷款本金不还了吗？你要留给下任买房的？那人家实际付给你的肯定没有250万了，因为要承接你的债务啊！ 银行办理的时候，通常是先把你的本息给结清，然后再给下任办贷款，所以，哪有你250万把房子卖了贷款就不管的道理？ 实际上，你相当于办了个提前还款流程，这个拿贷款计算器算下就非常明白了： 5年，还33.6万，还要再付92.7万，你这房子才能过户。相当于你的房子总成本是100+33.6+92.7=226.3万，然后人家出250万买，你才赚24万不到。 这跟不少网友算的120万可差了100万呐！ 其实也不亏，相当于你把100万存银行里，得了24万的利息，同时免费住了5年的房子，还不用掏房租，要是算是房租那可远超银行存款收益了。 所以，不亏的。 没有亏，你计算错了，我给你详细讲讲—— 按揭100万，利息100万，假设等额本息贷款30年，那么贷款利率大约为5.31%，每个月月供5559.26元。 5年后（也就是已还款60期），累计的还款额为5559.26×60=333555.6元，还剩余本金922250.31元。 这时候关于这套房子的现金流就是首付100万 5年月供33.36万 提前还贷92.22万（一般5年后提前还本金银行不收取违约费） 卖掉可以收到250万， 不计算货币贬值，那么这套房子赚了250万-100万-33.36万-92.22万=24.42万。 你之所以计算错误，是因为你把按揭的100万和利息的100万当作现金流支出了，而事实上这两两份钱是分期还款的，按照你的计算，一开始就无端端多了200万成本，难怪你会认为买房的亏了。 办理手续不难，原房主有92.22万的话，直接给银行就可以直接与你交易过户了，没有的话，因你说你是打算全款买的，那你先把92.22万给房主（或者商量少一些），让他先还银行，赎楼后你们再进行下一步交易，在250万的基础上减92.22万。 这个问题其实很简单，我们来算一笔账就知道了！ 现在购房贷款利息当期贷款期限为5年或以上商业贷款基准利率为4．90％，受限购买限制政策的影响，当地银行对首次置业贷款利率有不同调整。最新数据显示，第一套房的全国平均利率为5．38％，利率普遍上涨5％－20％。 算计几笔支出和收入的账就行了 1）如果我们按照一个5.38%的贷款利息，并且30年的时间长度来计算的话，你每个月的还款金额为5600元左右，贷款的总支付利息为102万左右，总还款额度为202万！5年的时间总共支付的本利和为5600x12x5=336000元！ 2）你五年从200万涨到了250万，实际获得的升值收益为50万元 ，平均下来每年的收益率为4.5%左右！ 3）但是5年里其实还有一笔隐形的增值收入是具备的，如果按照二线城市来计算的话，租售比是一个2%左右的状态，而一线城市的租售比则是一个1.5%左右的状态！ 也就是说，5年里，你如果是出租的话，获得的收益是200万x(1.5%-2%)=3万-4万/年的收益，5年的时间就是15-20万的房租收益或者等价于你自己居住的收益！ 总结 所以说，如果这个时候进行卖房，扣去所谓的手续费，你可能会亏还略有小赚！只不过赚取的收益可能并不大，甚至没有跑过一个普通的理财产品而已！！感谢⭐点赞和关注 ⭐。更多更好的逻辑期待与你分享！一家之言，仅供参考！ 不是你这样算的！ 贷款100万，利息有100万，大概算出来的年限和利率是30年，上浮10%。 可以看出来：5年总共还了：5*12*5609=33.65万。其中只有7.7万的本金。利息是：25.95万，也就是5年后你的本金还有92.32万。 那么5年后这个房子业主要卖的话总共付了多少钱：首付：100万+5年还的本金利息33.65万+本金：92.32万=225万。 100万的首付，你5年存银行利息最低也有15万。 如果卖250万的话，业主能赚：250-225-15=10万。 业主要是250万买的话，绝对是亏本的！！ 如果你要买的话：你要帮业主赎楼，还有92.32万的本金需要赎楼。不同的地方赎楼费用是不一样的，但本金这么多要好几万的赎楼费。那怎么样才能避免这个赎楼费呢？ 第一；你可以和业主商量好，最好是中介3方一起签个协议：你把钱先借90万给业主，让他把楼赎出来，然后把房屋总价改到250-90=160万。这样可以省赎楼费还可以省契税…但这样有风险，不是很熟的业主不建议这样操作！！！且记！！！！！ 以上是个人观点，仅供参考…喜欢我的朋友请点击关注我吧，谢谢！！！ 亏了。不算都知道亏了。 首先.付出成本是100万。和5年月供。 按歇100万利息100万一般是30年的。 假如没其他的费用了。那就是100成本加月供。但我们买房一般还有2到3万的费用的。卖的费用还要加上中介费。 月供是5500多。 5年相当于还了200万的6分之一。既200÷6=33万。假如按等额本息还款。(通常不傻都是等额本息).提前还款通常扣2个月左右违约金。算1万好了。 相当还了16.5万的本。 毛利是250-100-33-100-1+16.5=32.5万。 假如你卖房时净收250万。最后收益即是32.5万。 假如费用55开。单中介就收你1.5%×250万=3.75万。其他的下也要1万左右。 这样利润在28万左右。如果买房还有别的费用。那就只有25万这样了。 那么。到底是亏还是赚呢？ 以最大利益来算只有32.5万。最后回到手的现金是132.5万。 100万×5年通胀率.以每年3%计算，那么就是涨了是15%=115万。即5年后购买力利润只有132.5-115万=17.5万元。 即投资100万最后去掉100万5年净收才赚了17.5万元。 这个明显是亏的。 现在银行理财产品4.5%左右。一年收9万。5年45万。最后到手145万。大于132.5万。 5年里。可能你有这套房。可以省下两年的住房成本或多出2年的租房收益。 假如是租200万的房在我们这也就120不到平精装的。每月租3k。两年收回7.2万。 算上这个收益大概和理财产品相当。 但别忘了一件事。你在5年白白支付了16.5万的利息。那么100万不买房的收益就是100+45+16.5万=161.5万。即100万买理财。五年后你有那么多。 题主问题说的有点绕，简化一下。 举的例子并不恰当，算下来差不多就是对标银行利率来假设的。现在任何一个银行理财，五年就算是定期存款差不多100万存5年也有19万利息收入。 200万买房，首付100万贷100万利息100万。就是50%首付，剩下100万贷款30年，按目前商贷最高上浮40%就是6.86%，差不多135万利息，利率按5.2%差不多在100万左右。等额五年还款总共35万，总成本在140万左右。 买200万的房五年后卖，实际已经付出140万（首付加5年月供）。要转手给别人，需提前还款给银行，现在很多银行是要缴剩余本金1%的违约金，很多地方银行超过三年五年不用缴违约金。我们按正常1%违约金计算，等额五年后已还本金约15万，还剩85万本金需缴纳，违约金8500，实际要还225万。 所以房价至少要在225万以上才能保本，除去简装修物业费用等差不多要10万，还要跑赢定期存款20万，基本上要到255万以上你才可以出手，利率在1.28%（年均0.26%）。有人说可装修出租，假设满租2500/月，60个月总额在15万，覆盖部分支出，也需要卖出240万才行，利率也在1.2%左右（年均0.24%）。 所以房价从200万涨到250万，涨幅只有1.25%左右(年均0.25%），总价勉强差不多溢价10万，搞不好会亏，所以你图什么，250万没有任何理由去卖。这说明所在地房子并不热销，你买的房价偏高而已经当了接盘侠。 直观来说200万买房，意味着要上涨30%以上，原来100平单价两万，现在要均价在2.6万以上，才能有260万，属于不会亏本的收益。 如果是自住的话，还是划得来，毕竟自住比钱放在银行功能上更好，不用再花钱去租房。如果是纯粹炒房，还是建议对比价格，是否地区还有发展潜力，租房价格，周边新盘价格，土地价格等，因为现在房价在顶端。 建议是微高的房价，除非是核心地段的刚需才值得入手。否则，现在房价处于高位，增长乏力，入手做好可能被埋的准备，不是刚需不建议操作。欢迎评论关注。 首付100万，贷款100万，利息费100万。 从这三个条件，再从我国银行基准利率是4.9% 我可以知道这些: 第一种:首先还款肯定是30年，而且按等额本息的还款方式，年利率是5.3% 那么还了60期的利息总和是254086 而且还了60期的剩余本金是920904 得出2500000-1000000（首付）-920904（赎楼还剩余本金）-254086（已给银行利息）=325010 不考虑通胀，税，货币时间价值。得出净赚325010元 第二种:如果是采用30年，按等额本金的还款方式，则计算得出利息要达到100万，年利率必须要6.7% 那么换了60期的利息总和是307548 剩余本金是833333元 2500000-1000000（首付）-833333（赎楼还剩余本金）-307548=359779元。 这个问题不是一个单纯的数学问题，涉及到很多方面，所以不能简单地。 先熟悉几个概念： 还款方式：等额本金，等额本息 （这是用来判断你5年还的利息多少的，这个只能对比多少，无法计算具体还了多少利息） 税收和首付：首付是付给前房主或开发商的，税是给国家的 （这个用来对比你买房时的真实支出，甚至包括中介费） 通货膨胀：物价在涨，钱会贬值的 （这个是告诉你，原来的首付100万贬值多少） 贷款方式：纯公积金，组合贷，纯商贷 （这个是告诉你你利息多少） 贷款年限：5-30年均可，不过看利息应该是20年以上，按20年算。 所以，假设你买房是单纯的投资（按纯商贷，等额本金），先看你花了多少，首付100+税15（预估，平均算7.5%）+贷款本金100+利息支出25≈240万，算下来可能会赚（250-240=10）一点儿，但投资回报不高，115万5年赚10万，跟存银行定期差不多。 买的房子是否划算？ 最直接的判断就是参考，同一地段，周边（或者同一栋楼，房价是多少） 花250万买房子，就目前来看，还不能判断是否就亏，你的房子未来几年具备多少升值的潜力（是否重点学校路段，是否商圈，是否成熟社区，交通是否便利地铁沿线等等） 反过来，你就可以以上条件去判断，你的房子是否会掉价。 假如你在广州，广州首套房首付30%（全国无按揭记录，有按揭记录首付40%-70%），最新商业贷款利率4.9% 250万，首付30%，贷款30年，月供9287元 首付70%，贷款30年，月供3980元 （为什么推荐30年，不管是投资还是自住 ，这样从银行借到最多的钱，实现杠杆） 作为买房者，要考虑自己的首付能力，以及月供款能力 （如果用做投资，首付70%，月供3980，一线城市出售比1.8%，250万的房子月租金4000左右，这样你就无任何还款压力，哪怕房价短暂的下降，也没有任何担心与压力，本来房子投资就是中长期投资5-10年，） 5年后，运气好，房子增值到300万，赚了125万，收益率高达14% （首付175万，5年内月供款通过租金全额支付，＂0＂成本） 我是门外汉，就用我这门外汉算个大概的成本吧，首付100万，利息100万刚才看了一下房贷计算器显然贷款30年，按等额本息算平均每月约5500元还贷其中大概1500是本金，4000元是利息，五年利息大概4000*12*5一共24万元，100万如果存银行理财一般按最稳健的年利率4%算就是100*1.04*1.04*1.04*1.04*1.04一共约122万元其中22万是利息，不算细节部分从表面来看100万首付的损失利息约22万元和贷款30年100万其中5年给银行付的利息24万元，一共支出46万，房子卖250万除去首付款100万和五年的支出后再把银行剩下的91万贷款（1500*12*5，五年的本金还款约9万），最后从表面计算没亏还赚了10万多点，五年赚了十万多点这个看你觉得多不多了，我个人认为投资不算成功但起码没亏还能小赚点已经是万幸。以上是我一个门外汉的最简单理解和计算仅供娱乐不能当真。