什么行业能取代房地产行业在拉动经济增长方面的地位？

　　《煮水论后房地产时代》
　　轰轰烈烈的棚改把房地产推向最后的高潮。只要经济不行就刺激下房地产的时代或将一去不复返。
　　按计划，2020年棚改全面完成。两年以后，房地产将走完作为支柱产业的最后荣光。
　　房地产之后中国经济将走向何方？哪个产业有可能接过房地产的大旗引领经济的继续前行？下面不妨来捋一捋。
　　新能源汽车怎么样？虽然多国都制定了燃油车的退出时间表。但在电池技术发生重大突破之前，没有可能。没有哪个产业可以靠补贴补成支柱的。前些年的光伏产业就是实例。
　　核能、太阳能、风能、生物质能如何？不行。太阳能、风能都已经是产能过剩行业了。核能只有局部发展潜力。至于生物质能同样如此。
　　高端装配制造业行不行？高端装配只是工具升级而已，可以成为重要产业但谈不上支柱。
　　新材料可否？新材料只是材料的升级，材料本身是不具备成为支柱的潜质的。
　　物联网、互联网、5G、三网融合等新兴信息产业有没有可能？网和路一样，都属基础设施，基础设施有助于产业升级，效率提高，但也成不了支柱。
　　生物医药、生物农业、生物制造呢？有一定潜力，但可能性也不大。
　　七大战略新兴产业里面可能性最大的应该是节能环保。节能环保涉及面最广，最具持续性，最具有潜力，最适合本朝一拥而上的搞法。
　　除去七大战略新兴产业，还有哪些具有潜力呢？
　　大健康有潜力。每个人都希望活得健康，活得久一点。健康是贯穿每个人的始终的，对应的大健康产业具有较大潜力。
　　大娱乐有潜力。每个人都希望活得快乐一点。尤其是当代中国人缺乏信仰，娱乐可以填补内心的空虚。
　　大文化产业有潜力。当人们有了钱之后，为了显得体面一点，必须得显得有文化一点，以表示我有财是因为我有才。
　　养老产业有潜力。中国将逐步步入老龄化社会。在生产消费水平越来越高的今天，老年人的夕阳时光理应得到更多关注。
　　人工智能有潜力。随着社会的发展以及科技的进步，人会越来越闲，很多事都会交给人工智能去完成。若干年后，谁家里不摆几个智能机器人都不好意思说自己是现代人。
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　　只有预测出未来世界会怎样才有可能预测出未来产业会怎样。
　　未来还没有来，未来终将到来。
　　我看了许多朋友的回答，的确有些让人恢心。究竟什么能够代替房地产来拉动国民经济？回答是让人失望的。目前也确实没有这方面的行业。对此，我思考了很多问题。下面我来谈谈自己的看法。 一、房地产绑架了人民的幸福
　　说到房地产，需要多说几句。在我国，房地产是刚需，关系着人民的幸福安危，国计民生。这样的行业也用来挣钱？过去也确实是这样。一方面确实拉动了一大批相关产业发展，形成了关系复杂的产业链，另一方面，也确实掏空了中国下层人民几辈人的积蓄 ，并背上了沉重的债务，来供养一套住房。全国这么多房奴，如果一旦他们还不起债务，后果是什么？想想都后怕！这是那些狗屁砖家为国家设计的经济模式。二、新的经济增长刺激点在哪里 ？
　　现在，这种经济模式已经走到尽头，需要寻找新的刺激点。但这是不可能的。因为大部分中国人已经当了房奴，他们背上了沉重的经济债务。现在许多人又面临着失业，基本生活就成问题。
　　你想想，在这种情况下，他们会频繁地换手机，玩更新鲜的高科技玩具？或者说外出旅游，购物消费？那需要钱。钱从何来？沒听说996？有相当一部分人己经996了，他们每天被加班，还有功夫外出休闲吗？
　　经济发展到这个地步，己经是一团乱麻，变成了鸡不下蛋，蛋不生鸡的常识问题了。 三、依靠投资还能拉动市场经济吗 ？
　　有人提出能否再找出一个如房地产这样的行业带出一片相关行业，从而拉动国民经济问题。这种想法实际上己经变得没用。
　　你想过没有？这种通过投资拉动经济方式，还有效果吗？投资是要有回报的，谁做投资，都会对未来的市场进行预估，产生预期值。现在这样的预期值在哪里？ 会有兴奋点让资本家再大把投资吗？你看看各位的发言，基本上持否定的态度，说明大家把问题也认识个差不多了。可以说，通过投资拉动市场经济，己经无能为力了。
　　现在再回到问题的原点。究竟什么行业才能拉动市场？
　　四、大力增加劳动就业，提升工薪水平是拉动市场的原动力
　　我们现在实行的是市场经济，市场客户与购买力才能拉动经济发展。而客户的购买力又与客户的收入来源与收入水平有很大关系 。在目前情况，千方百计促进劳动就业，千方百计提高劳动者收入水平，大力提升市场购买力，这就成为拉动市场经济发展最关键的问题。
　　实际上这就涉及到市场经济发展引擎问题。到底是以提高企业经济效益为主动力，还是大幅提高劳动者劳动收入，并进而转化为市场购买力为主动力的方向性问题。
　　如果这个问题能够得到合理的解决，市场经济的发展模式，运行机制将会发生重大变化，各种关系会得到进一步调整与改善。这样，国民经济才会进入良性发展轨道！
　　谈＂取代＂可能是您不太了解我们的经济。
　　您知道，以前每每经济数据发布会的时候，都着重提到到到＂三架马车＂吗？
　　当然是比喻，三架马车到底是什么意思：
　　1.投资
　　2.出口
　　3.消费
　　最近大概十年来，我们总是听到要GDP实现换挡，从依赖投资出口，转向靠内需拉动经济，差不多就是这个道理。就是想办法摆脱出口依赖型和依靠大基建和房地产等固定资产投资来拉动经济的增长模式。
　　您可以发现，每当出现经济危机的时候，国际贸易不景气，出口受阻情况下，地方各级政府都会考大基建，松绑限购等措施来让GDP保持在预期目标之内。
　　这个就是为什么说，房地产价格越来越高，却又不能一棒子打死的原因。甚至有比喻为＂饮鸩止渴＂
　　而即便现在，在投资中，房地产投资仍就是重要的组成部分。
　　我来看2019年最新数据，1-4月全国固定资产投资15万亿，同比增长6.1%
　　其中，房地产投资达3.4万亿，增长11.9%
　　也就是说，即便在全国＂最严＂限购的情况下，房地产投资仍然贡献了超过1/5的固定资产投资。
　　所以说，他的支柱地位被取代真的为时过早了。
　　同时，你还可以看出来，房地产投资增速还在不断上升。即便它现在已经是总体增长的近2倍了。
　　所以，数据是不会骗人的的，特别是宏观经济数据。
　　以上。
　　这是一个很好的问题，能够让我们清楚和掌握未来的投资方向。我的专业答案如下：
　　一，过去的房地产行业。
　　从2000年左右的房地产快速发展到现在，房地产行业已经经历20年左右的高速发展，也是房地产的黄金时代。房地产的快速发展，拉动很多行业的跟随增长，房地产直接和间接带动十几个行业的发展，房地产对经济增长在过去，确实起到很好的拉动作用。但是，在未来房地产行业将从朝阳行业变为夕阳行业，将无法继续拉动经济增长。
　　二，未来什么行业，将取代房地产行业拉动经济增长？
　　非常确定，传统行业将无法取代房地产行业，必然是新兴行业才能取代房地产拉动经济增长。我认为未来取代房地产的行业是战略新兴行业，包括高端制造、新能源、新消费、生物医药、人工智能等行业，它们将承接房地产拉动经济增长的接力棒，继续推动经济的稳健增长。
　　另外，重资产的传统行业，也无法替代房地产行业，比如：水泥、玻璃、建材等行业。未来最有希望的行业是符合双创，就是创新和创造的行业，属于技术推动型的行业和企业。因为我们的劳动力红利已经结束，规模优势也失去，必须通过技术驱动企业和行业的持续发展，生产高端的产品，生产有附加值和有竞争力的产品。
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　　取代房地产成为国民经济支柱的行业，未来必定是科技。
　　之所以，房地产会成为过去三十年来最重要的经济支柱行业，是因为城镇化和中国的过去三十年人口红利，而之所以未来支柱产业必然是科技行业，这不仅仅是国家和每个经济体到了这个经历体量之后，对应的人口红利的消失，以及老龄化的必然到来，人口增速持续锐减，经济增速持续锐减的背景下，劳动人口数不足和就业岗位不足双重因素制约，必须向科技要生产力和生产效率。
　　而从日本韩国台湾来看，曾经的房地产也是主要和最重要的国民经济支柱产业，而如今的日本台湾房地产已经不是支柱产业，韩国的科技已经成为韩国的主要国际经济竞争实力的代言人。从东南亚的这几个典型的东亚风格国家来看，除了政治形态不同以外，日本韩国台湾三者，非常可能是未来的中国的雏形。
　　而从日本和韩国来看，在科技时代里，显然韩国对比日本的科技发展和领先优势对比，韩国的后劲和发展比日本的科技企业更具活力和竞争力，尤其是在芯片，显示屏，5g率先全球商用等角度去看，韩国科技更具进取心。
　　而仅仅从人口红利角度去看，未来我国的房地产失去支柱产业地位，也只是时间问题，对比这点，则日本最具借鉴意义，日本在广场协议之后，房价泡沫破裂，进入了失去的三十年，经济增速停滞不前，人口出生率持续下滑，人口老龄化结构逐渐恶化。
　　而我国最大的一个优势，就是人口基数优势，这点又是韩日所无法比拟的，在2000年前后的高校扩招中奠定了中国必然进入由人口红利向工程师红利的转变，这也决定了未来中国在国际贸易中，以组装制造业和一般加工贸易转向技术和机电出口为主导的经济结构。打一个简单的比方，过去三十年，是以万科为首的房地产时代，即所谓的人口红利驱动和城镇化驱动增长，而未来是以比亚迪为首的工程师红利驱动和中国自主技术主导的面向世界的产品和品牌的竞争时代（比亚迪仅做案例举例，不代表个股推荐和本人看好）。我记得，巴菲特投资比亚迪的08年，本来巴菲特按照行程计划要去比亚迪车间参观，在半途王传福回答巴菲特的问题，你们公司最大的优势是什么？王答到，是2.5万名工程师，于是，巴菲特终止了去车间参观的计划直接投资比亚迪20亿美元（具体数值可能有误，记不清了）。
　　这个案例充分说明了工程师红利的趋势和价值的确定性和巨大性。
　　因此，未来的中国，必然，迟早，要走向工程师红利时代，也就是科技时代。以5g为例，我国在2-4g通信时代，基本落后于世界通信时代几年以前时间，而进入5g和电动车时代，是为数不多的和世界最先进技术同步或者部分领先于世界最先进技术的产业，这些产业就代表了未来中国科技产业的崛起的趋势不可逆转！
　　如果全中国的钱，都不够房地产发展的需求，那么房地产还能一直欣欣向荣吗？
　　有人说，这不可笑么？
　　全中国所有人的钱，竟然满足不了一个行业的需求，这个行业改发展到如何巨大的地步？
　　张军辉认为：这还真不是笑话！
　　现在因为房价的高企，和全国的房地产遍地开花的开发热潮，现在全中国的钱，似乎已经不够房地产用了。
　　为什么？透过现象看本质。
　　因为现在有两个矛盾的现象同时存在，说明中国人的钱，已经快不够房地产用了。
　　一个是：很多房地产企业叫苦连天，说融不到钱。
　　部分房企缺钱，缺到变相强制内部员工借钱给公司了，据传近期已经有不少房地产企业通过发行，面向内部员工的基金产品来筹措资金，收益率有的甚至高达18%。
　　二个是：房地产贷款占银行所有贷款的比例创历史新高，说明银行是非常愿意支持房地产企业的。
　　看下图：
　　上图显示：商业银行房地产开发贷款余额创历史新高9.1万亿元，占商业银行贷款余额比重为7.28%，为历史最高水平。
　　也就是说，作为全中国的钱袋子，银行对于房地产的支持，已经到了历史最高地步，房地产贷款占所有的贷款比例已经高达7.28%。
　　有人说7.28%，比例不是很高呀！
　　但你要明白，这个只是房地产开发贷的比例，很多个人的房贷，以及那些灰色的流入房地产领域的贷款，肯定更多，这种杂七杂八的加起来流入房地产领域的钱，肯定远远的高于明面上的这个7.28%。
　　这个说明：
　　银行非常想支持房地产企业贷款，也是尽最大力度支持房地产贷款的，可是因为房地产的资金需求太大，作为全中国人的钱袋子的银行，也有些力不从心，只能支持部分房企。
　　直接的表现就是：
　　今年以来部分银行房地产开发贷额度紧张，甚至直接停摆的消息时有传出。香港上市房地产开发企业旭辉集团财务人士小张近来压力很大，因为现在很多银行房地产开发贷已无额度，只有几家大行还有一些额度。
　　比如：
　　在一家国有大行工作的彭丹(化名)发现，今年以来银行对房企规模资质要求，可谓步步提升：＂一般来说我们都是会选择排名靠前的大型房企，只是这个标准上半年还是top50,现在已经变成了top20。＂
　　这说明什么？
　　说明银行已经腾不出贷款额度，给房地产企业了，也就是说银行已经没有钱，继续去支持房地产的发展了。
　　看着那些争论房价涨，还是跌的人，讨论的面红耳赤，不禁感觉有时候，简单更好，不需要考虑什么政策，态度，只有考虑下中国人的钱有多少。
　　看过此文，大家应该明白：
　　什么叫力不从心！
　　即使再多的人想房价涨，可是现在房价不是几百一平米的时候，而是动不动几万一平米的时代了，再想房价翻着几倍的涨，要看中国有没有那么多钱了。
　　至少在过去的二十年来，房地产对中国经济的贡献是无可替代的。
　　房地产对中国经济的贡献表现为很多方面，其中包括对建材的带动，比如钢铁行业在2000年前后的处境是非常糟糕的，但是随着房地产发展起来，哪怕是技术含量再低的钢铁企业也很快就活过来了，只要他们能生产技术含量最低的螺纹钢就行，也就是建筑用的钢筋。
　　还有家电行业。90年代最先火起来的就是家电行业，但是到九十年代后半期的时候，业界人士普遍认为，中国家电产业已经产能过剩了。虽然当时还没有产能过剩这个概念，主要还是用的供大于求的说法，但表达的意思都是一样的。
　　但是，随着房地产市场的火爆，家电产业又迎来的一轮时间更长的高速发展期。原因很简单，上一波只是实现了从无到有，也就是家电在中国家庭中的普及，而这一波是随着房地产发展，居住条件的改善，每个家庭的家电都在升级换代。
　　还有家具行业。80年代的时候，大多数家庭的家具都是找木工自己做，但是从房地产行业发展起来之后，随着居住条件改善，对家具的要求也高了，从以前的能用就行变成了还要美观，而且不同的人还可以根据自己的审美来选择不同的风格。
　　房地产行业还有一个很重要的贡献是，通过房地产的建筑、装修、维护这些环节，提供了大量的劳动就业岗位，而这些岗位上的基本上都是三十五岁以上的农民工在干。而这个群体要在工厂里再找活儿干，基本上不可能了。可以说，房地产行业的发展为农民增收是做出了巨大贡献的。
　　房地产行业的发展还带动了城市基础设施的升级。基础设施建设是要钱的，但在分税制之后，地方上大多数都没有什么钱，传统的工业衰落了，农业税取消了，地方政府没钱搞基础设施建设。房地产发展起来以后，地方政府通过卖地，就有了钱，就可以搞基础设施建设了。
　　基础设施建设水平的提高，又可以反过来增加当地的投资吸引力，为当地招徕一些工业项目。而且，基础设施建设水平提高之后，设施更齐全了，生活更方便了，也有助于吸引人口聚集，人口聚集起来了，同样会促进经济增长。内地的二三线城市的地铁、城市高架路，基本上都是在房地产发展起来之后才建起来的。
　　可以说，中国房地产高速发展的这二十多年，基本上与工业化、城市化的发展同步。而这既得益于中国经济的积累和发展，同样也不能否认受益于人口红利的事实。
　　因为有这么多正在壮年的人口需要通过自己的劳动来过上更好的生活，要从农村进入城市，所以才会有房地产的高速发展，而房地产的高速发展反过来又带动了更多的人完成了城市化的过程。
　　中西部农村的农民工到东部沿海地区的大城市打工，在工地上干活、挣钱，再回到老家县城买房，从而又带动了中西部小城市的发展。而东部沿海发达地区也因为经济活跃，吸引了更多的资本聚集，从而吸引了更多的人口流入，成为下一波城市扩张的主力。
　　从这个意义上说，从来没有一个行业能够为一个国家的经济发展发挥如此重要而且明显的贡献。过去没有，将来可能也不会再有了。
　　因为，随着人口老龄化，房地产行业的高速增长已经基本结束了。那些在过去几年里赶上了这一波的县城和地级市首府城市，都成了受益者，至少基础设施建设上了一个档次，而那些没赶上的市县城市就很难再等到下一个这样的机会了。
　　至于房价过快上涨，乃至于成了压在城市中产阶级身上的新三座大山之一，这是多方面的因素造成的，并不完全是房地产行业发展带来的。其中一个很重要的因素就是货币政策、金融政策。而且，房地产行业的发展本身也带来了很多负面效应，尤其是因为房地产行业的过高利润率让许多其它行业的资金也涌进了房地产行业，从而进一步推高了房价。
　　也因为这种双重性，房地产政策是这些年来中国的经济政策中最多变的领域，经济形势不好了，增长无力，国家就开始鼓励房地产行业发展，经济形势好转了，房价长得太快了，国家又会出台政策进行打压，始终在鼓励和打压之间找平衡，既希望能发挥房地产行业对经济的正面作用，又希望能够遏制房价过快的上涨。
　　现在谈取代还有点早，估计几年内谈取代都有点早。能不能成功取代都是个问题，如果真的成功了，那么我国也算是创造历史了，毕竟历史上没有哪个国家在房地产上吹了这么大泡泡的情况下还能安全着陆的。
　　特别是今年以来，整个经济都在往下走，前两年有感觉但是不明显，今年明显感觉到了经济不好，有老人说今年这感觉已经有点像2008年了，但是2008年我们可以靠房地产拉，今年我们靠什么拉？
　　靠5G么？5G是一个好出路，也难怪国家会这么在意5G了，毕竟想通过5G看看有没有什么新的创新，有什么新的产业出来，但是5G最多也就是增加两年的缓冲时间，给市场一点活力，而且我觉最多也就能带动几个产业的发展，想靠5G拉动整个经济还是有点想多了。
　　从现在来看，没有可以取代房地产地位的，我看到有人说消费，但是现在谈消费有点晚了，居民负债率都到什么水平了哪里还有钱消费，萎靡的消费又会反过来影响制造业的投资，不投资怎么进行研发和装备升级，还会缩减规模，收入少了就又更不愿意消费了，这些都是牵一发动全身的。
　　美国走出次贷危机也不是靠普通民众的消费，是靠美联储拼命印钱让全世界跟着一起买单才看上去走出来的，但其实只是把问题暂时盖起来了，想想为什么美国现在想要割中国羊毛，因为美国股票已经十年大牛了，撑不下去了，但是美国挑的时机也好，我们现在正好和当年日本房地产崩盘前期差不多，现在的贸易战就等于广场协议，只不过中国选择了打，日本选择了忍，现在就要看谁先熬不住了，中国现在是力保房市，而美国是在保证债务的前提下跟你拖着，投资，消费，出口，限制住你的出口，消费的萎靡必将影响制造业的投资，那只能继续房地产投资了，或许这正是美国乐见的。
　　中国的房地产业对经济拉动的作用非常明显，但是也有负作用：一是房地产过于繁荣，会导致房价过高，杠杆过度，这使得一大批当地居民买不起房，或者买房后就要欠下一屁股债，以后几十年过着还贷生涯。房地产不仅仅是一个行业，而且还是民生问题。老百姓要安居才能乐业。
　　二是，房地产虽然能够拉动经济增长，但是仅靠房地产来拉动经济，这样的经济结构是失衡的。我们从来不反对，房地产业的健康发展，但是绝不是一枝独秀，而是与其他行业百花齐放。目前为止，世界上还没有一个国家靠房地产能够长期的繁荣富强，所以，中国经济的结构性改革势在必行。
　　三是房地产过于兴旺，最终很可能会导致像上世纪90年代初的日本，或者2008年的美国次贷危要那样，发生系统性的金融危机。所以，房地产业要发展，但是要在政府部门的监控之下有序的发展。滥加杠杆，炒机化盛行的结果就是，房地产泡沫破裂，经济就会出现大衰退。反而不利于经济的可持续发展。
　　我们认为，取代房地产业的只有二个领域：一个是民间消费和投资。欧美国家就是靠民间消费和投资来拉动经济增长，正是由于民间消费好了，投资环境也有助于投资者的到来，所以，欧美国家的经济就发展得比较健康，房地产其实应该作用助力经济的一部分，而不应完全依赖于房地产。
　　二是科技创新行业的发展，比如像阿里巴巴、京东、腾讯等一大批网络科技企业的大爆发，现在各地都建立起了科技企业产业园区，政府部门都给科技企业以税收的优惠。科技企业的发展和兴起，能够部分替代房地产业。
　　在当下没有一个行业能够取代房地产。至少在未来的五到十年内这个趋势不会改变，
　　假如说真的出现改变了，那一定是房地产泡沫破裂的那一天开始。
　　房地产在世界各国经济发展史上都曾经扮演了重要角色，毕竟这个行业作为一个龙头 带领着众多行业跟进，真可谓一业兴，百业兴。但是，房地产作为固定资产投资标的，它是一种耐用商品，是一种长期投资的行为。房子轮回周期很长，一般都是几十年，因此，居住功能大于投机炒房功能。房子是用于住的，不是用于炒的。说的就是这回道理。房地产基于这一个特性，房地产行业发展到一定程度，就面临市场需求饱和，如果说人口在趋于下降的话，房地产还存在过剩的问题。只要房子出现饱和状态，房地产行业就退出作为国民经济支柱地位。
　　那么，什么时候房地产出现饱和呢？中国房地产出现饱和了吗？从中国有关部门统计资料显示，中国人均住房超过30平方米，这里还不包括农村自有住房，如果把农村自有住房算进去，估计中国人均住房超过40平方米。这样的住房面积，已经达到饱和状态。
　　很简单可以推算出来，三口一家，居住面积超过120平方米，这个住房基本上符合富裕家庭居住条件。如果说现在大部分人居住面积还达不到40平方米，那么，说明存在过剩房子。这就是市场饱和的特征。
　　我们再看看，如果房地产饱和了，什么行业成为国民经济主要支柱呢？从经济学角度来说，中国已经属于发达国家，发达国家有一个标志，那就是服务业超过制造业，服务业成为经济的支柱产业。
　　这里说的服务业不仅仅是传统服务行业比如说酒店，餐厅，商场等，而是包括了高科技，金融，咨询等行业。
　　也就是说，行业的提升，跨越如何，代表经济产业升级的成功与否。
　　所以未来中国应该是在高科技与金融业方面大有作为。