2022年12月房地产企业销售表现观点月度指数

　　关于房地产企业销售表现研究成果指标体系更新说明：
　　观点指数研究院长期跟进研究地产行业市场发展与企业个体成长，在当前行业变化之下，权益销售更能反映房企的真实销售水平和回款金额，也贴合当前房企由注重发展规模到注重发展质量的趋势。因此房地产企业权益销售金额表现成为销售表现研究成果的最关键测评指标。
　　权益销售同比降幅超4成，楼市处于低位水平
　　受春节假期影响，房地产行业推盘节奏放缓，叠加当前市场购房观望态度明显，返乡驱动三四线置业需求未及预期，楼市销售依旧处于低位水平。
　　数据来源：观点指数整理
　　观点指数发布的＂2022年1-2月房地产企业销售金额表现＂研究报告显示，1-2月前100房企实现权益总销售金额7400亿元，同比减少43.1%，降幅较1月扩大6.4个百分点。
　　2月单月，前100房企实现权益总销售金额3052.2亿元，环比减少29.8%，同比减少50.2%，降幅较1月扩大13.5个百分点。
　　数据来源：观点指数整理
　　从整体销售金额分布区间来看，房企销售规模普遍往后回落，1-2月权益销售金额位于200亿以上的房企仅有5家，较去年同期减少20家；50亿以下的权益销售区间的房企数量出现上升，由去年的32家增加到51家。
　　数据来源：观点指数整理
　　聚焦头部房企，1-2月前20房企录得总权益销售金额同比减少41%，全口径销售金额同比减少39.8%，其中19家房企权益销售金额不及去年同期水平，同比变动为负。
　　数据来源：观点指数整理
　　销售均价方面，2月前100房企录得总销售面积为3283.2万平方米，销售均价为1.37万元/平方米，较1月均价微降7.4个百分点。其中，2月前100房企共有68家销售均价出现环比下降。
　　一二线新建住宅价格回暖，多地推出房贷宽松政策
　　数据来源：国家统计局
　　国家统计局数据显示，1月70个大中城市新建商品住宅销售价格环比降势减弱，28城新建商品住宅价格环比上涨。
　　其中一线城市新建商品住宅销售价格环比由下降0.1%转为上涨0.6%，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。
　　二线城市新建商品住宅销售价格环比由下降0.3%转为上涨0.1%，三线城市新建商品住宅价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
　　整体来看，在去年第四季度积极政策的调整下，1月份楼市价格止住下跌趋势，一二线城市回暖趋势明显。
　　此外，2022年开年以来，房地产宽松政策持续释放。统计数据显示，2022年以来，中国各地发布房地产相关政策近80次，释放稳定楼市的支持性政策发布已接近40次。
　　其中放松力度较大的政策是降低首付比例。据悉，山东菏泽工行、建行、农行将首套房首付比例降至20%，重庆、赣州等地的银行将商贷首付比例降至两成，佛山非限购区域部分楼盘首付比例也出现下调，最低降至两成。
　　另外，苏州、南京、广州等地区的部分银行于近日下调了房贷利率，例如广州地区房贷利率，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房利率从LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。
　　多城出现房贷宽松政策很大程度上降低购房入市门槛，对住宅市场交易起到提振作用。预计后续部分城市或跟进，根据当地市场表现出台积极调整政策，楼市交易有望回复常态。
　　北京完成首批集中供地，溢价率回升
　　数据来源：Wind，观点指数整理
　　土地市场方面，受春节假期影响，2月地市表现相对平淡。
　　体现在成交体量上，2月前3周，100个重点城市住宅用地成交数量为62宗，成交建面1854.6万平方米，环比减少32.4%，同比减少72.7%，成交总价703.1亿元，环比减少12.9%，同比减少68.5%。
　　值得注意的是，由于期内北京完成第一批集中供地，2月住宅用地平均成交楼面价升至13899元/平方米，环比上升382%。
　　数据来源：观点指数整理
　　具体来看，2月16-17日，北京进行年内首次集中供地，共推出18宗涉宅用地，总面积约83公顷，总建面约169万平方米。
　　此次土拍延续去年竞现房销售、竞高标准的要求，11宗地设置了＂定高标准住宅建设+摇号＂的竞争方式，竞现房销售面积项目比例提升至50%。
　　最终18宗地块成交17宗，1宗流拍，成交总建面160.9万平方米，成交总金额达480.2亿元，平均溢价率4.97%。
　　数据来源：观点指数整理
　　此次北京土拍充分考虑房企开发成本，预留合理利润空间，地块房价地价差全部高于2万元/平方米，这在一定程度上提高房企的参拍积极性。
　　从溢价率来看，17宗成交地块中，7宗地块溢价率高于5%，3宗地块达上限价，整体溢价率为4.9%，较去年年末第三批集中供地有明显提升。
　　从竞得方来看，央企、国企依旧是拿地主力，共获得16宗地块，剩余1宗顺义新城地块由旭辉控股以14.1亿元获得，溢价率为0.5%。
　　北京第一批集中供地最贵地块是丰台玉泉营纪家庙地块，由华润置地以57.1亿元总价竞得，成交楼面价6.69万元/平方米。
　　值得注意的是，绿城中国竞得朝阳崔各庄、石景山刘娘府、亦庄新城3宗地块，涉资98.4亿元，成为北京本轮集中供地中投拓力度最大的房企。
　　并购债券发行数量增多，房企积极管理美元债
　　数据来源：Wind，观点指数整理
　　融资方面，据观点指数统计，2021年2月1日-24日，房地产开发企业共发行22笔信用债，总发行量为240.2亿元，净融资为108.41亿元，较上月有明显改善。
　　数据来源：观点指数整理
　　值得注意的是，为了防范房地产行业风险，2021年底央行发文支持优质房企发行债务融资工具、办理并购贷款业务。
　　今年开年，浦发银行、广发银行、招商银行、平安银行以及兴业银行等多家金融机构纷纷跟进，宣布发行房地产项目并购主题债券，为房企收并购提供融资支持。
　　目前建发房产、招商蛇口已经分别完成25.3亿元以及12.9亿元并购债券的发行，华润置地、大悦城、五矿地产等优质央企国企已经获取银行并购融资额度，预计后期并购债券发行的数量会明显增多。
　　美元债方面，今年是房企美元债兑付的高峰期。据观点指数统计，2022年将有431.63亿美元存量美元债务到期，其中一季度18家房企面临近62亿美元的兑付压力。
　　2月内多家房企积极进行美元债管理，例如碧桂园、新城控股、中骏集团以及融信中国等提前赎回即将到期美元债，景瑞控股和国瑞置业跟债权人沟通，并加入美元票据交换要约的队列。
　　值得注意的是，继1月新发一笔2025年到期的4亿美元2.30%美元债券之后，2月17日绿城中国增发了2025年到期1.5亿美元4.7%的额外优先票据，与2020年10月29日发行的2025年到期3亿美元4.7%的优先票据合并成为同一系列票据。
　　自去年第四季度多家房企发生债务违约事件以来，房企美元债发行数量降至冰点。截至目前，只有宝龙、旭辉、中骏等少数几家房企完成美元债发行。
　　数据来源：观点指数整理
　　此次绿城中国1.5亿美元债的发行方式跟宝龙以及旭辉相类似，都是在长端存量美元债券上进行增发，而且发行价格有一定折让，意味着增发债券实际利率大于票面利率4.7%。
　　这也表明了当前境外投资者对房地产行业依旧持有非常谨慎的态度，美元债融资大门仅对少数优质房企开放，而且需要支付额外的风险溢价。
　　值得一提的是，绿城中国1月新发行4亿美元债券，平价发行，票面利率仅有2.3%，主要原因是该笔债券由浙商银行股份有限公司杭州分行提供备用信用证（SBLC）,利用银行的资信来对债券进行增信担保，在资本市场受认可程度更高。
　　本文源自观点地产网