重磅！告别烂尾楼，全国预售资金监管政策出台

　　商品房预售资金监管新规于日前出台。新规明确，预售资金监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付使用条件等因素确定。在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。
　　相较以往，新规在完善规范商品房预售资金监管措施上有五方面值得关注：招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点。
　　2022年1月截止2月中旬来，全国房地产调控政策密集，累积房地产调控政策次数超过90次，其中有45城市发布了稳定楼市的政策。
　　整体看，全国性的预售资金监管政策出台目的是释放给市场宽松信号，但实际执行过程中，预计宽松幅度不会大，特别是三四线城市，因为销售压力大，地方政府为了保证购房者权益，对预售资金监管的力度不会明显放松。
　　从预售资金监管政策看，影响相对有限，特别是对资金链紧张企业，反而影响不大。
　　首先：当下市场的惯例政策是＂先留后用＂的监管模式：购房者支付的全部购房款均为预售资金，应当全部存入预售资金监管专用账户纳入监管；在项目竣工前，预售资金应当优先支付项目建设所必要的费用；一般都是根据项目的建设进度解冻预售资金。
　　对于开发商来说，预售资金监管的压力整体看并不大，但对于少数资金链紧张的企业来说，很可能会影响企业整体资金链安全。一旦松动预售资金监管很可能出现烂尾楼明显增加的现象。
　　其次：从最近各地的预售政策变化看，基本都是有松绑有收紧，核心依然是针对信用高的企业相对放宽，针对资金链紧张的企业反而继续收紧，一方面可以释放市场整体资金流动性，另外一方面保证了购房者的基本权益被保障。
　　从预售资金监管角度看，对于国企央企资质相对较好的企业肯定利好更明显，对于资金压力大的房企，地方政府预防式的资金监管在保交楼的影响下，不会放松。
　　第三：各地目前执行的政策基本都是按照一定建安标准预留整体项目的预售资金，举例来说，一个20万平米的住宅项目，按照5000元每平米建安预留预售资金监管，需要10个亿，所以前期如果开盘销售少，很可能卖掉几百套房开发商一分钱都不能动用。但这是保证购房者权益的合理政策，预计全国统一后只会收紧不会放松。
　　整体看，之前的确有部分地方执行的预售政策过严，预售资金监管后，使用难度大，但整体看，全国统一预售资金监管政策不可能是监管，对于资金链紧张企业来说，影响不大，反而是对于资金链相对宽松企业可能有一定奖励措施。