房企融资破冰各地因城施策稳预期

　　本报记者 盛兰 张家振 上海报道
　　＂以‘保交楼、保民生、保稳定’为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业实体责任。＂2月24日，在国务院新闻办举行的推动住房和城乡建设高质量发展发布会上，住房和城乡建设部副部长倪虹强调，在2022年，将坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。
　　事实上，从2021年12月开始，相关部门便陆续释放出了多重金融利好信号，降准、降息、启动并购贷、加快房企风险出清等一系列政策相继落地，房企融资也迎来了＂春天＂。
　　而进入2022年以来，房企便纷纷开启了融资＂破冰＂行动，融资步伐逐步加快。上海易居房地产研究院公布的统计数据显示，2022年1月，TOP30房企合计融资规模达到254.6亿元，环比上升51.2%。例如，绿城集团在当月的债券融资总额已超过50亿元。
　　中国社会科学院地产金融研究中心主任尹中立日前在接受《中国经营报》记者采访时表示：＂尽管目前针对房地产市场的政策已经出现了一定的松动迹象，但从房企当前的整体融资数据来看，融资环境仍旧相对冷清，规模仍在收缩。从监管政策方面来看，现在仍要考虑如何将风险控制在可承受范围之内。＂
　　融资政策利好不断
　　据了解，自2021年底以来，针对房企融资的政策宽松信号就已经开始显现。
　　2021年12月10日，中国银行间市场交易商协会举办房企座谈会，并表示将优先支持注册发行债券用于并购及项目建设。随后，中国人民银行发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，明确提出支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。
　　政策落地的效果立竿见影。1月20日，上海清算所披露的信息显示，招商蛇口（001979.SZ）拟发行2022年度第一期中期票据（并购）、注册金额为30亿元，本期发行金额为12.9亿元，所募集金额将用于已明确用途的并购。
　　据了解，尽管招商蛇口方面并未披露具体拟并购项目的名称，但有分析人士指出，该项目或是该公司在2021年8月收购的城市更新项目，即位于上海市虹口区的17街坊旧改项目。
　　此后的1月25日，华润置地（01109.HK）与招商银行签署《并购融资战略合作协议》，招商银行将分别授予华润置地和华润万象生活200亿元和30亿元的并购融资额度。
　　除并购贷外，进入2022年以来，国企、央企以及部分优质民企的融资环境也得到了改善，融资渠道更加广泛。2月23日，据上海清算所披露的消息，滨江集团（002244.SZ）发布了2022年度第一期短期融资券申购说明，该期债券拟发行规模为7.2亿元，发行期限为365天，利率区间为3.5% 4.3%。
　　2月22日，绿城集团发布公告称，已经完成2022年面向专业投资者公开发行的公司债券（第一期），发行规模为10亿元，期限为5年期，票面利率为3.28%。而在1月6日，该集团便已经发行了3年期26亿元一般中期票据，利率为4.24%。
　　中指研究院指出，2022年1月，在收并购发债和贷款等政策支持下，房企收并购事件增多，央企和国企积极主动地进行收并购。例如，华润万象生活（01209.HK）在1月先后宣布分别拟以10.6亿元和22.6亿元收购禹洲物业服务有限公司、江苏中南物业服务有限公司。
　　在分析人士看来，由于并购贷不再计入＂三道红线＂的融资限制之中，将促使部分优质房企加大收购力度，也有利于政府部门为收并购出险房企项目＂牵线搭桥＂。
　　头部房企率先＂回暖＂
　　中指研究院指出，相较2021年同期，2022年1月，房地产融资情况仍同比出现大幅下降，且信托融资收缩最为显著。该机构提供的数据显示，2022年1月房地产企业融资总额为792.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，单月融资规模同比连续11个月下降；行业平均利率为4.13%，同比下降1.72个百分点，较上月下降0.99个百分点。
　　从融资结构来看，2022年1月，房地产行业信用债、海外债、信托融资和ABS（资产证券化）融资规模占比分别为37.8%、12.1%、13.7%和36.4%。具体来看，信用债融资同比下降53.6%，环比微降2.8%；海外债融资同比下降88%，环比大幅上升96.4%；信托融资同比下降83.9%，环比下降60.2%；ABS融资同比下降47.2%，环比下降9.9%。
　　＂地产融资政策虽然有所松动，但个别房企的信用风险事件对房企债券投资热情的打击还在持续。＂尹中立向记者表示，＂所有的融资工具都是顺周期的，在目前的市场环境下，不论哪种融资方式所起到的效果都并不理想。＂
　　尽管房企的整体融资环境仍在收缩，但是头部房企已经率先＂回暖＂。上海易居房地产研究院的统计数据显示，2022年1月，TOP30房企合计融资规模254.6亿元，环比上升51.2%。其中，新增股权融资规模36.8亿元，环比上升93.7%；新增债券融资规模217.8亿元，环比上升45.7%。
　　另据中信建投证券统计，2022年1月，房企港股再融资规模上升，由2021年12月的58.1亿元上升至66.2亿元；海外债融资规模也环比上升200.2%至145.4亿元。
　　与此同时，2022年1月，房企境内公司债、短融、中票、定向工具、资产支持债券的发行利率分别为3.7%、3.1%、3.3%、4.1%、3.5%，海外债发行利率为6.6%，整体利率环比下行。
　　部分房企也在争取妥善处理即将到期的海外债券。2月6日，新城控股（601155.SH）发布公告称，将利用自有资金提前赎回子公司在境外发行的美元债。公告显示，该期美元债券存续金额为2亿美元，将于2022年3月20日到期。
　　相关资料显示，在2022年1月份提前回购海外债券的房企还包括中梁控股（02772.HK）、金辉控股(09993.HK)和旭辉控股集团(00884.HK)等。有分析人士指出，房企提前回购债券主要是为了提振市场信心，避免持续受到其他企业债务压力带来的波动影响。
　　因城施策稳定预期
　　在业内人士看来，目前，国内房企融资环境正不断优化，市场预期在逐步好转。
　　1月29日，住房和城乡建设部、中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会三部委联合印发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》（以下简称＂《意见》＂），明确监管额度由市、县住建部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付条件等确定。《意见》同时规定，监管账户内的资金达到监管额度后，超出部分可由房企提取使用。
　　中指研究院指出，在全国性预售资金监管办法出台后，各地将继续因城施策落地实施，因企施策、＂一城一策＂进行资金监管，有利于稳定企业、上下游供应商预期，进一步稳定购房者预期。
　　与此同时，在＂房住不炒＂、因城施策的主基调下，各地正根据房地产市场运行情况灵活调整政策，部分不合理或不合时宜的政策有望得到进一步优化，特别是针对刚需和改善性住房需求过于严格的限制政策。
　　据克而瑞地产研究监测数据，2022年以来，浙江、安徽、南宁和菏泽等14省、市相继出台了一系列房地产纾困政策，主要内容包括放松公积金贷款，降低首付比例和通过财税刺激托底楼市等。
　　例如，南宁市提升公积金贷款额度，首套房最高额度从60万元提升至70万元，二套房最高额度从50万元提升至60万元，并将二套房首付比例降至30%。在降低首付比例方面，菏泽市国有四大行对无房无贷的购房者最低首付比例可执行20%。
　　在财税补贴方面，玉林市新市民购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元，购买90平方米以上首套新房，每套补贴1万元，并给予50%的契税补贴。
　　安徽省发改委也在2022年1月26日发布的《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》中明确指出：＂引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费。＂
　　对此，安徽省发改委就业社会保障和消费处相关负责人在接受记者采访时强调称：＂我们在出台的若干措施中列举的包括分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，和房产、汽车、家电销售并不是一一对应的关系，降低首付比例这种方式也适用于汽车和家电等大宗商品的消费。＂
　　在尹中立看来，部分房企目前所暴露出的流动性风险，是房地产行业风险出清过程中所面临的阶段性＂阵痛＂。＂出台政策利好，并不意味着要大幅度放松监管，这样只会延缓风险暴发，但并不能从根本上解决问题。＂