房价是涨还是跌，一篇文章全明白

　　最近很多朋友问我房价会不会跌，现在是不是入手的好时机，下面我将从国家层面、社会发展层面、开发商层面及客户层面一一给大家分析，希望对大家有帮助。
　　国家层面：
　　从国家层面来讲，房地产对国家起到了一个稳定器的作用，作为国家经济支柱产业的房地产来讲，房地产的健康发展有利于经济的繁荣昌盛，有利于国家的长治久安。因此，国家对房地产的态度是以＂稳＂为重心。那么，为什么房地产作为一种产业会成为国家的稳定器呢，主要有以下几个原因：
　　1、涉及面广
　　房地产的发展涉及的行业总共有60多个，仅在建造阶段就涉及到了建材、冶金、机械制造、金融等多个产业，后期的入住阶段又涉及了装修、家电、金融保险、仪表等产业，而销售过程中涉及到了广告、中介、代理、服务、物业等产业，而每一项产业的背后，都代表着千千万万的家庭。因此，维持房地产行业的稳定关乎着整个社会的和谐稳定。
　　2、财政收入
　　根据国家财政部数据统计，1-7月地方一般公共预算本级收入73058亿元，而国有土地使用权出让收入41407亿元，土地出让收入占地方财政收入的56.7%。这是一个很可怕的数据，地方财政的一多半收入全部是卖地的收入，而土地市场晴雨表主要来源于房地产的销售情况，也就是说为了维持财政收入，为了正常的建设、运营，现阶段房地产市场必须平稳健康发展。除了土地收入之外，房地产同时为地方政府提供了各种税收收入，监管资金收入、配套资金收入等。因此，维持房地产行业的健康稳定关乎着地方政府稳定的财政收入。
　　3、金融稳定
　　金融稳定一方面指的是企业层面的金融稳定，各大开发商从拍地开始融资，到土地抵押、在建工程抵押，都是利用杠杆维持企业稳定的现金流，同时，为开发商做服务的各总包单位、分包单位也都是通过抵押贷款来维持公司的正常经营，房地产的稳定，确保了开发商及配套服务企业的经营稳定，确保了各企业在银行贷款的安全。 另一个层面的金融稳定是指个人的金融稳定，现阶段，房贷成为个人抵押贷款的主力军，稳定健康的房地产发展会避免大量的断供、坏账出现。因此，健康稳定的房地产行业有利于金融体系的稳定。
　　4、关乎民生
　　根据不完全统计，普通中国居民70%的收入用于房产支出，也就是说一个普通人一辈子的财产收入多数用在了购买房产上，甚至两代人共同来买一套房子的情况也很常见。如果此时房地产价格出现大幅度的波动，居民的财产会急剧缩水，生活水平会急剧下降。此种背景下，房地产行业的稳定，有利于维护居民生活的稳定，有利于社会整体的和谐稳定。
　　社会发展层面
　　目前我国的城镇化水平超过60%，人均收入超过3.2万元，达到中等收入国家水平，但距离发达国家75%的城镇化水平还有部分差距，我们以发达国家的社会发展作为参照物，对我国房地产市场进行分析，可以得到以下几点结论：
　　1、 持续的城镇化
　　伴随着城市的快速发展，城市界面日益更新，城区范围逐渐扩大，虽然在城市扩张的过程中会出现部分高新区、经济开发区人烟稀少，但随着配套落实，人气必然提升。这与我国目前教育资源、医疗资源、商业配套等不均衡是分不开的。只要城市的教育医疗商业资源优于农村，人口就会不断地流向城市，城镇化水平也就会越来越高，房地产行业也会持续高速发展。但当农村的生活配套、教育医疗水平逐渐与城市接近，城镇化水平将逐步放缓。因此，城镇化的高速发展为房地产行业的发展提供了一个稳定的空间。
　　2、 M2指数持续增长
　　讲M2之前我们先了解清楚什么是M0、M1和M2，一般来讲，M0=流通中现金； 狭义货币（M1）=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款； 广义货币（M2）=M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款。通俗来讲的话M0=现金，M1=M0+类似于活期存款的容易被随时花掉的钱，M2=M1+类似于定期存款的不容易被随时花掉的钱。不容易被花掉的钱通常被用来投资，所以说研究货币供应量与房价之间的关系，M2是最适合的指标。目前，我国M2的增长一直远高于GDP的增长，但是M2和商品流通的资产总额做到均衡，因此只有拉动房价才能维持这种平衡。根据现在的降准、降息和刚确定的GDP增速目标来看，M2仍然后大幅度上涨。因此，为了维持资产流动平衡，房价也会持续上涨。
　　3、GDP增长
　　房地产的价格波动会早于经济的波动。经济上升时，国民的利好情绪会大量的投资购买。在经济衰退的时候，民众的情绪会对未来过于悲观，也会导致投资的大量萎缩，房地产价格就会下降。不管政府实施什么政策，房地产市场的波动与宏观经济的波动幅度有着同步性。而且房地产的上涨幅度或者下降的幅度，都比宏观经济的波动要大。今年政府工作会议中已经明确GDP增长幅度为5.5%，因此，根据政府目标来看，房价会有上涨空间。
　　4、通货膨胀因素
　　物价上升导致了通货膨胀之后，货币的现实价值会下降，消费者就宁愿持有真实的资产。不动产而非持有纸币。根据我国目前情况，购买房产将会作为普通民众对抗通货膨胀的最有效手段，因此，在通货膨胀情况下，特别在全球量化宽松政策的背景下，购买房产将成为首选。
　　企业层面
　　不同企业对所开发项目的追求是不一样的，以碧桂园、中梁为首的高周转企业对现金流要求很高，在市场不好的情况下可能会出现低价甩货，快速回款现象，但这种现象以即将售罄的尾盘为主。国企和央企一方面肩负着一定的社会责任，另一方面企业生存环境较为宽松，考核的更多是利润，因此价格相对较为稳定。
　　1、高周转企业
　　高周转企业存在的根本是现金流，现金流回正就有富余资金再投入，扩大规模，但如果现金流回不了正，高周转企业就会背负巨额的融资利息，特别是在国家在2021年出台的三道红线之后，房企融资难度增大，融不了资房产现金流的窟窿就会越来越大，为防止企业暴雷，房企会采取以价换量，通过低价抛售保证自己的现金流稳定，保证自己的金融信用良好，但这波以价换量会随着国家监管政策放松而改变，毕竟企业不是慈善家，不会自己贴钱来卖房子。特别是进入2022年以来，国家六大部委相继发声，房地产政策环境日渐宽松，高周转企业对回款的压力相应减少，房价会出现逐渐上升现象。
　　2、国企和央企
　　国企和央企政策监控也好，融资环境也好相对于民营企业来说相对较好，没有那么大的还款压力和融资压力，价格会相对稳定，同时，国企和央企对开发项目更多的追求是利润率，在保证利润率的情况下开展销售，且未售房产都属于国有资产，除非是特殊情况，否则没人会承担国有资产流失这样的责任。因此，国企和央企的房子一般不会出现太大的价格浮动，价格相对较为稳定。
　　客户层面
　　客户的需求是房地产持续健康发展的基石，客户对房产的需求分为几个阶段，第一阶段是解决住房的需求，这一阶段可能是自建用房、刚需小面积的都可以，在满足住的需求的情况下会产生一部分对学区、商业配套或者其他配套有更多要求的，产生了部分刚改的需求，随着各方面条件都满足之后会对更大的房子面积有了需求，这就是改善的需求，每种需求背后都源源不断的产生新的客户群体，因此，从客户层面来讲对房产的需求是持续不断的，这就对房地产的价格起到了支撑作用。
　　1、城区自然增长的客户需求
　　这部分客户的需求比较简单， 父母在城区有住房，但随着年龄增长或者是独立居住的需求，或者是因为结婚生子产生的需求，不管是哪种原因，一代代人的增长就会产生对居住的需求，而这种需求恰恰是房地产健康发展最稳定的保障。
　　2、改善生活的需求
　　随着年龄的增长，家庭的财富也逐渐有了积累，一部分人会对所在小区的生活环境、配套或者户型有了更高的要求，或者以为2胎3胎的放开，有了更大面积的需求，这就为改善型的住房提供了市场，世人总是在不断地满足自己欲望的过程中产生新的欲望，这就为一个城市改善住房提供了源源不断的市场。
　　3、中心城区对边界区县的吸附需求
　　我们一直都在说房地产发展长期看人口，这句话一点问题没有，但我们也要分开了看，一个城市总体人口可能是净流出，但中心城区对周边区县或者乡镇的吸附能力也是不可忽略的。我们目前的城市规划决定了中心城区集中着这个城市最好的教育、医疗、文化、商业等资源，而这些资源就是周边区县、乡镇的购房需求。
　　我们分别从国家的调控层面、社会的发展层面、企业的发展层面以及客户的需求层面对房地产的发展做了规划解读，最终得出以下几个推论：
　　1、房产价格在整体稳定情况下，会缓慢上升，区域内不同企业会有上下浮动，市场加速分化，刚需市场、改善市场出现多元化发展。
　　2、市场加速分化，刚需市场、改善市场出现多元化发展，学区、配套成为选房必选项；
　　3、对比股市和储蓄，长线储值可以入手，短线操作需谨慎；