全国房地产行业情况惨烈，多地实行限跌令

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　　今天老梁看到一条最新发布的新闻，这条新闻报道的跟以前完全不一样，2021年上半年已经可以说是彻底的结束了，而2021年的一月到八月，政府对房地产行业更是颁布了超过四百条打压政策。
　　房地产行业也做出了中期的报告，报告中增收不增利成为了普遍现象，而八月份房地产行业的销售数据也直接影响到了楼市最火热的九月和十月的销售情况。
　　全国楼市情况
　　根据中指研究院统计数据显示:1-8月份房地产当中前100房企销售额整体呈下降趋势，均值887.9亿元·房屋增长率均值为298%，而1-7月份增长率均值为362%，交易下降趋势明显。
　　克而瑞统计，2021年8月份百强房企中近七成企业单月业绩同比下滑，其中26家同比降幅大于30%。同时包括绝大部分前前30房企在内近八成企业单月业绩不及上半年月均水平。仅保利、绿城、滨江、越秀等少数几家企业实现同环比增长。
　　房地产行业状态
　　今年上半年，在中央多次强调＂房住不炒＂的基调下，全国调控频繁。中原地产研究中心统计数据显示:2021年前8个月各地房地产调控政策累计出台突破400次刷新历史纪录。
　　在近期举行的房企年中业绩会上多名房企高管对下半年市场预期不甚乐观。融创中国董事会主席孙宏斌，在中期业绩投资人会议上就指出，＂今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈。＂
　　销售压力大，部分房企选择以价换量。较为典型的有，昆明某楼盘原价为1.6万元/平方米，开发商以特价房名义将售价调至万元/平方米·降幅高达60%·沈阳某楼盘推出部分特价房源，原均价1.1万元/平方米的住宅项目，特价房源降至08万元/平方米。而广东惠州好多楼盘出现零首付、首付分期等现象。
　　市场行情
　　目前百强房企的中期报告已披露完毕整理数据发现，今年上半年，房地产行业的毛利率平均值为2341%。而在房地产行业整体盈利下滑背景下:内房股中仅有17家毛利率同比上涨，占比约20%有68家毛利率出现不同程度下跌占比约80%。
　　以＂利润王＂著称的中海地产，上半年毛利率同比下降21个百分点。而包括华润置地、万科在内的多家行业龙头·盈利水平均有不同程度的下滑。
　　不仅如此，多家房企毛利率低于10%，如华夏幸福毛利率为5%，大悦城毛利率为8.15%，中国铁建毛利率为84%等。蓝光发展与南国置业则更不乐观上半年毛利率分别为-2869%、-5.24%。
　　整体来看，房企利润率水平已被降至历史低位。据Wind数据:2021年上半年，54家房企净利润率由上一年同期的10.4%下滑至93%，五年来首次跌破至10%以下。
　　武汉情况
　　2021年8月，武汉楼市受疫情和政策的影响，部分区域售楼部暂时关闭，企业推盘量降到中低水平，去化率创下新低。
　　8月下半个月，随着疫情的逐步稳定，市场新增的供应快速回升，企业推盘意愿加强，优惠力度加大，营销更加积极，成交量逐步回升。但8月武汉市场整体成交明显减少，成交量降至较低水平。
　　供应方面，2021年8月武汉市住宅新增供应量183万 ，环比大幅增加67%。8月初因为突发疫情，新增供应大幅减少。但随着防控形势逐渐稳定，下半月市场供应持续增加，全月增幅显著。
　　8月住宅成交量受疫情和政策双重影响，进一步下滑，仅成交113万 ，环比减少33%。
　　分区域来看，黄陂区以1303套居首位，东湖高新区、洪山区、汉阳区成交量均超过1000套。购房者关注仍以主城区为主，主城区成交占比59%，为市场成交主力；江夏区和经开区作为疫情影响最为严重的区域，成交量较低，分别为531套和304套。
　　2021年8月，中指研究院武汉监测共计32个项目开盘或加推，共计推出7715套，环比小幅增加，但受局部疫情影响，整体推盘量处于中低水平。开盘首日去化率为28%，环比下降约12个百分点，市场降温较为明显。
　　去化表现来看，受前期房票政策叠加疫情影响，前期热度较高的东湖高新区8月22日第三次集中开盘，多盘去化甚至降至5成以下；
　　其他区域除江夏供货量较少去化率较高外，去化率均在5成以下，汉南、洪山、经开、硚口、新洲区整体去化低至10%以下，市场降温尤为明显。
　　（武汉3-8月二手房成交量走势）
　　楼市下跌导致了什么
　　根据中国银保监会官网披露，截至今年7月末，房地产融资呈现连续下降。
　　以房地产贷款增速为例，创年来新低，银行业房地产贷款同比增长87%，低于各项贷款增速3个百分点。还有房地产贷款集中度，连续0个月下降。以及房地产信托规模自2019年6月以来也持续下降，同比下降约15%等。
　　政府决策
　　今年8月份，由于多地城市楼盘出现 ＂跳水 ＂，房地产开发及经纪协会紧急组织房企召开 ＂稳房价、稳地价、稳预期 ＂工作要求座谈会，严格控制恶意降价行为。
　　截至目前，岳阳、惠州、唐山、桂林、沈阳等城市已相继发布＂限跌令＂，就防范房价下跌问题给出指导性意见。对商品住房实际成交价格做出严格要求，不得高于备案价格，严禁低价倾销、打价格等行为。
　　＂限跌令＂，易居研究院智库中心研究总监表示：如果房企无序降价，可能会引起业主的反对，造成很多新的情况和问题，类似砸售楼处的现象。同时，如果房企无序降价，则会干扰营销秩序，对于同类房企的业务开展会有冲击。至少当前此类限跌令，是直接对应了房企经营压力增大、市场去库存环境恶化等情况。通过恶意降价进行违规竞争，显然不可行。所以此类严控恶意降价，本身不代表政府不允许房价下跌，而代表不允许借降价来干扰市场秩序。
　　限跌令的两个方面
　　‘限跌令’等措施一方面将会在一定程度上遏制投机炒房、发布虚假信息等行为，或将有利于房价趋于平稳态势，促进市场平稳健康发展；
　　另一方面，或将抑制多数开发商之间恶意竞争、大幅让利等现象，保障存量市场平稳运行，不排除在一定程度上也能缓解城市人口规模与产业发展不均衡等现象。
　　结语：
　　通过武汉甚至全国的房地产行情分析，可以预见的是房地产企业融资紧张，因为债务问题导致房企的现金流压力增大，因此对销售回款的依赖程度较以往会更重。预计下半年房地产销售市场竞争更为激烈。尤其是资金压力较大的企业，价格竞争或还将重现。但是限跌令的出现也许会缓解全国房地产行业内忧外患的形式。