楼市调控祭出核武器！学区房遭狙击，楼市冬天即将来临？

　　越发觉得，今年这轮调控太硬核太猛了。
　　尤其是两会后，除了各地不断发布的调控新政外，对买房资格、资金来源、个人流水这些的审查，突然严了好几倍。
　　最近咨询该不该买房的人，也明显感觉到少了许多。恐怕大多是资金来源、房票方面出了问题。
　　回顾近些年的房地产调控，能明显看出不同所在。
　　早期的调控，多以限购、限贷、限价等方式为主，但留有一些漏洞，典型如假离婚、人才落户、一二手倒挂等。
　　去年的调控，在三限、五限基础上，多通过延长大税免征时间、增加限售年限、进一步提高首付比例等方式加以调控。多从房产持有角度进行调控，但依然拦不住买房人对热点城市的追捧。
　　今年的调控再升级之处在于，直接在信贷端这个源头＂扼杀＂，对炒房进行靶向消灭。比如资金来源、购房资格有问题的，根本不给买入的机会，更别谈长持了。
　　据身边一些银行信贷经理称，现在银行对房贷客户的首付资金来源查得极严，别说经营贷绕几个弯，哪怕是借的兄弟姐妹的资金，银行都拒贷。只有直系父母的资金、且最好趴账上至少半年、能提供来源明细的，才能通过审核。包括流水、社保、无房资格、假离婚等的审查，同样全部从严。
　　炒房客想要绕过这些审查，买上一套房子，真心比登天还难。
　　但话说回来，这些还不是扼制炒房最佳的手段。只要房价持续保持上涨，或者持续给人房价会涨的预期，那么重赏之下依然不缺勇夫。
　　所以，要想彻底实现房住不炒，个人提个理论，应该是短期靠稳房价，中期靠稳地价，长期靠稳预期。
　　稳住预期，才是房住不炒的真核。否则，眼前所见都是浮云，时间会冲淡所有观望，继而出现新的轮动。
　　那么，稳预期的关键是什么呢？
　　再提个观点：学区房是＂根＂，二手房是＂茎＂，新房是＂叶＂。对于能级较高的城市而言，楼市苗头渐起的迹象一定来自于核心区域学区房成交量价的回升，是为根的率先复苏。然后，是二手房市场＂茎＂的返青，最后才是新房市场＂叶＂的繁荣。
　　单纯对＂茎＂、＂叶＂进行调控，稳的只是房价，并影响到地价。但只要＂根＂不除，上涨预期始终存在。
　　所以学区房才是整个楼市的托底、信仰所在，＂大王＂般的存在。
　　上海过去这一轮房价的上涨，最早其实是从去年5月开始的，并非外界认为的10月底。原因即一年一度的学区房热，带动了整个二手房市场的发酵，并在10月形成整个二手房市场的猛涨、普涨。
　　兵法云，擒贼先擒王。
　　过去的历次调控，几乎从未对学区房提出任何针对性措施。即便是西城区排除万难推出的多校划片，也仅仅使学区房热度降温了几个月，复又回暖、上升。原因是，100%学区房虽然没了，但牛校集中的片区房还在。
　　这里就能看出，只要房子与牛校的确定性依然存在，即使不是100%，那么家长依然买单、市场依然具备上涨动力。
　　所以，学区房调控的关键在于，如何打破房子与学位的高确定性？
　　上海这次推出的高中录取招生改革，就一下子打破了这种高确定性，变得极不确定。按照文件说明，2022年起，上海高中录取方式将改为自主招生、名额分配、统一招生三种方式。其中，名额分配占大头，招生计划总数的50-65%。且分配到各区的计划里，不低于20%的比例以均衡、随机的方式分配到不选择生源的初中。
　　看着有些绕口，白话就是：高中录取生源的数量，50-65%将通过名额分配的方式，下发到各个初中。以后不管初中是牛校还是普通校，都有上牛校高中的名额。这就导致了，牛校初中上牛校高中的概率，甚至比普通初中要低。比如A是初中牛校，但牛校高中名额只有10个，只能前10名上。普通初中B虽然只有5个名额，但录取分数却比A前十名的分数低得多，造成B更容易考上的结果。这跟清华北大在各省设定不同录取名额其实是一回事，比如江苏考生上北大清华要比北京考生难得多。
　　这种高中录取方式的调整，虽然跟小学、初中学区房并不直接挂钩，但结果却是显而易见。上了牛小、牛初中，反而录取高中难度变大了，这学区房还能像之前那样受追捧吗？
　　事实证明也的确如此。上海一些老牌学区房，中介评估价格出现明显下滑，甚至有房子一夜之间从430万跌到370万，单日下跌幅度达60万。
　　同时业内认为，这种模式具备可复制性，且效果更胜于多校划片。若上海作为全国学区房调控风向标被各地效仿，一旦学区房这个楼市托底＂大王＂角色发生彻底转变，楼市最后的上涨预期恐怕也就没了。
　　如此，地价、房价、预期全部被稳住，楼市会怎样呢？