万达三年还清6000亿王健林做对了什么

　　王健林 / 万达集团董事长
　　首富王健林的＂减负＂逻辑，千金散尽还复来。
　　原创 | 商业大咖研究院
　　今年以来，地产行业大地震，头部公司频频暴雷，负债金额令人咋舌。而提到房地产业，就有一个绕不开的传奇人物——王健林。
　　眼看他楼高起，眼看他楼塌了，眼看他再归来：谁也没有想到他能在三两年内还清债款，再次王者归来。
　　＂定个小目标，先挣一个亿＂。
　　还记否，王健林在人生最风光的时候这般豪言。
　　2017年，结束了连续两年蝉联国内富豪榜榜首的春风得意，万达与王健林一起走到了命定的＂至暗时刻＂。
　　常年的向银行贷款，负债率累积达到70%时，银行再也坐不住了。当时披露出来的资料显示，王健林已经向银行贷款4000多亿。
　　王健林垒堆起一个虚无的资产帝国，从外表看，王健林资产千亿，妥妥的富豪，实际上，他的资产如泡沫一般、一戳就破。与此同时，王健林投资的海外产业也出现亏损，对他而言无疑是雪上加霜。
　　市场逐渐降温，大量中小型房地产企业最先顶不住，陆续走上了倒闭或者被收购的田地，即便是房产业的巨擘，万达也因此元气大伤。
　　一时之间，王健林的债务累计一度飙升到6000亿。王健林也沦为群嘲对象，首富沦为＂首负＂。银行催他还钱，但此时的王健林手上空有股票和资产，没有现钱……
　　为了还清债务，王健林他做了哪些？1 出售资产减低负债率
　　2017年，是万达企业发展史上最关键的一年。
　　这一年，万达旗下产业疯狂生长至顶峰，光是万达影城在全国就有1300多家，万达广场超过200个，万达五星级酒店达到80家。
　　这一年，国内房地产市场陡然缩水，上有政策，下有行情，让主打地产业的万达一下子走入了夹缝中求生存的境地。
　　为了防止资金链断裂，王健林果断决定壮士断腕，于2017年7月19日在万达索菲特酒店，一口气将13个被寄予厚望的万达文旅项目91％股权以及代表了万达＂走向世界的酒店品牌＂的77间酒店资产，分别以438.44亿元、199.06亿元的价格打包卖给了融创中国和富力地产，创下了中国地产史上单一交易的纪录。①
　　这场一度传闻＂摔杯子＂的交易，让王健林凑齐了几百亿现金流，从而缓解了银行的借贷危机。王健林＂卖卖卖＂的序幕由此开启，目的则只有一个——降杠杆，减负债，回流现金。但这远远不够，王健林接着变卖资产。之后又忍痛割爱，将九江、南昌、盐城等地的万达广场卖给珠江人寿，一步一步缓解负债压力。
　　到2018年，王健林转卖万达商业和万达影业的股票，阿里和文投因此登上第二、第三把椅。
　　＂总之万达要瘦身，要有舍有得。这就是万达过去、现在和今后处置一些资产的逻辑。＂在万达集团2018年工作总结中，王健林说，＂2018年，万达有息负债大幅减少，同比2017年减少约30%。应该是国内大型企业中，有息负债率下降最多的企业之一。
　　到2018年下半年，王健林通过不断拆解变卖自己一手建立起来的资产帝国，已经偿还了2000亿债务，其负债率也相较于同行低20%，处于安全界限内。2 清空海外投资谢幕
　　然而，随着银监会调查大举海外投资集团的贷款情况，以及下发的限制房地产、酒店、娱乐等境外投资的指导意见接连＂祭出＂，万达随之遭遇＂股债双杀＂。
　　8月，国家下发《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资，而这些恰恰是王健林近几年来重点布局的领域。③
　　随后，王健林对外公开表态，积极响应国家号召，决定把主要投资放在国内。
　　2017年6月，万达酒店发展以2.72亿欧元代价完成对马德里物业项目西班牙大厦的出售，这一项目是其在2014年以2.65亿欧元购入的，表面看似有盈利，但因欧元对人民币的汇率变化，此次出售实则亏损了近2亿元。
　　2017年8月，万达弃购伦敦九榆树广场（Nine Elms Square）地块，在最后阶段转售给了富力地产和中渝置地。
　　2018年1月，万达酒店发展宣布，拟以3560万英镑（约合人民币3.15亿元）出售英国伦敦的项目——万达One Nine Elms（万达·伦敦ONE）60%的股权，余下的40%股权也已经以相同的每股售价签订出售协议。
　　据此计算，万达将以约5935万英镑（约合人民币5.25亿元）的价格将伦敦项目整体售出，且由于买家负责承担该项目债务，万达将在此次交易中大约获得约4132万英镑（约合人民币3.67亿元）的收益。④
　　值得一提的是，这是万达酒店发展的首个海外项目，也是万达集团的首个海外物业项目。2013年买入这个项目时，万达曾将其视作全球化布局的开始。
　　出售伦敦ONE同月，万达酒店发展再度宣布，将以3.15亿澳元（约合16亿人民币）出售万达位于澳大利亚的两个项目——悉尼的Circular Quay公寓和酒店项目和黄金海岸的Jewel度假村项目，而此次出售项目预期将产生收益约5.56亿港元（约合人民币4.58亿元）。
　　彼时，万达酒店发展曾表示，截至2017年底，其超过73.9%的海外资产已经分类为终止经营业务，并已于2018年完成出售，芝加哥项目为其唯一剩余的海外物业项目。
　　而随着芝加哥项目宣布出售，万达酒店发展彻底失去了曾经身为＂万达集团旗下的主要海外收购平台＂的最后功能
　　至此，王健林大开大合的海外地产投资也将正式宣告落幕。⑤3 转为轻资产模式
　　时至今日，房地产的＂黄金时代＂已然过去，当＂五道红线＂压顶，当无数中小房企＂度日如年＂，当老大哥万科都高喊＂活下去＂的时候，万达早就开始了由重资产向轻资产的转型。
　　万达负债6000亿元的背后，有一点就是和过度扩张房地产业有关。对此万达对自己的商业做出了新的规划，其业务调整为商业地产、电商、文化、金融等四大产业。要知道万达负债之前的经营模式是重资产，这就导致万达强烈依赖于资金供应链，一旦资金链断裂，万达便举步维艰。这让王健林跌了一个大跟头，还债的同时王健林摸索到了企业发展的新趋势，开始带领万达朝轻资产的道路走去。
　　2018年3月，万达的主营业务万达商业地产股份有限公司（＂万达商业＂）更名为大连万达商业管理集团股份有限公司（＂万达商管＂），去掉了＂地产＂二字，其产品万达广场的业务模式也从拿地自持，向输出管理，租金分成转变。⑥
　　此后，万达在轻资产之路上飞奔。也正是这种转型，让万达彻底跳出了＂高收入+高风险＂的模式。
　　自2019年起，万达重拾＂地产投资＂。万达官网显示，地产集团已从商管集团中剥离，成为与商管集团、文化集团、投资集团并列的板块。2019年，万达地产权益销售额为430.8亿元。2020年，地产销售目标为1000亿元。2020年上半年，万达拿地面积为33.1万平，新增拿地金额15.6亿元。
　　在2020年，王健林的万达广场其中的轻资产就有27个，比之前超了60%，为了进一步的发展轻资产，他前后又签约了60个轻资产。原先的万达广场侧重点都是建立在比较发达的城市，发展轻资产后，万达的建立路线开始向三四线城市转型。4 患难夫妻双双把钱还
　　作为曾经亚洲首富的妻子，林宁当然有显赫的地位。按理说，她是名人的妻子，应该高度曝光，但林宁一直保持低调。与引人注目的王健林和王思聪这对父子不同，她很少出现在公众视野中。
　　据企查查显示，林宁是大连林氏投资集团董事长，旗下有19家关联企业，涵盖装饰装潢、餐饮娱乐和对外贸易等。虽然与万达的经营方向不同，但两者合作密切。此外，林宁还在2008年8月成立了欧兰特俱乐部。该俱乐部主要为权势打造，为他们寻找商机、结交朋友提供一个专门的场所。⑦
　　在上流社会，欧兰特非常有名。曾被评为＂中国五大顶级俱乐部＂之一、＂影响商界生活的十大财富尚品＂之一、＂年度最具活力俱乐部＂等，在俱乐部中属于＂高端中的高端＂。联想集团的柳传志、新希望集团的刘永好、曾经担任招商银行行长的马蔚华等等都是俱乐部的会员，王健林自然也是其中之一。
　　而在王健林陷入债务危机时，为了尽快地帮助丈夫度过危机，林宁也做了很多。
　　在危难时刻，为了巩固王健林对万达的控制权，林宁卸任了万达董事，并将股份和投票权转给了王健林。据说在万达资金链最紧缺的时候，林宁甚至变卖首饰、字画等收藏，为万达提供现金。⑧
　　有了林宁的支持，得到喘息的王健林开始变卖资产还债，洗尽铅华，重新出发。结语
　　万达起家于地产，蓬勃于多元化，而后又被多元化带来的负重所累；从＂买买买＂到＂卖卖卖＂，再到重拾文旅、地产，过去3年来，王健林的得到与失去值得深刻反思。
　　在地产行业转型、金融监管趋严、企业出海投资趋紧的大环境下，万达的进退选择，构成了中国企业适应时代要求、跨越转型瓶颈期、寻求发展空间的一个缩影。
　　别人焦头烂额的时候，王健林已经通过提前布局，完成了转型。
　　纵观当今的商业格局中，在宏观经济和地产行业的寒冬期，万达集团的转型无疑是最正确的抉择，也为中国那些苦苦挣扎的企业家们提供了一个可以借鉴的样本。
　　注：
　　① 2020.8.1，AI财经社，《王健林卖掉最后的海外项目：曾豪掷2500亿买买买，今壮士断腕减负债》
　　② 2020.5.14，新浪财经，《王健林和万达尚未脱险》
　　③ 2020.8.7，中国企业家杂志，《首富王健林的＂减负＂逻辑：千金散尽还复来》
　　④ 2020.8.1，新浪财经，《王健林海外投资往事：曾豪掷2500亿买买买，扬言十年成一流跨国企业》
　　⑤ 2020.8.17，澎湃新闻，《万达酒店发展：2.7亿美元出售美国芝加哥项目交易延期完成》
　　⑥ 2021.10.20，东方财富网，《万达商管港股IPO获证监会受理重构轻资产估值逻辑》
　　⑦ 2019.12.28，环球时报，《用私房钱替子还债？王思聪母亲林宁18家公司全被注销或吊销》
　　⑧ 2021.9.28，腾讯新闻，《为何许家印比不过王健林？看老婆就知道，谁在危难时刻帮老公解围》