房企年报开始披露表外负债

　　作为第一家发布2020年年报的千亿A股房企，招商蛇口（001979.SZ）罕见披露了表外负债：
　　未并表住宅地产项目有息负债288亿元，其中公司提供担保对应融资27.87亿元；
　　并表住宅地产项目合作方股东投入净额 303.08 亿元，其中股权出资 338.54 亿元；
　　参股未并表住宅地产项目合作方股东投入净额 818.96 亿元，其中股权出资 555.35 亿元。
　　只有第二点能在招商蛇口的资产负债表中体现，并表项目合作方投入体现为＂少数股东权益＂，部分投入体现为＂其他应付款＂。
　　从2019年开始，招商蛇口少数股东权益激增，2020年底已高达1520亿元，占总权益的60%左右。
　　这个结果大部分来自于巨量土地产权落地，招商蛇口在深圳前海的土地与深圳市政府谈判落定，双方成立合资公司共同开发。
　　未并表项目是＂明股实债＂高发区。
　　因此第一点和第三点应该结合起来看，未并表项目合作方股东股权出资555.35亿元，招商蛇口出资对应资产负债表中＂长期股权投资＂401.2亿元。
　　表外项目有息负债288亿元，招商蛇口担保融资27.87亿元，理论上这部分负债应该计入招商蛇口负债中。
　　由于招商蛇口没有公布合作方为有息负债的担保额，因此并不能准确计算招商蛇口所需承担的表外有息负债。
　　整体来看表外项目，有息负债288亿元，合作方股东投入净额818.96亿元，如果不考虑其中部分股东投入为有息负债，那招商蛇口参与的表外项目总资产将超过千亿。
　　这其中财务腾挪的空间巨大。
　　去年8月开始，监管部门开始对房地产企业进行＂三道红线＂负债管理的试点，最开始为12家房企，后来逐渐扩围到前20强房企，以及部分前20强至前30强房企。
　　根据监管要求，招商蛇口公布了截至2020年底的＂三道红线＂指标：
　　剔除预收账款后的资产负债率58.84%；净负债率28.81%；现金短债比1.23。
　　从2017年开始，招商蛇口凭借深圳房价暴涨、出售项目、以及永续债、少数股东权益增长，将净负债率从60%降至目前水平。
　　2020年上半年，招商蛇口营业收入243.2亿元，归属于上市公司股东净利润仅9.1亿元，同比暴跌81.35%。
　　到年底时能够扭转乾坤，依赖于深圳。
　　上半年的时候，招商蛇口来自深圳区域的营业收入占总收入比例为15.49%，到了年底，来自深圳区域的营业收入占比已上升至21.56%。
　　同时还要考虑到，深圳区域的业务毛利率高达37.42%，接近第二名毛利率的两倍，是最低毛利率地区的四倍。
　　招商蛇口在深圳区域实现了152亿元的毛利润，而整个招商蛇口的销售、财务、管理费用总计约72亿元，归属于上市公司的扣非经常性损益净利润仅为90.8亿元。
　　一句话解释，深圳一个城市，养活了号称布局了70多个城市的招商蛇口。
　　小股东持有招商蛇口的仅存念想，是其超过40%的分红率，招商局集团持有招商蛇口约63%的股份。