大佬黄奇帆再谈房地产走势，事关每个人

　　大佬黄奇帆再谈房地产走势，事关每个人
　　最近看到很多新闻都在说，房地产将从白银时代转向黑铁时代，那么未来走势如何。
　　我总结了原重庆市长黄奇帆《独家解读房地产》访谈，不管你是想买房，还是有房，都值得看一下，内容重磅厚实，让你看清房地产真相，守卫家庭财富。
　　一、地产为何狂奔40年
　　1980年城市人均住房面积只有5平米，住房需求极度紧缺，叠加改革开放城市化发展机制，经济快速蓬勃发展，住房需求被释放和点燃。
　　二、行业处于10大拐点，将进入新阶段，原因如下：
　　总人口在减少，14亿人口接近天花板；
　　城镇化率65%，对比发达国家增长空间剩余5-6个点；
　　老龄化加剧，需要的房子会变少，房子会被腾出；
　　住房目前一年建设17亿，库存6亿已经很多；
　　城市人均住房面积已经达到50平米，接近发达国家；
　　年度房地产建设量仍在攀升；
　　中国土地和房产价格20年翻了4倍；
　　大规模旧城改造基本完成；
　　城市的医院、学校等公建配套基本完成；
　　房地产负债率已经到天花板。
　　三、新常态五大调整，房地产发展阶段的必然拐点，内容如下：
　　开发商负债率下降；
　　高价买地、大楼盘造房状态会收敛；
　　房地产造车盖房多元化风气会收敛，业务变专一；
　　中国房地产商将从9万家减少到1万家；
　　房地产商告别纯商品开发模式，转为房地产住房租赁综合开发。
　　四、拐点后是否会大跌？
　　对比之前每年涨幅，今后涨幅会下降，低于GDP增长，最终形成良性可循坏状态，这个时候房产就是保值，局部可能继续涨。
　　五、地位会不会动摇？
　　综合来看，仍然占比比较重要的地位，原因如下：
　　房地产作为支柱产业，要占GDP的5%-10%，所以要稳定；
　　人民财富60%是房产，作为民生产业，也应该稳定；
　　房地产中大量按揭贷款，如果崩盘对金融机构也有风险；
　　房地产关联大量供应链，需要追求稳定不能大起大落。
　　房企债务如何化解？
　　黄老认为房地产牵连社会的方方面面，所以房地产商并不可能简简单单的破产，而是会以这些形式化解危机：
　　大型房企断臂自救，自我重组；
　　优质的地产商去收购兼并重组出问题的小开发商；
　　国家队战略入股，给予巨大的提振影响力和信心；
　　地方政府回购土地，房企得到的资金用于还债；
　　政府回购库存房屋，中高端成为人才房。
　　其核心传递主旨是：房地产正在不断改进，仍将作为国家支柱产业，但会逐渐走上优化和良性循环的道路。