金辉控股净利同比增42，房企三道红线急速转绿

　　房地产＂三道红线＂新规出台后，金辉集团股份有限公司（以下简称＂金辉控股＂00137.HK）作为首家上市的内地房企受到了格外的关注。
　　3月19日晚间，金辉控股交出了2020年业绩报告作为上市后的首份成绩单，业绩表现不错，也达到了房地产＂三条红线＂政策要求。
　　每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，金辉控股在2020年业绩有大幅度增长，得益于IPO 融资以及调整了经营策略，资产结构有较大优化。
　　上市融资改善财务状况
　　金辉控股以住宅开发为主要业务，并配以少量商业物业开发和物业管理，1996年创立于福州，2009年将总部搬迁至北京，确立全国化战略布局。2020年10月29日，在经历7年IPO长跑后，金辉控股登陆港交所。
　　上市后，2020年的首份年报显示，金辉控年营收348.8亿元，其中期内物业开发及销售产生的收入约 343.81亿元，同比增加37.3%，占总收入的比重高达99.54%；净利润38.2亿元，同比增长42%。
　　根据目前，房企的＂三道红线＂标准来看，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的＂现金短债比＂不小于1。
　　在上市前，金辉控股脚踩两道红线，偿债压力较大。金辉控股聆讯后资料显示，2019年末，金辉控股的净负债率高达170%，2020年4月30日上升至180%；2019年末的现金短债比为0.7。
　　上市融资后，金辉控股降低了融资成本，同时缓解了高负债压力。首份财报也显示，金辉控股的净负债率确实大幅下降。2020年金辉控股净负债率从170%大幅降至75.3%，现金短债比为1.4，剔除预售款项后的资产负债率为69%，实现了＂三道红线＂政策绿档要求。
　　降成本提升毛利
　　年报显示，2020年金辉控股的债务总额为537.74亿元，净负债额271.83亿元，净负债率等指标有所优化。2020年金辉控股加权平均债务成本为7.47%，较上期末降低0.3个百分点。
　　但在财务成本方面，金辉控股的利息开支仍然不低，总额约44.72亿元，只是其中约39.47亿元做了资本化处理，占比高达88.26%。易居克而瑞表示，对房企来说，对借款利息进行资本化处理，可减少当期财务费用，在一定程度上调节利润表现、提高存货的账面价值。
　　在毛利率方面，上市前，金辉控股的毛利率就有所下滑，由2017年的32.2%跌至2019年的21.8%。年报显示2020年金辉控股的毛利率到了22.1%，虽有提升，但似乎仍处于行业较低水平。
　　因为，据华泰证券研报数据，2020年前三季度整体房企毛利率为28.2%，其中龙头、中型、小型房企毛利率分别为25.2%、33.9%、28.6%。
　　究其原因，或许与金辉控股部分项目的拿地成本相关。金辉控股在聆讯后的资料中表示，预测2020年，毛利率预期相对低于截至2020年4月30日四个月的毛利率，主要因为预期交付的杭州久尚云筑，其预期于2020年余下时间产生相对较低的利润率。预期杭州久尚云筑的利润率较低，是因为其土地收购成本较高以及地方政府采取价格控制措施。
　　另外，据财经网报道，从8月份政策出台以来，金辉控股便把降负债作为重要战略工作之一。此前管理层表态，公司2020年的拿地预算为2019年的权益销售额的50%左右。2019年金辉权益销售额约为661.6亿元，若按此计算，其拿地金额应在330亿元左右。但金辉的实际拿地金额远低于此，据中指院数据显示，2020年金辉拿地金额仅为228亿元。