北京楼市这种昔日好盘,趁市场回暖应该卖掉
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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问: 京总好!我们家庭税后年收入70万,手头暂无现金,现有通州两套房,分别为运河铭著2居(我父亲名下,购置成本360万左右,2021年过的户,剩商业贷款130万)和京贸家园1居(我们夫妻名下,2018年8月290万购买,剩公积金贷款110万)。目前,我在通州上班,爱人在玉渊潭上班,计划今年要娃,后续考虑东西城上学,要离我爱人近,我接受1小时左右通勤。现提问如下:
1、我们是否应该继续持有以上2套房?等五六年后再进城置换学区房?
2、还是近期就着手准备置换一套城区的小户型学区房(今年可存款30万、明年存款80万,实在不够可先拆借)?
3、如果置换,我们应该什么时候置换?置换哪里?置换哪一套?(2套房各有优点,运河铭著在M101商务园站边上,京贸家园在副中心核心地段以及120万公积金贷款优惠)。
A:回答: 您好,感谢信任;您们现在还没有小孩,没必要提前买入学区房,现在政策一年一个变化,提前买就会面临政策的不确定性,建议等孩子临近上学时在考虑学区房,通州您这两套房属于中等偏上还可,北京的置换成本比较高,一般置换的盘和持有的相差不大,不建议一卖一买,如果还有房票,又有资金收入也可,可以扩大仓位增加面积.
建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利,有问题可再向我提问.
Q:提问: 你好,京总,学习了您星球内精选的文章内容醍醐灌顶。想向您咨询购房建议,目前资金有限,首套首贷首付款160万左右,在海淀五棵松上班,因为中意的地段都够不到
考虑到孩子上学和居住便利性,以后还是想在海淀或者亦庄买房,看到了西红门橡树湾两居室刚需的房,买了也不打算入住,考虑先上车,后续再置换到心意的地方,不知保值增值性如何,好像离地铁有点远,不知这么做是否可行?另外父母有一套大兴狼垡的房产,感觉这个房价也跑不赢大盘,没什么可发展性,不知我这么理解对不对?期待您的回复!
A:回答: 您好,感谢信任!1、西红门橡树湾这个位置过于偏了,距离大兴新城还有一段距离;未来也是一个偏通勤的地段,您不如看看西红门、枣园的二手次新,西红门是大兴这条线的龙头板块,有持有的价值,后期补涨的机会比较大,
2、狼垡属于偏冷门的板块,没有规划的利好,从资产配置的角度建议等市场外溢时可以考虑出掉,您的购房资金不多,可以把狼垡房子变现之后合并为一套买一套优质的房产吃几轮行情,加上自己的收入几年之后可以再次置换;
建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《大兴跑赢大盘选筹攻略》 ;祝一切顺利!有问题可再向我提问
Q:提问: 京总您好。我看很多问答里面都提到了加杆杠,比如:首付400,加杆杠500-700,总价到1000。类似这样。
我想请问一下关于加杆杠是怎么操作。
目前户口在北京,人在外地工作,北京无房,考虑到后期小孩回京读高中,打算买房。目前我们在外地置有两套房,还有商贷100万。一套市值至少600万,一套400万。
手头现金约有350万。年收入扣除教育日常支出等外,有50-70万节余。北京买房主要是考虑保值及后期居住。目前没想好买多少价位的房子。
想先请问怎么加杆杠,感觉即使杆杠加上去这么多,后期还贷不会有压力吗,不知道一般是什么思路。谢谢!
A:回答: 你好,感谢信任!1:您的负债比较少,首先要抓杠杆,杠杆非常重要,如果你完全没有贷款,或者贷款很低,您的回报率很低,有了杠杆回报率可以FB
我建议你抛售外地一套房产,有一套自己住的就行,其他的尽量卖掉,当然不是亏本卖,慢慢出即可。
中长期看外地的流动性和升值性没有北京好,你变现之后获得的现金以杠杆的方式操作在北京继续买入.
外地的房子出完加上现金大概能到800这个样子,可以加400左右的杠杆.在北京买房投资很简单,放弃炒作的概念性区域,选择核心地段热门区域的优质盘即可,投资是看好趋势坚定持有核心地段优质物业的楼盘,搭乘这座城市的经济增长和人口红利,
只要有收益,后面就有机会继续建仓!这个是我一直的理念;星球内所有的问答和文章并不只是教大家如何投资房产,更多的是教大家成为一名职业的投资人,让自己手中的货币利益最大化.
2、关于如何加杠杆请给我发私信,备注杠杆.
建议认真阅读星球置顶的文章《不懂杠杆,就无法进阶》 祝一切顺利,有问题再向我提问
Q:提问: 京总晚上好,今天刚加入,看了你置顶的文章,已经被彻底抽醒,我目前北京房票贷票已经用尽,京户,父母还有房票,目前持币不多,大概200现金,还能再找点筹到300左右,北京非核心板块,如:房山,顺义,大兴的边缘地带,之前也出现过BZ, 目前的价格比较低,存不存在洼地一说,今年FS后有BZ的可能性吗?能不能赶在上涨前买入,感谢京总,
A:回答: 你好,感谢信任!这些远郊涨势不可持续,你认真观察一下,这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来,但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落,也就是这些板块的市场并没有这么强,都是虚火旺起来的,价值比较弱导致没有持续的后续购买力,所以如果你这个波涨上来的话,可能要冷很久,还有回落的可能性,持续性比较差不稳健!这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手
建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》 祝一切顺利!以上问答来自公众号|京房会
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04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘
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