并购贷款流向民营房企！房地产融资环境进入阳春三月

　　随着信贷端边际逐步放松，房地产并购市场也开始向民企开放。
　　3月伊始，碧桂园、美的置业分别与招商银行签署150亿元、60亿元并购融资战略合作协议。该并购融资额度专用于开展地产并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求所衍生的创新类融资产品。
　　这两家房企也成为自并购贷款不再计入＂三条红线＂指标后，首批获得并购贷款融资额度的民营房企。而此前获得并购资金支持的，主要集中在央企国企身上。
　　南都记者注意到，据中指院数据，截至2月末，房企发行并购债融资38.2亿元，银行提供并购贷款融资额度480亿元、发行并购债50亿元，计划发行100亿元。其中陆续在并购贷款方面有所动作的大多是财务更稳健的例如招商蛇口、华润置地等央企和国企。
　　地产并购贷向民营房企开放
　　国信证券认为，碧桂园能获得150亿并购融资额度在于公司经营稳健，信用优质，融资渠道始终畅通，作为优质龙头房企，受益于政策指引融资优势尽显。据了解，截至2021年中期，其平均融资成本为5.39%，现金短债比为2.1，现金流动性较强，企业的短期偿债能力强。
　　而对此本次银行授予并购融资额度，碧桂园表示其与招商银行将建立深度的地产并购融资战略合作关系。碧桂园的并购业务发展将得到更充分的支持，更好地把握市场上所呈现的收并购机遇。
　　尽管并购融资额度没有龙头房企碧桂园高，不过同样获得融资额度的美的置业，早在获取该项融资前已率先开展了并购活动。据天眼查信息显示，2月23日，美的置业从正荣地产手中接过了天津西青和筑梅江住宅项目51%的股权，由此美的置业也成为该项目的唯一股东。
　　以上两家民企获得并购融资额度和信贷端边际逐步放松有关。去年12月份央行和银保监会发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，开启了地产并购端的融资支持。该政策的核心点在于鼓励包括商业银行、银行间市场等积极提供金融服务，即贷款和发债，以支持此类收并购业务。
　　只是由于三道红线的制约，类似收并购方面压力仍然存在。直到2022年1月，市场传出并购贷款不再计入＂三道红线＂指标的消息。政策面的持续宽松，使企业收并购的动力增强。
　　时间线来到2022年1月17日，浦发银行计划发行50亿债券用于并购贷款投放，该笔债券为金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。随着金融机构积极发力，并购融资逐渐开闸流入市场。
　　从招商蛇口，到华润置地，再到碧桂园，被支持房企名单逐步扩大，支持房企也从央企国企逐步扩大至民营企业。
　　而就在以上两家民企获得银行授予的并购融资额度的同一天，福州万科获得兴业银行并购贷款近30亿元，用于支持福州万科通过股权收购、整体操盘的方式补充在建项目资金。这起并购贷款也被业内认为是地产并购的支持开始更具针对性的信号。
　　政策趋向支持优质房企收购出险和困难的大型房地产企业优质项目，但这能否将出险企业拉出泥潭？
　　深圳某大型房企工作人士告诉南都记者，＂对险企来说，往往把核心资产看作是自己未来翻盘的核心筹码，能否壮士断腕是关键，对于收购方，如何甄别优质资产，压低价格达成交易也需要长周期的斡旋。＂
　　房企融资环境改善
　　民营企业获得地产并购贷款是一个缩影。进入3月，房企的融资端开始吹起暖风。
　　刚刚过去的2月份，据克而瑞研究中心数据显示，2022年2月100家典型房企的融资总量为398.17亿元，环比下降58.9%，同比下降58.8%，融资量创2018年1月以来新低。
　　克而瑞同时认为百强房企新增融资额创新低的原因来自两点，一方面是2月春节假期工作日相对较少，融资可操作时间相对较短；另一方面近期仍持续爆发企业债务危机，当前风险出清尚未完全，企业投资及发债也较为谨慎。
　　随着3月初多家房企成功发债或披露最新的融资计划，房地产的融资环境或迎来破冰。
　　3月1日，碧桂园发布公告称，拟由碧桂园地产于中国发行本金总额为人民币50亿元的中期票据已获准注册；3月2日，据上清所披露，荣盛控股拟发行不超过10亿元超短期融资券，发行期限270天；同日，北京住总集团16亿元可续期公司债获受理。
　　从融资投向看，除碧桂园拟将募集资金用于公司项目建设，进一步助力公司的稳健运营之外，其余的房企募集到的资金大部分都将用来偿还到期债券和银行借款，并补充公司日常经营所需的流动资金。
　　事实上，3月也是房企偿债的高峰期。据克尔瑞机构统计，今年3-6月，170家房企共有约1809亿元债券到期。具体来看，3月是各公司债券集中到期的月份，合计约589亿元，占上半年总体到期债券的32.6%。
　　房企偿债压力仍在，只是伴随近期政策面持续传来利好，房企发债动作频频，房地产融资环境边际也正得到改善。易居企业集团CEO丁祖昱表示，近期部分房企的正常融资需求逐步得到满足，房企发债恢复势头已出现。
　　值得一提的是，3月2日，河南省房地产业协会发布《关于统计上报开发企业（项目）融资需求的通知》，拟开展房地产领域专项银企对接，按照省住建厅要求，统计开发企业（项目）融资需求情况，旨为房企创造更好的营商环境。
　　＂类似操作在很多城市都有，一些市政府都会给予牵头进行撮合，而河南则是从省份的角度进行。＂易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策明确了落实银企对接政策，是为房企融资端提供更好的保驾护航，对于后续改善房企资金状况、活跃房企经营活动等都有积极的作用。
　　采写： 南都见习记者 孙阳