未来的房价还会上涨么？

　　今年下半年以来，房地产市场调控政策越发频繁，特别是到了今年8-11月份，周边、前同事甚至是网络上，充斥着的已经不是房地产造富、房价上涨亦或者房地产公司突破多少营业额和哪个楼盘售罄的新闻，更多的是房地产从业人员失业、房地产商暴雷、政策调控、保刚需、房价不炒等等一系列信息。周边也越来越少人讨论哪个楼盘开盘、哪个楼盘要去摇号抢房什么的，以此看来，未来几年的房价还会上涨么？或者说还具备有上涨的条件么？房地产市场的几个重要因素
　　首先来看，讲房价那么就要谈到几个主要因素构成，包括了开发商、购房者、城市区位和整个政策大环境。01开发商
　　然后我们先看看现在的开发商吧，其实从2018年以后拿的地块来看，扣除掉土地成本、开发成本、融资成本、税收以后很多地块对于开发商来说是不挣钱的，在投资模型里面看利润基本上已经是微乎及微的，再加上一些市场因素、政策因素的加成后想盈利其实已经很难了，很多大型开发商在前几年拿地考虑到的始终是＂保证现金流＂、＂强者恒强＂、＂在市场上耗死别人＂、＂储备正常流动、等待机会＂  ，等等一些对未来的猜测来进行拿地。转而到了2021年就很难在支撑住了，比较显而易见的就是土拍流拍，民营地产商不再拿地、优化裁员、有的甚至是暴雷。从这些现实事例可以看出，地产商都已经觉得不赚钱了（大部分民营），难道房子在个人手里还能稳固上涨么？答案自行体会~~~哪怕最近出让的地块配套都很优质，也使得民营开发商谨小慎微的在认真测算，最后由大型国有或当地国有接手。02购房者
　　再来看看购房者现在的态度吧，前面其实我已经有提到过，城市周边很多楼盘都在做广告宣传，为开盘做铺垫，然而身边现在很少人聊楼盘、房价了，从这里我们可以看出，购房者对于房地产市场已经没有以前那么关注了，特别是对于改善群体和想购置二套保值的，基本也是半躺平状态，因为这两年政策调控使得很多人对政策改变习以为常，导致这部分群体对未来感受到很难预料，很少会有人在去说某某区块房价会上涨到多少钱。特别是对于想换房的群体也变成了如果换不到好的，那就不要换了的想法。
　　对于刚需呢？保刚需政策其实已经很明显了，福州的共有产权房、晋江的人才房、甚至是上海的保障性租赁房，只要你不是要多大的房子，完全是可以实现有房可住的情绪，也就是时间上的问题。03政策
　　也就是最近两年楼市根本变化的原因。首先是，我们以前认为的不可能出现的政策现在也基本落定了。
　　包括了土地拍卖时候的楼面价上限、配建要求、销售限价、开工时间、竣工时间、安置比例、账户监管等等，在2021年，也进入实质性落地的环节了。
　　房地产进入一个非常精准的管理模式，通过政策正在把房住不炒落实到实处。哪怕是部分城市的二手房交易价、指导价、核验价等等。
　　另外一个就是买房贷款变难了，已经严格限制贷款流入房地产市场，层层把关层层审核，相对于房地产，如果你是中小微企业经营贷款还会好处理下，所以这从上往下的政策、从房企贷款到购房贷款都变得困难了。
　　所以，引用一句话：行业自己在变化，钱不会进来，企业在自救，客户在躺平，在这个逻辑下，这不是一个太差的赛道，但起码不会比以前好。