房屋托管公司集体爆雷，房东与租户该何去何从？

　　有资本的地方就有风险
　　一、房屋托管公司为何走向集体爆雷
　　继＂杀猪盘＂、P2P理财收割无数受害者的血汗钱后，房屋托管公司又在全国各地逐渐显露出＂爆雷＂趋势。据贝壳研究院根据公开信息整理，今年上半年便有我乐公寓、三彩家、友巢托管等十六家房屋托管公司相继倒闭，主要原因是受新冠疫情影响，房屋出租率下降，客户违约率提升导致公司经营困难，但使得这类公司如此经不起风吹雨打，半年不到便走向覆灭的根本原因还是在于他们的盈利模式。
　　传统的房屋托管业务，公司盈利来自房东的管理服务费和房产经营中的增值，通过低价收房、高价出租，降低空置率，提高入住率来赚取差价。而近期倒闭或跑路的房屋托管公司则另辟蹊径：先从房东那里高价收房，按月支付租金，然后低价租给租户，按年收取租金，利用月付支出，年付收入的时间差形成资金池，然后挪用闲置资金投资其他项目，从中获取投资收益。一言概之，你以为人家是在提供专业的房屋托管服务，实际上人家是在玩金融游戏。
　　这也不得不佩服这帮资本家的胆大包天，明眼人都知道高收低租是个赔本买卖，可他们偏偏做了，还自信投资收益能覆盖经营成本，结果就是一旦投资失败资金链断裂，要么倒闭破产，要么卷款跑路。
　　二、受害者的维权困境
　　与P2P理财诈骗类似，这类矛盾集中爆发的初期都会被公安机关视为单纯的民事合同纠纷，不予进行刑事立案，因此作为受害者的房东和租户都面临投诉无门的维权困境。
　　此时，在利益选择面前，房东和租户便陷入彻底的＂零和博弈＂，租户年付的租金都交到托管公司手里，要么房东找托管公司要这笔钱，要么租户找托管公司退这笔钱。谁都知道托管公司卷走的钱很难要回来，房东为了避免损失扩大，在与托管公司解除合同后，他们大多会依据所有权人的身份收回房屋，但暴力收房本身就具有法律风险，主动去法院起诉执行又费时费力。
　　另一方面，租户的损失是已经支付的租金打了水漂，这笔钱没了，下个月他们去哪里租住或许都成问题，并且在一些特殊情况下，租户还可以主张房东已经委托托管公司代其收租，因此租户向托管公司交租，效力等同于向房东交租，自然有权继续租住，如此一来，租户的抗争意识远比房东顽强。于是本应由托管公司承担的责任，结果却引起了同为受害者的房东与租户之间斗智斗勇的长期拉锯战。
　　三、如何避免此类纠纷
　　房屋托管公司纷纷爆雷，折射的是整个行业的风险管控问题，针对这一现象，多地政府发布紧急通知加强对住房租赁企业的监管。如11月17日，深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，指出住房租赁企业应充分意识到采取＂高进低出＂、＂长收短付＂方式进行市场扩张从而引发资金链断链的经营风险、法律风险，不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。
　　11月16日，重庆发布通知，要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户。开设的账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金，而承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户。
　　可以预见的是，今后各地政府都会出台相应的地方法规规范房屋租赁市场，保障住房租赁当事人的合法权益，而在此之前，不管是房东还是租户，在选择房屋托管公司或长租公寓时都应审慎思考法律风险。
　　作为房东一方，最好与租户直接签订租赁合同，若实在贪图托管公司的高租金，应注意审查托管公司的经营状况以及是否存在司法诉讼，同时对租户进行一定程度的了解。
　　作为租户一方，谨慎选择年付，拒绝租赁贷款，当遭遇托管公司跑路时，尽量与房东调解沟通争取减少损失。若房东坚决要求立即腾房自身又无力继续抗争，则留存自己、房东与托管公司之间签订的合同、流水转账记录，后期通过向托管公司提起诉讼的方式尝试挽回损失。