高周转房企危机了，碧桂园凭啥却平稳过冬？

　　本文来自涛哥杂谈粉丝投稿，作者为原碧桂园营销总监。
　　今年以来，多家高周转房企陆续暴雷了，但碧桂园却安稳如山，为什么？
　　从我2018年进入碧桂园，碧桂园就被高周转房企们争相学习，号称＂小碧桂园＂的公司很多。
　　如今＂学生＂们大多躺在医院里，有的已经奄奄一息上了手术台。
　　身在碧桂园做营销的我，从这几年也窥见了一些原因。
　　1
　　行业潮头，早受风浪
　　事实上， 碧桂园并非没遇到危机，而是其危机比大部分房企来的早 ，决策层预判行业趋势，下手解决非常快。
　　2020年1-3月，疫情让地产几乎停滞，一季度碧桂园集团回款到了历史新低，资金链开始紧张，这给2019年狂热拿地泼了一盆冷水。
　　2020年4月，没有犹豫，全集团＂降速增效＂，区域合并、总部平台优化减员。
　　局部降薪、城市公司平台降薪10-20%导致不少平台员工离职，随后集团没有大幅裁员但持续缩编优化，提前勒紧了裤腰带。
　　同样从2020年开始，集团拿地审核要求变高，开始减速。
　　我所在的城市公司，2018年投资团队剧增70余人，震惊同行，全年立项研判土地100余块，客研看地，策划也看地，公司全员拿地。
　　但到了2019年投资减少到了15人， 2020年投资只有10人不到，今年目前还有4个人战战兢兢在岗 ，生怕被裁。
　　而除了提前警觉之外，碧桂园更是靠着＂四高＂实现健康高周转。
　　2
　　极致标准化，事项＂高效能＂
　　在碧桂园的员工，每天都有一项非常重要的工作，就是 标准化事项灭灯。
　　碧桂园的标准化管控体系业内首屈一指，是遍布公司全身的神经，监控着项目每一个细节， 项目不是由人管控，而是由系统管控。
　　根据获地，展示区开放，首开等大时间节点，所有版块的工作变成了时间轴上的标准化小节点。就连最难统一的营销部，也达到了事项标准化。
　　开盘前，营销团队领到400余件标准化工作 ，完成节点明确，完成要求有标准化指引文件，小到项目推介PPT都有标准化模板。
　　400余件工作分配到项目上的营销负责人、策划、事务等，这些节点完成进度系统监管，每个人登录BIP都知道自己要干的活。
　　这套体系具体监管到每一个人，360度无死角推动项目 ，让人叹为观止。
　　甚至一个岗位的人员离职了，新来的人工作0交接都能接上，前任的工作记录、未来的工作计划全部在BIP上。
　　每个人都是机器上的一个小小螺丝钉，在这套体系的监管下快速运转，碧桂园的员工危机感非常高，因为被替代的公司成本很低。
　　因此，高周转除了资金高周转，碧桂园还做到了 工作事项高周转，这是很多高周转企业没学到的。
　　3
　　超强执行力，团队＂高付出＂
　　执行力刻在每一个碧桂园人骨髓里。一方面得益于标准化体系的强大，另外还有 公司的标准组，监管项目实际成果。
　　标准组是独立于公司的纵向监管体系，从集团到城市公司是一个体系。
　　有个小故事，杨主席在柳州视察项目，看到了一个竞品的物业服装不错，助理拍照在高管群里要求大家据此整改。
　　40多分钟后，物业大佬群里回复：已经了解到服装款式供货商等。
　　紧接着标准组大佬就在群里明确工作整改成果验收标准、时间、负责人、不合格惩罚。
　　1.5个月后，碧桂园所有在售项目物业服装完成更换。
　　这个执行速度在房企中非常罕见，何况是销售额已经7000亿的全国房企。
　　9万员工的强执行力，夜以继日忘我的付出努力，是支撑高周转的核心力量。
　　我们领导要求全员手机24小时在线，微信半小时不回复就罚款50-100元/次。
　　公司氛围就是强执行力，整个团队都聚焦在工作上，这种强大战斗力是其他房企不具备的。
　　4
　　全产业链覆盖，协作＂高效力＂
　　碧桂园有自己的 建筑公司、设计公司、园林景观公司、物业公司 ，涵盖了地产开发所有环节，我们都叫兄弟公司。
　　抢节点和高周转是所有公司、所有人的一致目标，不容退让！
　　地产开发就像流水线一样， 虽然是不同的公司合作，但所有人都奔着同一个目标前进 ，无需多言，就是干。
　　有一次，由于土地问题，城市公司的前期项目拖延了半个月启动，但4个月就要抢出售楼部。
　　所有兄弟公司没拿一分钱，没人提出异议，加班加点干 ，大家非常默契，就像兄弟一样紧密团结在一起。
　　最后一天晚上，项目总带领全员冲刺，现场兵荒马乱的混杂，第二天清晨太阳升起，一切变的井然有序，正常接待客户。
　　这在碧桂园不是个例，抢节点是所有兄弟公司永恒的目标，大家协作都没有任何异议， 这种产业链保障也是其他房企不具备的。
　　5
　　资金回款王，资金＂高利用＂
　　碧桂园的签约回款，是最关键一步，也是悬在所有营销同事头上的一把利剑，所有人都充满了敬畏。
　　城市公司要求2018年市场好的时候开盘售罄，2019年之后市场下行， 首开去化率达到70%，不达标系统发通知开除营销经理。
　　有一个县上项目首开计划1栋，项目营销按照1栋去准备，蓄客难度已经是非常大。
　　然而开发公关后在开盘头天又拿到了1栋的预售证，营销团队连夜通宵，约访梳理客户。
　　第二天整个团队拼命冲刺，最后去化率只达到了61%，当天晚上营销经理还在处理事情，就收到开除邮件。
　　大家都聚到了他的办公室，瞬间悲从中来，抱头痛哭，震惊了项目上所有人。
　　集团要求开盘当天认购客户必须转签约，每次开盘都是一场战争。
　　通宵签合同抢开盘当天额外优惠不是新鲜事，很多项目首开当天的签约率能达到95%以上。
　　所有的资料手续置业顾问要在客户签认购前全部搞好，问题客户很少留到开盘选房。
　　要知道，当时万科要求转签约最快是3天，行业内其他大部分房企是7天，甚至14天。
　　签约后财务接过接力棒，协调银行快速放款，每天财务都出一个回款清单，营销时刻配合，全力解决回款。
　　对于存货去化，碧桂园更是大刀阔斧。
　　为了回款，车位、商业、公寓等 滞重资产部分项目打折力度可以到5折、6折 ，而且审批流程不拖沓，回款大于天。
　　工程节点快速推进保障了销售节点， 销售快速回款，让碧桂园的资金利用效率非常高。
　　对比同行提前几个月开盘销售，再提前1个多月回款，存货回款比同行快几个月甚至一年，这些速度累加起来，碧桂园的资金利用效率就高出了一大截。
　　此外，碧桂园其实已经不是单纯的地产开发公司，还涉及农业和机器人等领域。
　　碧桂园已经推出了无人售楼部，客户除了项目讲解需要置业顾问，其余环节都能自主解决。
　　也许随着元宇宙等技术，客户看房体验提升，能真正实现无人售楼部卖房。
　　杨主席的宏图伟业是 构建机器人工地 ，如果实现了，那从成本、效率、工程质量上，都将颠覆整个地产行业，是当之无愧的先行者。
　　因此， 能温暖过冬的人，并不是有特异功能，而是预知了温度，提前备足了寒衣……
　　本文来自涛哥杂谈粉丝投稿，作者为原碧桂园营销总监。
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