佳兆业拟130亿元收购北京最贵烂尾楼

　　3月25日，佳兆业发布2020年全年业绩，与年报一同披露的还有一则关联交易公告。 佳兆业将以130亿元对价，分别从高捷投资、升晴投资及北京诚义豪泰投资手中，收购北京耀辉置业合计96.8%的股权。 与此同时，佳兆业表示目前正在考虑配股融资，在每7股的基础上发行1股进行配股融资。购买北京耀辉置业130亿元的对价，就将由这部分配股融资及金融机构贷款支付。
　　北京耀辉置业旗下最主要的资产叫北京耀辉国际城，其位于北京CBD核心区，距离天安门仅7公里的综合体，业态包括商务公寓、住宅、零售、酒店等。
　　该物业初步估值为186亿元，照此计算，此次收购价打了约七折。
　　它还有一个更为人知的名字——京城最贵烂尾楼＂长安8号＂。 从第一任主人北京王府世纪2004年拿地至今，项目曾7次易主，辗转奥园、金利丰手中。从2013年7月开始，长安8号被郭英成家族收入囊中。 郭英成委托旗下上市公司佳兆业＂代建代管＂这个项目。但由于郭英成和佳兆业遭遇大麻烦，当时难以脱困，长安8号的命运再度陷入迷茫，一直处于停工状态，直到2019年引入商业管理品牌SKP-S才重回公众视野。
　　时隔多年，这一资产终于要被注入佳兆业上市公司体系内。面对媒体的提问，佳兆业董事局副主席麦帆在业绩会上解释称，该项目目前已经落成，可以马上为集团带来现金流和当年的收入。公寓类的产品有一部分已经卖了，没有卖的部分出租率同样高达95%。
　　＂目前，佳兆业的投资发展战略之一就是加大对核心区域、核心城市、核心地段的核心资产的投资力度，现在佳兆业在上海陆家嘴、深圳中心区、广州天河区都有这种综合体优质资产，唯独北京还没有。这样不可复制的稀缺资产，我们希望把它装到上市公司，一方面是有引领的作用，也有助于京津冀协同发展品牌影响力，利于公司深化第二总部北京与周边市场的布局。＂
　　北京CBD核心地块10年时间7度易主
　　2004年 ，赶在土地协议出让制度全面被＂招拍挂＂取代之前，王府世纪董事长王志才以协议出让方式拿下了 长安街沿线最后一块70年产权的地块 ，并定名为＂耀辉国际城＂。
　　同年，天鸿宝业以3100万元收购该项目62%的股权， 成为当时耀辉置业有限公司的大股东。据此可推算，当年该项目的价值约为5000万元。然而在天鸿宝业接手的3年内，项目进展缓慢。
　　2007年8月 ，首开集团注资天鸿宝业，重组为首开股份，并成为＂耀辉国际城＂的实际控制者。
　　2008年4月 ，首开以4.587亿元将＂耀辉国际城＂62%的股份全部转让给香港世纪协润，理由为＂首开一直致力于开发中档住宅，并不擅长也无兴趣开发豪宅＂。 而后，＂耀辉国际城＂改名为＂擎峰阁＂。
　　有媒体披露，香港世纪协润的母公司是泓达投资，该公司的控股股东正是王志才。而世纪协润的这次＂回购＂需要向首开支付将近16亿元的资金，除了4.587亿元的股权转让资金外，还要偿还＂耀辉国际城＂向首开股份借款本息共计约11.41亿元的债务。
　　2009年9月，中国奥园 宣布以3.7亿元(另加收购成本约6519万元)收购世纪协润41.33%股本，并向世纪协润提供4.6亿元短期贷款，从而 间接拥有＂擎峰阁＂51%的控股股权，并将其正式改名为＂长安8号＂ 。但奧园接手后，＂长安8号＂的销售并不理想，2010年3月，项目首次开盘只获得了10亿元的销售收入，与预期120亿元的目标相去甚远。
　　2012年4月， 中国奥园以18.29亿港元(人民币14.8亿元)出售长安8号项目51%的权益，接盘者为香港金利丰。不过，金利丰并不是一家地产公司，而是从事金融服务， 在接手之后也并没有对项目做任何开发。
　　2013年8月 ，佳兆业以＂代管代建＂的形式介入＂长安8号＂的项目开发，2014年2月将其更名为＂佳兆业广场＂。
　　财经评论员严跃进彼时分析称：＂佳兆业当时意气风发，也是旧改里面最典型的企业，和地方政府关系也比较融洽，其购置此类物业可能确实是希望让此类物业有一个明显的物业增值，以及投入运营，但很显然，此类楼盘背后的股权关系过于复杂，难以理清，加大了相应的成本。而且楼盘背后的形象也大打折扣。＂
　　但此后不久，佳兆业遭遇＂黑天鹅＂事件，多处房源被锁，身陷债务危机。
　　长安8号为何深陷＂烂尾魔咒＂？
　　让外界感到困惑的是，长安8号的地段并不差，却一直难以摆脱烂尾的魔咒。
　　甚至有人调侃，长安8号的风水出了问题。 有人说，长安8号手握三刀，脚踏七魁(＂三刀＂指长安8号对面华贸中心的3座写字楼，＂七魁＂指华贸公寓的7栋楼)，至尊之府，广聚财源；也有人说，长安8号二楼环抱，自成格局，东侧停车场和南侧低矮建筑都难以纳入体系，为孤阳煞，泄气破财。
　　房地产业内人士认为，项目频繁易主、工程屡滞不前，其原因错综复杂，项目背后的股权关系难以厘清或是主因。
　　曾任长安8号项目顾问的RET睿意德执行董事张家鹏表示：＂ 长安8号的股权关系非常复杂，这也直接导致了其频繁易主。始终有一方不是特别大的股东掌握了比较大的主动权和项目背后操作的一些决定权， 所以新进来的股东没有办法协调好，就会存在一些问题。＂
　　严跃进对表示：＂ 长安8号是典型的中国楼市投机泡沫的代表，也是坐等地价上升的一种投资误区。 该项目每次易主，都带有一种很浓厚的倒腾的思路。＂
　　严跃进认为：＂2004年的项目收购，还是一种比较‘纯洁’的投资做法，当时的收购主要是考虑到未来随着朝阳板块的开发力度加大，此类物业增值空间依然存在。而从2009年的收购开始，投机因素就比较重，这也是中国房地产市场价格飙升的一年。这时中国奥园进行收购，在于有一笔闲置资金，而且确实受行情的影响，积极入市。但2010年市场降温，所以此类投资其实是落空的。2012年市场继续升温，奥园急于脱手，而香港金利丰接盘，可以理解为对中国市场的看好。从这一角度看，新一轮投机继续开始。＂
　　盘活烂尾 佳兆业＂长袖善舞＂
　　与世茂、融创、万科等房企一样，佳兆业也以擅长旧城改造闻名，对处置烂尾楼也颇有心得。
　　深圳本土的一家房企，1999年涉足房地产行业，其开发的第一个项目就是位于深圳布吉的龙泉别墅烂尾项目改造而来的＂桂芳园＂。2000年9月，经过佳兆业＂化腐朽为神奇＂式改造推出的＂桂芳园＂一期发售大获成功。
　　从深圳桂芳园开始，佳兆业接下来几年又承接了一些烂尾项目，包括：
　　2003年，佳兆业收购深圳市委对面最著名的烂尾楼＂子悦台＂改造成如今的＂佳兆业中心＂。
　　2005年，佳兆业接手＂中国第一烂尾楼＂广州中诚广场项目，并于2008年初改造完毕开始对外租售。
　　2020年报显示，佳兆业合约销售权益金额首次突破千亿大关，从2019年的881.2亿元增长21.3%至1068.96亿元。净负债率从144%大幅降至98%；现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍；剔除预收账款的资产负债率也由上年末的75.9%下降5.6个百分点至70.3%。一年时间，佳兆业成功由＂橙＂转＂黄＂，超预期完成短期降负债目标。
　　截至2020年末，佳兆业于全国51个城市合共拥有217个房地产项目，土地储备约2880万平方米，合计货值6701.2亿元。