楼市将改头换面？住建部央行接连表态，房价或遭遇突破口

　　楼市火热的本质原因是什么？对此不同人的看法都不一致，但市面上比较令人信服的因素无非就几个，例如市场预期过度炒房，严格意义上来讲，当超过60%的人都觉得买房有利可图时，此时买房就可以理解为投资行为，低入高出就是最直接的交易方式。其次就是金融政策的倾斜，这里可以理解为开发商从金融机构获取贷款的难度直线降低，反馈到城市主体，房贷业务宽松，甚至去库存、棚改主导住房市场预期。
　　客观来讲，我国房地产行业情况有点特殊，从20年市场周期来看，最初的我国城镇化低下，毫不客气的说超过70%的人都聚集在农村里面，在拉动国民经济的前提下，降低落户限制、出台购房补贴、人才引进等方式层出不穷。在如此良性的氛围下，房子既扮演着住房刚需，又扮演着促进城市经济的角色，在某种程度上来讲，此时买房就是一本万利。
　　至于为何要强调这个底层逻辑？其实就是想让大家明白一个道理，那就是房地产经济的拉动效果举足轻重。当然这也不代表没有上限，对此早在2018年相关机构明确指出，房地产行业的拉动作用出现拐点，也许你以为这只是而言，但真相却是在这个时间点之后，宏观和微观环境都发生了微妙变化。例如越来越多的城市棚改被叫停，银行提高了对开发商的贷款门槛，国际上开发商的海外发债也是举步维艰。如果硬要说最核心的变化是什么？那就是信贷资源的上游管控，俗话说水能载舟亦能覆舟，因为过去靠着高杠杆快速前进扩张，而如今资金压力却首当其冲，至于会造成什么效果，我只能说日本楼市是一个反面教材。
　　客观来讲，对于本轮调控而言，楼市正在改头换面，当然得出这样的结论并不是凭空猜测，而是有一定依据。例如金融层面，随着监管部门的强势表态，信贷资源基本已经被牢牢把控，这也是为什么最近越来越多的开发商暴雷的原因？你以为这就是结局，但现实很打脸，央行多次全面降准，支持实体经济发展，在这一系列官方动向的刺激下，房地产行业开始凸显天然劣势，例如海南早已落地现房销售。
　　反观市场层面，不少城市曾经火热畅销的楼盘都逐渐没落，例如合肥有地铁房源，仅在半年期间挂牌房价相差60万元。而从2021年的成交数据来看，北方城市不管是新建商品房，还是二手房市场，跌幅超过30%的城市比比皆是。对此不少专家表示，人口迁移是基础，金融重点转移是催化剂，最关键的是调控加码是当下的主旋律，今年的炒房客恐怕只剩下一地鸡毛。
　　仅从这2点来看，与其说楼市改头换面，还不如说是最真实的市场浮出水面，抛开人口、金融、炒房风气，最真实的住房需求又还剩下多少呢？
　　事实上对于这一点，最近住建部、央行接连表态，1月18日，央行副行长刘国强在新闻发布会上明确表态，当前经济面临三重压力，重点目标就是稳，政策的要求是发力，货币政策保持总量平稳，避免信贷塌方，其次金融部门要主动优化经济结构。对此说白了就是信贷政策要活学活用，或者说在全面支持实体经济的降温打击下，房地产经济占比开始弱化。而在另一边，1月20日全国住房和城乡建设工作会议召开，相关负责人明确表示，坚决有力处置个别头部房地产企业项目逾期交付风险，不少城市采取的是收紧预售资金监管，但又让部分开发商存在部分资金的流动性压力。
　　平心而论，官方部门的接连表态，让我们得明白一个现实，那就是当下楼市的当务之急是让已经买房的人有房可住，严格意义上来讲，购房者已经背负房贷，此时若房子还无法正常交付，这就变成了社会问题。正式介于这一点，这一次房价或遭遇突破口，在开发商和城市主体保证项目前进的背景下，资金压力的背后就是价格逆行，也许在实际上成交价上并不会有明显提升，但会体现在其他方面，例如赠送车位、全款打折等方式。相信这一点，当下不少购房者深有体会，每个买房的人都是香饽饽的。
　　总的来说，今年楼市还是趋于风险，一方面是市场能够稳定运行，这里需要特别关注头部开发商的金融状态，另一方面是房子的短期增值空间，不管是你是自住还是投资，都应该揣着一个持房5年的准备。