多房企融资开闸兑付压力犹存

　　在经历了半年多的现金流紧张后，多家房企成功启动发债。2021年11月以来，开发商发债范围不断扩大，市场正在缓慢恢复中。发债企业以央企国企和财务指标较好的民营企业为主。业内人士分析认为，未来融资政策或将从前一段时间的偏紧逐步回归正常，将有利于信用等级和风险状况良好的房企。不过，2022年大量债务到期，房企仍然面临巨大资金压力。
　　融资再开闸 多房企启动发债
　　自11月10日以来，多家国有房企密集宣布银行间债务工具发行计划，房企债券融资出现边际改善的积极信号。
　　11月22日，保利、中海同日公告发行境内公司债。据悉，保利本次发行的公司债券将采用公开发行方式，发行规模不超过98亿元。而中海方面，拟公开发行2021年公司债券（第四期），发行规模合计为不超过29亿元。
　　12月10日，龙湖集团发布公告，公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司已于2021年12月7日及8日公开发行2021年度第一期中期票据，规模为人民币10亿元。该笔票据票面利率为3.7%，募集资金部分用于偿还银行贷款，部分用于支付项目工程款。
　　12月13日，厦门建发公告拟发行10亿元中期票据、金融街拟发行不超过15亿元的公司债券；12月6日，龙光集团宣布将于近期启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作；12月5日，金地集团＂长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划＂获准发行，拟于2022年初上市。
　　对于在融资方面已断供数月的大多数房企来说，上述房企成功发债可谓羡煞旁人。
　　广发证券数据显示，2021年11月A股样本房企债权融资规模523亿元，同比下降18%，融资净流出为64亿元，单月融资规模回升，净流出量有所收窄。
　　从融资渠道来看，2021年11月信用债、非标、其他债权融资、海外债占比分别为47%、16%、33%、5%，其中信用债、其他债权融资占比环比回升超过10%，非标、海外融资占比则有所下降。在总量控制的背景下，有条件的房企通过新增更多成本具备优势的境内信用债，调整负债结构。
　　融资规模回升 稳需求成未来主线
　　房企融资适度＂松绑＂的背后是近来不断释放的官方表态。
　　12月3日，证监会表示将推出 REITs，支持房企发展和转型；同时，金融市场也将继续为房地产提供融资渠道，满足房地产合理融资需求，促进房地产和金融形成良性循环。
　　12月6日，中央政治局会议指出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
　　在2021-2022中国经济年会上，中央财经委员会办公室副主任韩文秀指出，＂房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入和金融机构贷款总额中，都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。＂
　　＂这是对过度收紧政策的修复，不过受市场惯性影响，目前的低迷情况还会持续一段时间。＂业内人士分析。
　　金融业内人士认为，此次房企融资适度＂松绑＂、维稳为主，避免房企债务危机扩张引发更多风险。而随着政策边际改善空间持续打开，金融端政策持续释放意味着政策的明确，优质房企将得到更多的政策倾斜。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前松绑符合预期，但也需要一个过程。在实际操作过程中，银行对于经营状况不佳的房企还会采取回避态度，而其他企业也会有相关风控操作，要视房企的信用等级和风险状况。而购房者的按揭贷款方面，则会趋于放松，保证合理购房需求。
　　从2022年趋势看，稳定需求、稳定企业资金，将会是未来一段时间的政策主线。叠加全面降准后的信贷投放支持，按揭和开发贷款的投放环境将会持续改善。
　　不过，2022年大量债务到期，房企仍然面临巨大资金压力。而且市场尚未完全复苏，但近期个别地方出现了炒作房价的现象，需要警惕。市场信心恢复，预计将在2022年5月以后。
　　中指研究院指数事业部研究副总监陈文静分析认为，从目前的定调来看，中央坚持＂房住不炒＂定位不变，强调加强预期引导，探索新的发展模式，支持商品房合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
　　对于未来货币信贷政策的走向，陈文静认为，中央强调宏观政策要稳健有效，财政政策将发力，稳健的货币政策取向不变，强调跨周期和逆周期调控政策有机结合。从短期融资趋势来看，监管层强化信贷资金合理充裕，多种融资方式逐渐解封，国企、央企和头部民企率先受益。预计2022年全国楼市销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长。文/陈静思