行业观察未来十年,楼市三大问题将逐渐显现,购房者要注意了
从2016年9月份开始,国家针对楼市的高房价现象开启了楼市调控模式,主要就是为了打击楼市炒作,让房价回归合理水平。并且,进一步明确了"房住不炒"是楼市调控的底线。在调控层层加码之下, 楼市整体趋势回归到以"稳"为主 。
从当前的调控力度来看,在未来十年,全国楼市总体依然会趋于稳定,虽然房价可能有涨有跌,但市场回归理性已成必然。未来,购房者虽面临的最大问题或许不再是房价,而是以下这三大问题,有购房打算的应该做一个提前的了解。
1、房屋质量、烂尾楼纠纷难以避免
楼市调控期间正是行业内大洗牌的时候,房企之间优胜劣汰。据人民法院公告网显示,2022年不到3个月时间,已有101家地产开发企业宣布破产, 平均每天就有1.2家企业倒闭 ,它们没有等到楼市"暖春"的到来。
众所周知,开发商修房子的钱并不全是自己的固有资金,而是银行的钱、融资的钱、业主的钱,在楼市疯狂扩张的那段时期里,很多小开放商都凭"空手套白狼"的手段转的盆满钵满。
但随着"三道红线"、贷款集中度管理等调控措施的深入,房企出现 负债规模加大、房子去化速度慢、风险预测能力不足、资金难以回笼 等问题,不少企业不得不面临业务转型和资金流变动,因此有专家曾预言未来十年内将会是 房子烂尾、延期交付和质量维权 的高峰期。
2、 三四线城市楼市分化加大
伴随着调控的深入,国内三四线城市商品房销售整体表现较为低迷,土地市场持续回落,且不同经济发展水平的城市表现出明显差异化。简言之,三四线城市楼市的分化正在逐步加大。
一二线城市的楼市热度已不必赘言,当下,很多人对三四线城市的置业打算仍然持观望态度。这其中的原因很容易理解,一是因为 三四线城市潜力有限 ,市场动力不足;二是 没有支柱性产业 ,导致大量人口外流;三是调控背景下, 高房价地区市场已经开始透支 ,投机型需求所剩无几,之前靠炒房客维持的楼市假象开始现出原形。
以全国第一个推出"限跌令"的 湖南岳阳 为例,根据安居客APP上显示的数据来看,无论是新房还是二手房相较于去年都有了不同幅度的下跌,尤其是二手房,下降幅度达到了15.45%。
(图据安居客APP)
据某研究机构专家表示,发达城市群的三四线城市人口仍有流入,而 不在城市群、都市圈的中西部、东北区域等缺乏核心城市的地区 ,三四线城市人口则会持续大幅净流出,导致需求持续萎缩。我国城市化发展也依循国际发展路径,近年来人口持续向一二线城市人口流入, 三线城市基本维持平衡,四线城市则在持续净流出 ,这也将在很大程度上影响市场未来发展格局。
3、 拥有多套住房的人持有成本上升
当前, 我国楼市已经出现明显过剩 ,据有关机构估计,目前我国的空置房数量已经超过1亿,空置房足够3亿人居住,但是还是有很多刚需购房者买不起房子。
楼市从来都是伴随着炒房客而生的,很多炒房客不惜增加金融杠杆来买房,但最近几年楼市降温明显, 投资房产的盈利空间在不断减小 ,增加投资杠杆来炒房的人承担的风险也在逐步增加,如果再遇上当地房价下跌,还将面临亏本的风险。
除了房子现有的持有成本之外, 未来持房者还要面临房地产税的问题 ,毫无疑问房地产税的出台会进一步增加持房成本。日前,房地产税试点工作正在稳步推进之中,正式全面收取房地产税只是时间问题,到时候,拥有多套住房的人持有成本还会持续上升。
住宅市场的这三大变化,是市场调节的结果,也是政策调控的结果。 在疫情影响之下的商业地产,也逐渐开始呈现出新的变化 ,有机构从不同维度梳理了商业地产未来的几大新发展趋势:
1、轻资产增量提升,商业运营要求提高;
2、元宇宙逐渐具象,催生更多虚拟现实融合玩法;
3、潮玩艺术主题空间成热门,效益将接受市场检验;
4、商产进一步融合,商业空间功能属性叠加;
5、品牌门店迎来场景精耕时代。
未来,无论是住宅市场还是商业地产市场,都将迎来变化的时期,无论是购房时还是商业地产投资者,抑或是经营者,都要把握变化趋势,才能避免造成经济损失。
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