房地产结构性分化，普通人该怎么办

　　大家都知道，当前房地产很不景气，有多不景气？
　　自2021年5月以来，房地产市场迅速进入＂寒冬＂，至今已接近一年，很多房企＂弹尽粮绝＂，可以说，现在是房地产的至暗时刻。3月30日，大中城市商品房销售套数和面积同比均为-48.5%，腰斩式下滑。 1-2月土地购置面积和土地成交价款同比分别为-42.3%和-26.7%，分别较2021年全年下滑26.8和29.5个百分点； 1-2月百强房企拿地金额较去年同比下降62.7%。根据统计，排名前50的民营房企有六成以上出现严重现金流紧张，甚至公开市场债务违约。可见，这不是个别企业出现了问题，而是整个行业出现了问题，问题带有一定普遍现象。
　　那我们普通人该投资吗？房产还有价值吗？
　　先告诉各位一个常识，一个产业，无论多不重要，它必须是为民众服务的，是为打工人服务的，所谓大庇天下寒士俱欢颜，就是这么一个道理。当一个产业不再为民众服务，反倒是亿万打工人深重的负担，掏尽了两代人的积蓄、六个人的钱包，成为资本的工具，少数人敛财的工具，这样的产业，他哪里还有存在的必要性呢？生育、住房、医疗、教育、殡葬，这些产业涵盖了一个人的一生，生老病死，我们都离不开这些产业。这些产业既然是围绕着人产生，就要回到人本身去。然而，现实是资本为王，我们必须要承认房地产的金融属性，在地产不景气的当下，我们普通人该怎么办呢？
　　从人口流向看，应该相对更看好＂线＂而非＂面＂。三条线：粤港澳湾区、杭州湾湾区和长江经济带，因为人口是在向这三条线上的核心城市集中，而非向更大的＂面＂。今后，人口一定会朝着＂新经济＂发达的城市集中，2019年，浙江净流入人口超过广东，杭州人口流入规模超过深圳，就是一个非常有说服力的案例，因为杭州信息产业更加发达，而成都、武汉、西安等高校资源集聚的中西部省会城市，在发展新经济方面也具有较强的竞争力，会吸纳更多的人口流入。
　　以美国为例，去年亚特兰大房价涨幅为全美第一，因为这个城市是炙手可热的科技港湾，吸引了很多高科技企业和人才流入。而美国西海岸围绕着硅谷发展起来的城市，房价也位居美国各大城市前列，比如旧金山的房价超过纽约，为全美最高，此外，排名第三到第五的，分别是圣地亚哥、洛杉矶和西雅图，都超过传统的东部金融业发达的波士顿。
　　在19世纪后期到20世纪初期，在货运主要依靠河流的年代，美国中西部和东北部（密歇根州，俄亥俄州等州）因为交通便利、矿产资源丰富，成为了重工业中心，是当时的＂世界工厂＂，涌现了汽车城底特律、＂钢都＂ 匹兹堡和东北工业重镇代顿市等繁荣地带。但从上个世纪70、80年代开始，美国经济转型升级，新技术产业兴起，这些地方的工厂被大规模废弃，蜕化为＂铁锈地带＂。 对中国而言，东北人口大量持续流出，背后原因还是在于中国重工业的繁荣期已过，我们没有必要去过度反思东北的衰落，因为在存量经济下，此消彼长是铁律。
　　历史的演进都是伴随着科技发展和进步而来，在工业革命之前，水运的便利性决定了城市发展前景；蒸汽机的发明和铁路建成，让矿产资源发达的地区出现大城市；如今，科技、金融和信息流越来越多地左右城市的命运，人口的集中度在提升，区域发展的不平衡性和差据都在拉动，房地产投资也要遵循这一逻辑展开。
　　从我国城市化进程的特征看，整体城镇化已经步入后期，而大城市化则方兴未艾，尤其要看好与时俱进的大城市。例如，虽然长期以来深圳的房价收入比总是全国最高的，但已经从2009年的36倍，略降至2019年的35倍， 但全国的房价收入比，却从2010年的12.5上 升到了13.3倍。 这说明深圳十年前的房地产＂市盈率＂虽然高，市盈率却没有再上去，但房价仍涨了十几倍，说明深圳经济发展速度超乎想象，因为房价上涨的核心逻辑还是在于对＂未来前景＂的预期。地产行业已经从普涨变成结构性分化，而后则会是结构性牛市。
　　为什么新经济成份高的城市就能上涨呢？因为房价与居民收入水平相关，信息技术、高科技产业的从业人员平均收入水平高，而大部分传统产业由于出现产能过剩，从业人员收入水平相对低。例如，刚公布的美国3月份失业率为3.6%，而3月份的从业人员时薪同比增速却达5.6%。这是因为失业人员大部分是酒店、批发零售和建筑业，薪酬水平较低。 因此，对三、四、五线城市的房地产投资，要防范风险。从2021年数据看，三线及以下的大部分城市人口出现净流出，不少这类城市或许会面临住宅供给过剩而需求减少的风险，因为人口在流出、资金在流出、企业在迁出。通过这次疫情，不难发现，不少传统产业受打击很大，但新兴产业、高端制造业、品牌类厂商却反而受益。
　　我们正经历当今这样一个分化时代，人口在分化、居民收入在分化、行业在分化、企业在分化，此次疫情则加速分化，带来新的风险和新的契机。